Construcción de Edificios en Suelo Ajeno: Modalidades y Consideraciones Legales

Por Mutuo Acuerdo: El Derecho de Superficie

La forma habitual de establecer la construcción de un edificio propio sobre suelo ajeno por mutuo acuerdo es mediante la constitución de un derecho de superficie. Este puede ser de carácter gratuito u oneroso. El título oneroso se asemeja a un arrendamiento del suelo, permitiendo a una persona distinta del propietario edificar sobre dicho terreno ajeno. Este “alquiler” puede extenderse al vuelo y/o al subsuelo.

La contraprestación del superficiario puede materializarse a través de un canon superficiario, una suma alzada o la adjudicación de viviendas o locales.

Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. La duración máxima de este contrato suele ser de 99 años.

El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen, siempre dentro de las limitaciones establecidas en su constitución. Por su parte, el propietario del suelo puede transmitir y gravar su derecho de forma independiente al derecho del superficiario y sin necesidad de su consentimiento. El subsuelo, por defecto, corresponde al propietario del suelo, a menos que se incluya explícitamente en el derecho de superficie.

Otras Modalidades por Acuerdo: Cambio de Solar por Obra

También es común la construcción de edificios propios en suelo ajeno bajo la modalidad de “cambio de solar por obra”. En este esquema, el propietario del solar cede su terreno a cambio de una parte del edificio que se construirá sobre él.

Sin Mutuo Acuerdo: La Construcción Extralimitada

Esta situación se produce cuando, al construir un edificio, y debido a un problema de linderos o a la falta de una delimitación previa clara, la construcción excede sus límites e invade el suelo de una propiedad colindante. El Código Civil distingue dos escenarios principales:

  • Si hay buena fe: El propietario del terreno invadido puede optar por adquirir lo construido sobre su terreno, abonando los gastos correspondientes, o bien obligar al dueño del edificio a pagar el precio del terreno invadido.
  • Si hay mala fe: El propietario del terreno invadido tiene la potestad de adquirir la obra construida sin abonar ningún precio, o de exigir la demolición de lo construido a costa del propietario del edificio.

Vivienda de Protección Pública (VPP): Conceptos Clave y Cálculo del Precio Máximo

Zona Geográfica

Las zonas geográficas se establecen con el objetivo de adecuar los precios máximos de venta y renta en el caso de nueva construcción de VPP. Para su determinación, se tienen en cuenta los siguientes factores:

  • Situación del mercado inmobiliario residencial.
  • Tamaño de la población.
  • Situación de la misma en el contexto territorial urbano.

Existen 5 zonas geográficas (A, B, C, D, E). La Zona A puede incluir casos de municipios singulares, organizados en 3 Grupos o Ámbitos Territoriales de Precio Máximo Superior (ATPMS A, B, C).

Módulo Básico Estatal (MBE)

El Módulo Básico Estatal (MBE) es una cuantía expresada en €/m² de Superficie Útil (Su), establecida por el Consejo de Ministros. Sirve de base para la conformación de los precios máximos de venta y renta, así como para los presupuestos protegidos máximos en proyectos de rehabilitación.

Actualmente, el MBE se fija en 758,00 €/m². En el caso de los municipios singulares, puede darse una alteración, por ejemplo, el ATPMS A puede variar hasta un 60%.

Precio Máximo de Venta (PMV)

En referencia al MBE, las Comunidades Autónomas (CCAA) son las encargadas de establecer los Precios Máximos de Venta y de Referencia para el alquiler de VPP. Estos precios máximos se refieren a la Superficie Útil (Su) total de la vivienda.

Si se trata de un garaje o anexo, su superficie computable se considera al 60% de su superficie útil real, con un máximo de 25 m². Para los trasteros, la superficie computable máxima es de 8 m².

Fórmula de Cálculo del Precio Máximo de Venta:

Precio Máximo de Venta = Módulo Básico Estatal × Coeficiente de Zona Correspondiente

Modalidades de Contrato en la Ejecución de Obras

Contrato a Tanto Alzado o por Ajuste

En esta modalidad, se determina previamente un precio global para la totalidad de los trabajos a realizar, de conformidad con un plan acordado. Existen dos tipos de ajuste a tanto alzado: absoluto y relativo.

  • Ventaja: Se conoce de antemano el precio final de la obra.
  • Inconveniente: El precio fijado suele ser elevado para cubrir posibles imprevistos.

Contrato por Unidad de Medida

En este tipo de contrato, se establecen precios unitarios para cada partida de obra. Puede presentarse en dos variantes:

  • Con determinación de cantidad.
  • Sin determinación de cantidad.

Contrato por Administración

Bajo esta modalidad, el contratista se compromete a ejecutar la obra y a adquirir los materiales según las indicaciones del contratante. El propietario, por su parte, abonará el coste efectivo de la mano de obra, de los materiales utilizados y demás gastos, además de una remuneración asignada al contratista por sus servicios.

  • La remuneración del constructor puede fijarse sobre un porcentaje del coste total o como una cantidad fija.
  • Ventaja: Los costes se ajustan a la realidad de la ejecución.
  • Inconveniente: El precio final no se conoce hasta la finalización de la obra.

Definición de Superficie Útil en Vivienda de Protección Pública (VPP)

La superficie útil de una vivienda se define como la delimitada por la línea perimetral de la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otros locales.

A esta superficie se le añade la mitad de la superficie de los espacios exteriores de uso privado de la vivienda, tales como terrazas, balcones o tendederos, con un límite máximo del 10% de la superficie útil cerrada.

Se excluye de la superficie útil la superficie ocupada en planta por:

  • Cerramientos fijos o móviles.
  • Elementos estructurales verticales.
  • Canalizaciones o conductos con una sección superior a 100 cm².
  • Superficie de suelo con una altura libre inferior a 1,50 metros.

En el caso de no tratarse de viviendas (por ejemplo, locales comerciales protegidos), se considera que la superficie útil corresponde al 80% de la superficie construida.

Condiciones para la Realización Obligatoria del Estudio de Seguridad y Salud (ESS)

La redacción de un Estudio de Seguridad y Salud (ESS) es obligatoria en los siguientes casos de obras:

  • Cuando el presupuesto de ejecución de contrata sea igual o superior a 450.759 €.
  • Cuando la duración estimada de la obra sea superior a 30 días laborales, y en algún momento se empleen simultáneamente más de 20 trabajadores.
  • Cuando la suma de los días de trabajo del total de trabajadores exceda los 500 días laborables.
  • En obras de túneles, galerías, conducciones subterráneas y presas.

Para el resto de las obras que no cumplan estas condiciones, se deberá redactar un Estudio Básico de Seguridad y Salud (EBSS).

Requisitos y Asignación de Coordinadores de Seguridad y Salud

La designación de coordinadores de seguridad y salud es responsabilidad del promotor de la obra, y se realiza en dos fases clave:

  • Durante la elaboración del proyecto de obra (CSSED): Cuando en la elaboración del proyecto intervengan varios proyectistas, el promotor deberá designar un Coordinador de Seguridad y Salud durante la Elaboración del Proyecto (CSSED).
  • Durante la ejecución de las obras (CSSEO): Cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos, o diversos trabajadores autónomos, el promotor, antes del inicio de los trabajos, designará un Coordinador de Seguridad y Salud durante la Ejecución de las Obras (CSSEO).