Características y Clasificación de los Derechos Reales

Son características de los derechos reales:

  • La inmediatez, la reipersecutoriedad y la eficacia erga omnes.

Los derechos reales se clasifican en:

  • Unos plenos y provisionales, y otros limitados y limitativos.

Derechos Reales de Garantía

Son derechos reales de garantía:

  • La prenda, la hipoteca, la anticresis y la hipoteca mobiliaria y sin desplazamiento.

El Registro de la Propiedad y los Principios Hipotecarios

Reconocimiento de Derechos Reales Atípicos

La admisibilidad del reconocimiento de derechos reales atípicos no se determina expresamente por el Código Civil, pero sí parece admitirse por la Ley Hipotecaria (LH) y el Reglamento Hipotecario (RH), aunque sin una postura unánime por parte de la doctrina y la jurisprudencia.

Funciones del Registro

Son funciones del Registro de la Propiedad:

  • Funciones estadísticas y fiscales (principalmente relacionadas con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TPAJD), sucesiones, etc.).

Naturaleza de los Principios Hipotecarios

La naturaleza de los principios hipotecarios es de norma jurídica y se clasifican en:

  • Formales y materiales.

Los principios hipotecarios de rogación y de fe pública registral se clasifican, respectivamente, como:

  • Principio formal el primero y material el segundo (como subdivisión del principio de publicidad).

Modos de Adquirir la Propiedad y la Posesión

La Ocupación y la Teoría del Título y el Modo

Cuando el artículo 609 del Código Civil hace referencia a la ocupación, lo hace como un modo originario de adquirir exclusivamente la propiedad.

De acuerdo con nuestro Código Civil, en relación con los modos derivativos de adquirir los derechos reales, rige la teoría del título y el modo, pero solo en transmisiones inter vivos.

La Traditio y sus Formas

En relación con la traditio, nuestro Código Civil distingue:

  • Modos generales o comunes de tradición.
  • Modos especiales de la cosa mueble.
  • Modos propios de las cosas incorporales.

La ocupación requiere la aprehensión de una res nullius con la intención de hacerla propia.

Protección del Tercero Hipotecario y Extinción de Derechos

El Tercero Hipotecario

Los requisitos para que el tercer hipotecario se beneficie de la protección de los principios hipotecarios son:

  • Que sea tercero.
  • Adquisición a título oneroso.
  • Buena fe (esta última se presume).

Pérdida y Extinción

Con respecto a la pérdida y extinción de los derechos reales:

  • La extinción conlleva la pérdida, mientras que la pérdida solo la supone para un sujeto determinado, sin que necesariamente se extinga el derecho.

Las características de la renuncia de los derechos reales son:

  • Unilateralidad, irrevocabilidad, no solemnidad y ejecución por persona facultada para disponer del derecho.

La Posesión y su Liquidación

La tenencia o disfrute unido a la intención de haber la cosa o derecho como suyos se corresponde con la posesión civil, que requiere, además, un animus possidendi.

En relación con la liquidación de los estados posesorios, respecto a los frutos, el artículo 451 del Código Civil dispone que el poseedor de buena fe hace suyos los percibidos mientras no haya una interrupción legal de la posesión.

Acción frente al fenómeno «Okupa»

La Ley 5/2018 modificó la acción de recuperación de la posesión frente al fenómeno «okupa», limitando la legitimación para ejercitarla a:

  • Personas físicas propietarias o poseedoras legítimas por otro título.
  • Entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla.
  • Entidades públicas titulares de vivienda social.

El Derecho de Propiedad y la Usucapión

La usucapión se clasifica como un modo originario de adquirir la propiedad y otros derechos reales.

Características de la Propiedad

Las características del derecho de propiedad son:

  • Generalidad, elasticidad, abstracción, exclusividad y perpetuidad.

El derecho de propiedad se encuentra consagrado en el Código Civil y en la Constitución Española como un derecho constitucional, pero no fundamental.

Regímenes de Comunidad y Propiedad Horizontal

En nuestro ordenamiento jurídico, el régimen que rige por defecto en la Comunidad de Bienes es la comunidad romana o pro indiviso.

Constitución de la Propiedad Horizontal

El negocio jurídico de constitución de la Propiedad Horizontal puede realizarse de cualquier forma; la más común es a través del título constitutivo, ex art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Son obligaciones de los comuneros en el régimen de Propiedad Horizontal en relación con las zonas comunes:

  • La declaración de que el piso o local está al corriente de pago de los gastos de la comunidad o expresar lo adeudado en caso de transmisión de la propiedad.

Los acuerdos de la Junta de Propietarios pueden impugnarse en un plazo de 3 meses desde la fecha en que se adoptan, pudiendo ampliarse a 1 año en determinados supuestos.

Derechos Reales en Cosa Ajena y Garantías Específicas

La Hipoteca Inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía, accesorio a una obligación principal, que no implica la pérdida de la posesión. El sujeto pasivo del derecho debe ser propietario de la cosa hipotecada, pero no tiene por qué ser el deudor de la obligación principal.

El Usufructo

El usufructo es un derecho real en cosa ajena. Son deberes del usufructuario:

  • La formación de inventario y la prestación de fianza.
  • El cuidado de los bienes, su conservación y reparación.
  • El pago de las cargas y la entrega de la cosa al propietario al finalizar el derecho.

Derecho de Retracto y Servidumbres

El derecho de retracto es un derecho real de adquisición preferente, transmisible tanto inter vivos como mortis causa, a título gratuito u oneroso.

Las servidumbres se clasifican, por razón del sujeto, en:

  • Prediales y personales.

Son causas de extinción de las servidumbres: (A y B son correctas según el contexto legal de referencia).

Propiedad Intelectual

La protección que brinda la Propiedad Intelectual al autor nace desde el momento de la creación de la obra, sin necesidad de ningún otro requisito formal.

De entre las obras protegidas por los derechos de autor, según el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (TRLPI), se encuentran todas las mencionadas en el articulado legal.

¿Se extinguen los derechos de autor? Sí, pero solo se extinguen los derechos de explotación, que duran toda la vida del autor y setenta años tras su muerte o declaración de fallecimiento.

Diferencias entre Prenda e Hipoteca

De acuerdo con nuestro marco regulador:

  • La prenda recae solo sobre bienes muebles e implica el desplazamiento de la posesión.
  • La hipoteca recae sobre bienes inmuebles y no implica dicho desplazamiento.

Partiendo de la indivisibilidad de la prenda y la hipoteca que proclama el Código Civil, se prevé como excepción el supuesto de que se produzca un pago parcial de la obligación garantizada.

Acciones y Extensión del Dominio

La acción de división, prevista en el artículo 400 del Código Civil, es ejercitable en el marco de la comunidad romana u ordinaria.

Son obligaciones del hallador de una cosa:

  • La restitución de la cosa encontrada a su dueño o consignarla en el Ayuntamiento del lugar del hallazgo.

El Código Civil prevé de manera expresa en el artículo 350 que el dominio del propietario de un terreno se extiende a la superficie y al subsuelo.