El Contrato de Promesa

El contrato de promesa es aquel por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en un cierto plazo o ante el evento de una condición específica. Se define como un contrato preparatorio de carácter general, mediante el cual se pueden prometer un número ilimitado de contratos futuros.

Es un contrato solemne, lo que implica que debe constar por escrito, ya sea a través de un instrumento privado o público. El contrato debe exteriorizarse de manera diversa a la simple expresión de un acuerdo verbal.

Doctrina de Fueyo

Según el autor Fueyo, el contrato de promesa es un contrato preparatorio general por el cual una o ambas partes se obligan a celebrar otro contrato que ha de ser legalmente eficaz. Este último se especifica, al menos, en sus elementos esenciales, estipulándose al propio tiempo un plazo o una condición (o ambos a la vez) que fijen su futuridad. La ley concede los medios judiciales eficientes para su ejecución forzada.

Validez de la Promesa Unilateral de Celebrar un Contrato Bilateral

Postura en Contra de su Validez

Esta postura exige que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. En el caso de los contratos bilaterales, el requisito esencial es el acuerdo de voluntades entre las partes (por ejemplo, en la compraventa). Por lo tanto, debe existir consentimiento; no se podría prometer unilateralmente una venta, ya que en la promesa unilateral queda exclusivamente a voluntad de una de las partes el contraer las obligaciones inherentes a su calidad.

Postura a Favor de su Validez

Esta posición sostiene que es indispensable conocer la especificación que corresponde a la esencia o naturaleza del contrato prometido, pero esto no significa que el contrato de promesa deba tener la misma esencia y naturaleza que el contrato final. Ninguna disposición legal exige que en el contrato de promesa ambas partes se obliguen recíprocamente. En este escenario, solamente el promitente vendedor se obliga a vender, mientras que el promitente comprador no se obliga a comprar, siendo facultativo para él celebrar el contrato prometido.

Requisitos del Contrato de Promesa

La promesa es, en sí misma, un contrato y, por ende, un acto jurídico. A esto se suman requisitos especiales que son imperativos, simultáneos y copulativos, cuya omisión provoca que la promesa adolezca de nulidad absoluta.

1. Que la promesa conste por escrito

Tanto la promesa como el contrato prometido tienen individualidad propia, reconociendo estructuras y reglamentaciones diversas. El legislador solo exige el documento escrito, otorgando una oportunidad posterior para el cumplimiento de las solemnidades del contrato prometido.

2. Que el contrato prometido sea legalmente eficaz

Es fundamental distinguir entre eficacia y eficiencia:

  • Eficiencia: Guarda relación con la cantidad de recursos disponibles o bien utilizados para realizar una actividad.
  • Eficacia: Se vincula con los efectos jurídicos; una actividad es eficaz en la medida en que alcanza un objetivo determinado y establece un vínculo de derecho entre los contratantes (generador de obligaciones).

Este requisito busca que el propósito de las partes no sea otorgar en el futuro un contrato nulo por prohibición de la ley.

3. Fijación de la época de celebración (Plazo o Condición)

La promesa debe contener un plazo o condición que determine cuándo se celebrará el contrato prometido, basándose en hechos futuros que den certeza al cumplimiento. Por ejemplo, si se promete vender una propiedad el 15 de abril, existe la certeza de que en esa fecha se debe suscribir el contrato de compraventa; de lo contrario, se incurre en mora.

Tipos de estipulaciones:

  • El Plazo: Una fecha determinada (ej. 15 de abril de 2026).
  • Una Condición: Un hecho futuro e incierto (ej. si un equipo deportivo gana un campeonato).
  • Plazo y Condición: Combinación de ambos (ej. que el hecho ocurra dentro de 60 días).
  • Plazo o Condición: Alternatividad entre ambos sucesos.

Fijación por Condición

La condición puede ser:

  • Determinada: Aquella en la que, de ocurrir el hecho incierto, se sabe cuándo ocurriría (incluye un plazo de verificación).
  • Indeterminada: Se sabe que el hecho puede ocurrir, pero no cuándo.

El espíritu de la ley es que la condición sea de carácter determinada para no mantener la incertidumbre indefinidamente. La ley exige certeza sobre la fecha en que el acreedor podrá hacer efectiva la obligación de hacer derivada de la promesa.

Fijación por Plazo

El plazo puede ser:

  • Plazo Suspensivo: La exigibilidad de la promesa solo nace una vez vencido el plazo. La mora se produce por el solo transcurso del mismo.
  • Plazo Extintivo: El cumplimiento se puede exigir en cualquier momento antes del vencimiento. Una vez extinguido el plazo, se extingue el derecho. La mora en este caso es discutible entre la interpelación judicial o el solo transcurso del tiempo.

Especificación de los Elementos del Contrato

La especificación implica la identificación de todas las estipulaciones del contrato definitivo en el preparatorio:

  • Elementos Esenciales: Voluntad de las partes respecto al contrato proyectado.
  • Elementos de la Naturaleza: Aquellos previstos por la ley que no requieren mención expresa.
  • Elementos Accidentales: Expresión de la autonomía de la voluntad; pueden agregarse o restarse sin que su ausencia afecte la especificación.

Efectos del Contrato de Promesa

El único efecto es el surgimiento de una obligación de hacer: la celebración del contrato prometido. En caso de incumplimiento, el juez, resguardando los intereses del acreedor, puede asumir legalmente la representación del deudor para prestar válidamente el consentimiento y formar el contrato prometido.

Contrato de Compraventa (CV)

La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se denomina vendedor y esta comprador. El dinero que se da por la cosa se llama precio.

El objeto del vendedor es dar la cosa. Aunque la obligación es «dar», en la práctica se entrega la tenencia, por lo que la venta de cosa ajena es válida. La obligación del comprador es pagar en dinero; si se pagara con otra especie, el contrato degeneraría en otro distinto (permuta).

Características de la Compraventa

  1. Bilateral: Origina dos obligaciones recíprocas principales: entregar la cosa y pagar el precio.
  2. Conmutativo: Las prestaciones se miran como equivalentes. No es esencial, pues existe la venta aleatoria (de suerte o esperanza).
  3. Consensual: Según el Art. 1801 del Código Civil, se perfecciona por el solo consentimiento en la cosa y el precio, salvo excepciones legales (solemnidades).
  4. Oneroso: Ambas partes buscan una utilidad, gravándose recíprocamente.
  5. Principal: Subsiste por sí mismo sin necesidad de otro contrato.

La Compraventa como Título Traslaticio de Dominio

La compraventa genera obligaciones personales y no transfiere el dominio por sí sola. Es un título que habilita al comprador para adquirir el dominio mediante el modo de adquirir (tradición). Por esta razón, la venta de cosa ajena tiene validez obligacional: el contrato es válido en cuanto a las obligaciones personales pactadas, aunque el vendedor no sea el dueño.

Requisitos Generales del Contrato de Compraventa

Requisitos de la Cosa Vendida

La cosa es el objeto de la obligación del vendedor. Si falta, el contrato carece de objeto y causa. Sus requisitos son:

  • Ser comerciable: Su enajenación no debe estar prohibida por la ley. De lo contrario, hay objeto ilícito y nulidad absoluta.
  • Ser real: Debe existir al momento de celebrarse el contrato. Si no existe, hay nulidad absoluta por falta de objeto.

Excepción: La Cosa Futura

Es aquella que no tiene existencia real al momento del consentimiento. La venta se perfecciona cuando la cosa adquiere existencia material. Se distinguen dos casos:

  • Venta Condicional: Se vende bajo la condición de que la cosa llegue a existir. Si no existe, el contrato es inexistente.
  • Venta de Esperanza (Suerte): Es un contrato aleatorio que se perfecciona desde el acuerdo en el precio, tratándose la cosa como una posibilidad o azar.