La Comunidad de Bienes: Concepto y Régimen Jurídico

La comunidad de bienes, regulada en el artículo 392.1 del Código Civil (CC), se define como aquella situación jurídica en la que la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Esto implica que ningún comunero tiene una parte materialmente delimitada del bien, sino una cuota abstracta sobre el todo. Esta figura se presenta cuando la titularidad de un derecho, ya sea real o de crédito, recae de forma conjunta sobre dos o más sujetos. Cuando se trata específicamente del derecho de propiedad, se habla de copropiedad o condominio, aunque el Código Civil no regula esta figura de forma independiente, sino a través del régimen general de la comunidad de bienes, cuyas normas se aplican supletoriamente a la copropiedad.

El origen de la comunidad puede ser voluntario (por ejemplo, cuando varios individuos adquieren conjuntamente un bien) o legal, como ocurre en los supuestos de donaciones a favor de varios beneficiarios o en la pluralidad de herederos en una sucesión.

El artículo 392.2 CC establece que, en ausencia de pacto o de disposiciones especiales, la comunidad de bienes se regirá por las prescripciones contenidas en el propio Código. Sin embargo, la mayoría de estas normas son dispositivas, lo que permite a los comuneros pactar reglas distintas según su voluntad.

El Derecho civil español contempla además comunidades especiales, como la comunidad hereditaria, que surge tras la muerte del causante mientras no se haya hecho la partición de la herencia, y la sociedad de gananciales, que opera dentro del régimen económico matrimonial.

Desde un punto de vista doctrinal, se distinguen dos clases de comunidades:

  • La comunidad romana, en la que cada comunero tiene una cuota ideal divisible y puede pedir en cualquier momento la división del bien común.
  • La comunidad germánica, en la que los comuneros actúan como una unidad, sin cuotas individualizadas y sin derecho a exigir la división, prevaleciendo el interés común.

En conclusión, la comunidad de bienes representa una forma flexible de titularidad compartida, adaptada tanto a situaciones voluntarias como legales, que permite a los comuneros organizar libremente su régimen de funcionamiento en la mayoría de los casos.

La Comunidad Romana o por Cuotas: Características y Regulación en el Código Civil

La comunidad romana, también conocida como comunidad por cuotas, es la forma de organización adoptada por el Código Civil español para regular la comunidad de bienes. Se caracteriza por una concepción individualista de la titularidad, en la que cada comunero ostenta un derecho exclusivo de propiedad sobre su cuota ideal, aunque no sobre una parte materialmente determinada del bien común.

En este modelo, la comunidad no se entiende como una entidad autónoma, sino como una coincidencia de derechos individuales sobre un mismo objeto. Cada comunero puede disponer libremente de su cuota —por ejemplo, venderla o hipotecarla— sin necesidad del consentimiento de los demás, lo que refleja la protección de la autonomía individual.

Desde esta perspectiva, la comunidad es considerada una situación transitoria y no deseable, dado que suele ser fuente de conflictos entre los comuneros, especialmente en cuanto al uso, conservación o disposición del bien. Además, dificulta el tráfico jurídico, pues impide una gestión unitaria y eficiente del derecho compartido. El Código Civil facilita la desaparición de esta situación al establecer que cualquier comunero puede instar la división del bien común en cualquier momento (art. 400 CC), salvo pacto en contrario o que se trate de bienes indivisibles. Esta posibilidad refuerza la idea de que la comunidad, en su modalidad romana, no está concebida como una situación permanente, sino como un estado excepcional que debe resolverse, preferentemente, mediante la división y adjudicación individual de los bienes.

La Comunidad Germánica o en Mano Común: Un Enfoque Colectivista

La comunidad germánica, también llamada comunidad en mano común, responde a una concepción colectivista del derecho de propiedad, donde no se prioriza la titularidad individual de los comuneros, sino la pertenencia y gestión conjunta del bien por parte del grupo. A diferencia de la comunidad romana, en este modelo no existe una cuota individualizada atribuida a cada comunero ni se reconoce el derecho a exigir unilateralmente la división del bien común.

Este tipo de comunidad se basa en la estabilidad y permanencia de la situación comunitaria, que se considera ventajosa y funcional, especialmente cuando el uso colectivo del bien genera beneficios para todos los integrantes. Ejemplos clásicos de este modelo incluyen el disfrute comunal de pastos por parte de los vecinos de una localidad o la explotación agrícola conjunta por los miembros de una misma familia.

Aunque el Código Civil español se inspira fundamentalmente en el modelo romano, reconoce en ciertos supuestos la lógica de la comunidad germánica. Dos ejemplos significativos son:

  • La sociedad de gananciales, donde los cónyuges no pueden enajenar una supuesta cuota (normalmente del 50%) del patrimonio común, ya que no existen cuotas individualizadas mientras dure la sociedad.
  • Las comunidades vecinales de montes en mano común, donde no hay cuotas ni posibilidad de acción divisoria, y se prohíbe la enajenación individual del derecho sobre el bien comunal.

En estas formas especiales de comunidad se protege la unidad funcional del bien y su finalidad colectiva, reforzando así la idea de que la comunidad germánica no es una situación a superar, sino un modelo legítimo y útil en contextos donde el interés común prevalece sobre el interés individual.

Distinción entre Comunidad de Bienes y Sociedad Civil

La comunidad de bienes y la sociedad civil son figuras jurídicas que presentan algunas similitudes superficiales, ya que en ambas existe una titularidad compartida sobre bienes. Sin embargo, se diferencian de forma clara en cuanto a su origen, naturaleza, finalidad y régimen jurídico.

En primer lugar, la sociedad civil tiene un carácter voluntario, ya que surge de un contrato celebrado entre dos o más personas con el objetivo de poner en común bienes, dinero o industria para obtener un fin común, generalmente lucrativo. Por el contrario, la comunidad de bienes suele tener un origen necesario o legal, sin mediar un acuerdo entre los comuneros. Un ejemplo clásico es la comunidad hereditaria, que nace automáticamente cuando varios herederos suceden conjuntamente al causante.

Otra diferencia fundamental radica en la personalidad jurídica. La sociedad civil puede llegar a tener personalidad jurídica si actúa externamente como tal (cuando sus pactos no son secretos), mientras que la comunidad de bienes carece de personalidad jurídica propia, actuando siempre a través de sus comuneros.

En cuanto a su finalidad, la comunidad de bienes tiene un carácter estático, orientado al disfrute, conservación y uso del bien común, sin que exista necesariamente una intención de obtener beneficios económicos. En cambio, la sociedad civil tiene un carácter dinámico y económico, pues se constituye con el fin de realizar actividades que generen ganancias, las cuales se repartirán entre los socios, quienes también asumirán conjuntamente las pérdidas.

En resumen, mientras que la comunidad de bienes es una forma de copropiedad sin fines de lucro ni personalidad jurídica, la sociedad civil es una entidad contractual con vocación económica, nacida de la voluntad de los socios y, potencialmente, con personalidad jurídica propia.

Derechos y Obligaciones de los Comuneros en la Comunidad de Bienes

Dentro del régimen de comunidad de bienes, el Código Civil reconoce una serie de derechos y obligaciones a los comuneros respecto a la cosa común, los cuales permiten tanto su uso ordenado como su conservación y, en su caso, la disposición del bien compartido.

1. Posesión y Uso de la Cosa Común

De acuerdo con el artículo 394 del Código Civil, cada comunero tiene derecho a servirse del bien común, siempre que dicho uso no perjudique el interés de la comunidad ni impida su utilización por parte de los demás. Los comuneros pueden establecer acuerdos organizativos, como el uso por turnos de un inmueble. A falta de pacto, todos pueden usar la cosa simultáneamente, y este uso no necesita ser proporcional a la cuota de cada uno.

Sin embargo, en lo que respecta a los frutos y rentas que genere la cosa común, sí rige el principio de proporcionalidad, conforme a los artículos 393 y 399 CC. Se presume que todas las cuotas son iguales, salvo prueba en contrario.

Cada comunero está obligado a contribuir a los gastos de conservación del bien común y puede exigir esta contribución a los demás.

En cuanto a la gestión del bien, el Código Civil distingue entre:

  • Actos de administración (como reparaciones o mantenimiento): requieren el acuerdo de la mayoría de cuotas (no de comuneros), y son vinculantes para todos. Es válido pactar un procedimiento distinto de adopción de decisiones, y si el acuerdo perjudica a la comunidad, cualquier comunero puede acudir a la autoridad judicial.
  • Actos de disposición (como venta, gravamen o modificación sustancial del bien): requieren la unanimidad de los comuneros, según el art. 397 CC, que prohíbe alteraciones de la cosa común sin el consentimiento de todos, incluso si son ventajosas.

Sobre la venta de la cosa común por un comunero sin consentimiento, existen dos posturas doctrinales: una la considera nula, por falta de unanimidad, y otra la considera válida, si el comprador actúa de buena fe y el comunero se presenta como único propietario.

2. Derecho de Cada Comunero sobre su Cuota

El artículo 399 CC reconoce que cada comunero tiene plena propiedad sobre su cuota, incluyendo los frutos y utilidades correspondientes. En virtud de este derecho, puede vender, ceder, hipotecar o gravar su cuota libremente, sin necesidad de autorización de los demás. Incluso puede ceder su aprovechamiento a un tercero, salvo que se trate de derechos personalísimos.

Asimismo, la cuota es susceptible de embargo y ejecución y puede ser gravada mediante usufructo (art. 490 CC) o hipoteca (art. 399 CC).

No obstante, si un comunero dispone de su cuota a favor de un tercero, los demás tienen un derecho de retracto, lo que les permite subrogarse en la posición del adquirente dentro de ciertos plazos legales.

Extinción de la Comunidad de Bienes: La División de la Cosa Común

La comunidad de bienes no está concebida como una situación permanente, sino como una forma transitoria de copropiedad. Por ello, el Código Civil establece diversas causas por las cuales puede extinguirse la comunidad, siendo la más relevante la división de la cosa común.

Causas de Extinción de la Comunidad

  • Consolidación o reunión de cuotas: La comunidad se extingue cuando todas las cuotas pasan a manos de un único comunero, ya sea por compraventa, herencia, o mediante el ejercicio del derecho de retracto.
  • Pérdida o destrucción del bien común: Si la cosa común desaparece total y definitivamente, también cesa la comunidad.
  • Renuncia de los comuneros: Si todos los copropietarios renuncian voluntariamente a sus cuotas, la comunidad se extingue.
  • División de la cosa común: Es la vía natural de extinción. Cualquier comunero puede ejercitar la acción de división, que es imprescriptible e irrenunciable, conforme al artículo 1965 del Código Civil. Esto significa que ningún acuerdo puede impedir de forma definitiva el derecho de un comunero a solicitar la división.

Los comuneros pueden pactar la indivisión temporal de la cosa común, por un plazo máximo de 10 años, prorrogable mediante nuevo pacto. Sin embargo, este acuerdo no impide que cualquier comunero pueda disponer libremente de su cuota, es decir, venderla, cederla o gravarla.

Es importante señalar que, según el Código Civil, la división de la cosa no perjudicará a terceros, es decir, quienes tengan derechos anteriores sobre el bien común —como una hipoteca, servidumbre u otros derechos reales o personales— los conservarán tras la división.

La Propiedad Horizontal: Concepto y Constitución

La propiedad horizontal es una figura jurídica que regula la copropiedad especial de edificios divididos en pisos o locales, que son susceptibles de aprovechamiento independiente, coexistiendo una propiedad exclusiva sobre cada unidad privativa con una copropiedad forzosa sobre los elementos comunes del inmueble.

El artículo 396 del Código Civil establece que los distintos pisos o locales de un edificio, o partes de ellos, pueden ser objeto de propiedad separada siempre que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública. A esta propiedad exclusiva se le incorpora necesariamente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, como el suelo, cubiertas, escaleras, portales, instalaciones generales, etc.

Esta forma de copropiedad presenta características particulares que la diferencian de la comunidad ordinaria:

  • Los elementos comunes son indivisibles y están afectos al servicio de los elementos privativos, por lo que ningún copropietario puede solicitar su división ni disponer de ellos separadamente.
  • No existe entre los propietarios el derecho de tanteo ni de retracto respecto a la transmisión de los pisos o locales, a diferencia de lo que puede suceder en otras comunidades de bienes.

La constitución del régimen de propiedad horizontal se realiza mediante un título constitutivo, que incluye la descripción del edificio, la determinación de las partes privativas y de las comunes, y la cuota de participación atribuida a cada elemento privativo en función de su valor, superficie, uso previsto y otros criterios. Este título suele formalizarse mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque la propiedad horizontal existe desde el momento en que concurren los elementos materiales definidos en el art. 396 CC.

En conclusión, la propiedad horizontal representa un sistema que articula la coexistencia entre la propiedad individual y la copropiedad forzosa, asegurando el uso funcional y equitativo de los inmuebles compartidos, y permitiendo una convivencia legalmente ordenada entre los titulares de derechos sobre un mismo edificio.

Regulación Legal de la Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal se rige por un conjunto de normas que configuran un régimen jurídico propio, distinto del de la comunidad ordinaria, dada la particular convivencia entre propiedad exclusiva y copropiedad forzosa que la caracteriza. Su regulación se fundamenta en diversas fuentes normativas, estableciéndose un orden jerárquico de aplicación.

Fuentes Legales

Las principales fuentes legales de la propiedad horizontal son:

  • Artículo 396 del Código Civil, que define el concepto y la estructura básica de la propiedad horizontal, permitiendo la propiedad separada de pisos o locales con copropiedad sobre los elementos comunes.
  • La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), que desarrolla detalladamente este régimen, regulando aspectos como la constitución, derechos y deberes de los propietarios, órganos de gobierno y adopción de acuerdos.
  • La Ley Hipotecaria (LH), especialmente el artículo 8, que exige la inscripción del régimen de propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad para que los pisos o locales puedan inscribirse individualmente, y el artículo 107, que permite hipotecar dichos elementos una vez estén debidamente inscritos.

Orden de Prelación Normativa

El orden de prelación normativa en la propiedad horizontal, en caso de conflicto o laguna legal, es el siguiente:

  • Artículo 396 del Código Civil, como base conceptual del régimen.
  • Ley Hipotecaria (LH) y su Reglamento, especialmente en lo relativo a inscripción registral y transmisibilidad.
  • Estatutos de la comunidad, que pueden regular aspectos internos siempre que respeten las normas imperativas de la LPH y estén inscritos en el Registro de la Propiedad.
  • Reglamento o normas de régimen interior (art. 6 LPH), acordadas por la comunidad para la convivencia y el uso adecuado de los elementos comunes.
  • Normas del Código Civil sobre comunidad de bienes, aplicables en lo no previsto por la legislación específica y siempre que no sean incompatibles con la naturaleza de la propiedad horizontal.
  • Costumbre y principios generales del derecho, como fuentes supletorias.

Carácter de las Normas de la LPH: Imperativas o Dispositivas

En cuanto al carácter de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, la doctrina considera que muchas de sus disposiciones tienen carácter imperativo, especialmente aquellas referidas a:

  • La adopción de acuerdos, donde se exige el cumplimiento estricto de las mayorías legales.
  • El principio de unanimidad para modificar los estatutos de la comunidad.

No obstante, existen también normas de carácter dispositivo, que permiten a los propietarios establecer reglas propias en los estatutos o reglamento interno, siempre dentro de los límites legales.

El Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal (Art. 5 LPH)

El título constitutivo es el documento fundacional del régimen de propiedad horizontal, mediante el cual un edificio dividido en pisos o locales pasa a organizarse jurídicamente conforme a este régimen especial. Se trata de un negocio jurídico unilateral si el edificio pertenece a un solo propietario, o acuerdo unánime si hay varios titulares, y debe formalizarse en escritura pública para poder acceder al Registro de la Propiedad, según establece el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Contenido Esencial del Título Constitutivo

  • Descripción del inmueble: Debe cumplir con los requisitos establecidos en la Ley Hipotecaria para su inscripción registral. Esta descripción incluye la ubicación, superficie total, linderos y servicios generales del edificio.
  • Descripción de los elementos privativos: Se detallará cada piso o local: número identificativo, planta, superficie útil, linderos, y, en su caso, anejos como trasteros, garajes o bodegas. Esta descripción individualizada permite su registro autónomo.
  • Cuota de participación: A cada piso o local se le asigna una cuota de participación en relación con el conjunto del edificio, que se calcula principalmente en función de la superficie útil y puede tener en cuenta también factores como el uso, emplazamiento o valor. Esta cuota representa:
    • La proporción en que cada propietario contribuye a los gastos comunes.
    • Su derecho de voto en la Junta de propietarios.
    • Su participación en los elementos comunes.

    Una vez fijada, su modificación exige unanimidad, según el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, lo que supone una importante garantía de estabilidad.

Estatutos de la Comunidad (Facultativos)

El título constitutivo puede incorporar estatutos, lo cual es frecuente. Estos estatutos contienen las normas básicas de organización y funcionamiento de la comunidad:

  • Convocatoria y funcionamiento de las Juntas de propietarios.
  • Reglas sobre el ejercicio de derechos y uso de elementos comunes.
  • Condiciones especiales de uso, limitaciones o prohibiciones.

Las modificaciones de los estatutos exigen unanimidad.

Es importante diferenciar los estatutos de las normas de régimen interior (art. 6 LPH), que se refieren a aspectos prácticos de la convivencia y solo requieren mayoría simple para su aprobación.

Además, para que los estatutos sean oponibles frente a terceros, deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

Modos de Constitución de la Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal puede surgir de distintas formas, dependiendo de la titularidad inicial del edificio y de las circunstancias de su división. El ordenamiento jurídico contempla tanto la constitución voluntaria como la forzosa, así como figuras especiales cuando el edificio aún está en fase de construcción.

Por Acto del Propietario Único

El modo más habitual es la constitución de la propiedad horizontal por el acto unilateral del propietario único del edificio, quien otorga escritura pública en la que formaliza la división del inmueble en pisos o locales independientes, estableciendo a la vez el régimen de copropiedad sobre los elementos comunes. Este acto debe cumplir con los requisitos formales del título constitutivo y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Por Conversión de una Comunidad Ordinaria en Propiedad Horizontal

Cuando el edificio pertenece a varios copropietarios en comunidad ordinaria, puede acordarse por unanimidad la constitución del régimen de propiedad horizontal, conforme a lo previsto en el artículo 396 del Código Civil. Este supuesto es frecuente, por ejemplo, en casos de herencia o adquisición conjunta de un inmueble que se desea dividir formalmente en propiedades separadas.

Por Conversión Forzosa (Art. 401 CC)

El artículo 401 del Código Civil contempla la posibilidad de división forzosa de la cosa común. Si uno de los comuneros desea poner fin a la indivisión, podrá ejercer la acción de división, y si no es posible la división material, se procederá a la venta del inmueble y reparto del precio, salvo que se acuerde previamente la transformación en propiedad horizontal. Este mecanismo puede desembocar en una constitución forzosa del régimen.

La Prehorizontalidad

En ocasiones, el edificio aún no existe físicamente, pero se proyecta su construcción con la finalidad de ser dividido y vendido por unidades independientes. A esta situación se la denomina prehorizontalidad y puede originarse en distintos supuestos:

  • Venta de cosa futura: el promotor, como propietario único del solar o del proyecto, comienza a vender pisos aún no construidos, bajo promesa de que integrarán un régimen de propiedad horizontal.
  • Autopromoción colectiva: varias personas se agrupan para construir directamente el edificio, repartiéndose posteriormente las viviendas o locales como elementos privativos.
  • Permuta de solar por obra futura: el propietario de un solar lo cede al promotor a cambio de recibir a futuro una parte construida del edificio (viviendas, locales o porcentaje), que pasarán a formar parte del régimen de propiedad horizontal.

En todos estos casos, aunque el régimen aún no se ha formalizado, se reconocen efectos jurídicos preliminares y se aplican ciertas normas para garantizar los derechos de los futuros propietarios, especialmente en materia de protección registral y contractual.

Ámbito de Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se aplica no solo cuando existe un título constitutivo formal que establezca el régimen, sino también en determinadas situaciones en las que el inmueble reúne los requisitos previstos en el artículo 396 del Código Civil, incluso en ausencia de dicho título.

Ámbito Material de Aplicación

Cuando un edificio está dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, con acceso a elementos comunes, la LPH regula el régimen jurídico relativo a:

  • La propiedad de las partes privativas, que son los pisos o locales de cada propietario.
  • Los elementos comunes, como escaleras, patios, tejados, ascensores y demás servicios compartidos.
  • Los derechos y obligaciones recíprocas entre los propietarios, incluyendo la contribución a los gastos comunes, el uso y disfrute de los elementos comunes y la participación en las decisiones comunitarias.

Es decir, la LPH es aplicable para garantizar un régimen equilibrado de convivencia, aun en edificios donde no se haya formalizado el título constitutivo, siempre que cumplan las condiciones materiales de división y copropiedad.

Aplicación a Otros Supuestos Específicos

Además, la LPH se extiende a ciertos complejos inmobiliarios privados, conforme al artículo 24 de la Ley, que contempla conjuntos de edificios o urbanizaciones donde los propietarios tienen derechos sobre servicios y elementos comunes que trascienden a un único edificio, regulando así la convivencia y el uso colectivo.

Por otro lado, la ley también regula las llamadas subcomunidades, que surgen cuando varios propietarios disponen de determinados elementos comunes dotándolos de independencia funcional o económica, para su uso y disfrute exclusivo. Ejemplos típicos son los propietarios de una planta o sección del edificio que constituyen una comunidad autónoma dentro de la comunidad general, con capacidad para gestionar sus propios servicios comunes.

Elementos Comunes y Privativos en la Propiedad Horizontal

En el régimen de propiedad horizontal se distinguen dos tipos fundamentales de elementos: los elementos privativos y los elementos comunes, cuya regulación y atribución son esenciales para el buen funcionamiento de la comunidad.

Elementos Privativos

Según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los elementos privativos son aquellos espacios o partes del edificio que tienen las siguientes características:

  • Por naturaleza, son espacios claramente delimitados y que pueden aprovecharse de forma independiente. Ejemplos típicos incluyen los pisos o viviendas, los locales comerciales, las plazas de garaje y los trasteros.
  • Por destino, algunos elementos que inicialmente podrían considerarse comunes pueden ser convertidos en privativos si así lo acuerdan por unanimidad los propietarios. Por ejemplo, un cuarto de basuras podría dejar de ser un espacio común y convertirse en privativo.

Estos elementos privativos corresponden al uso y disfrute exclusivo del propietario, que puede disponer libremente de ellos, respetando siempre el régimen comunitario.

Elementos Comunes

De acuerdo con el artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes comprenden:

  • Por naturaleza, todos aquellos que son necesarios para el uso, disfrute y funcionamiento del edificio en su conjunto, tales como la estructura, los cimientos, la cubierta, las fachadas, los patios, las escaleras, ascensores, pasillos, instalaciones generales (agua, electricidad, calefacción central), entre otros.
  • Por destino, aquellos espacios o servicios que, aunque delimitados, están expresamente destinados al uso común de todos los propietarios, como pueden ser el portal o zonas ajardinadas.

Además, puede darse la situación inversa al caso de los elementos privativos por destino: algunos elementos comunes pueden tener un uso privativo atribuido en el título constitutivo. Por ejemplo, una terraza o una azotea común puede estar asignada al uso exclusivo de un piso determinado, sin que ello implique que deje de ser un elemento común.

Derechos y Obligaciones de los Propietarios sobre Elementos Privativos

En el régimen de la propiedad horizontal, los propietarios de los elementos privativos —como pisos, locales o garajes— tienen una serie de derechos y obligaciones fundamentales que garantizan tanto el correcto uso individual como la convivencia armónica y la conservación del edificio.

Obligaciones de los Propietarios (Arts. 7 y 9 LPH)

Los propietarios están obligados a:

  • Mantener en buen estado su piso, local e instalaciones privativas, con el fin de evitar perjuicios a la comunidad o a otros copropietarios. Este deber de conservación es esencial para evitar daños estructurales o problemas que puedan afectar al conjunto del inmueble.
  • Consentir las reparaciones necesarias que exija el adecuado servicio del edificio, lo que implica permitir la ejecución de obras de mantenimiento o mejora en el inmueble, incluso si afectan parcialmente a su propiedad.
  • Permitir la entrada de operarios o técnicos para realizar dichas obras o actuaciones, garantizando que las reparaciones se lleven a cabo en condiciones adecuadas.
  • Abstenerse de realizar actividades prohibidas por los estatutos de la comunidad, así como de cualquier conducta o actividad que sea molesta, insalubre, nociva, ilícita o que pueda perjudicar a la finca o a otros propietarios.
  • Comunicar al presidente de la comunidad cualquier cambio en la titularidad de su piso o local para mantener actualizada la relación de propietarios.
  • Facilitar un domicilio en España al secretario de la comunidad para recibir notificaciones oficiales.

Derechos de los Propietarios

Por su parte, los propietarios de elementos privativos tienen los siguientes derechos:

  • Ejercer actos de disposición sobre su propiedad privativa, los cuales van unidos a la cuota de participación que poseen en la comunidad. Esto significa que pueden vender, ceder o hipotecar su piso o local de forma autónoma.
  • Modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios privativos siempre que estas modificaciones no menoscaben la seguridad del edificio ni perjudiquen a otros propietarios. Además, deben informar previamente a la comunidad sobre las obras que pretendan realizar (art. 7 LPH).

En caso de que las modificaciones afecten a elementos comunes (por ejemplo, cerramientos de terrazas) o impliquen división o segregación del inmueble, será necesaria la aprobación de la comunidad con una mayoría cualificada de tres quintos de los propietarios y cuotas.

Obligaciones de los Propietarios sobre Elementos Comunes

En el régimen de propiedad horizontal, los propietarios no solo tienen derechos y obligaciones sobre sus elementos privativos, sino también deberes importantes respecto a los elementos comunes, los cuales garantizan la conservación y el correcto uso del edificio en su conjunto.

Obligaciones de los Propietarios sobre Elementos Comunes

  • Respetar las instalaciones generales y los elementos comunes de la comunidad. Esto implica que cada propietario debe cuidar y usar adecuadamente las zonas y servicios compartidos, como escaleras, ascensores, fachadas, tejados, jardines, y demás infraestructuras comunes, evitando cualquier acto que pueda dañarlos o interferir en su correcto funcionamiento.
  • Ejercer diligencia debida en el uso del inmueble, es decir, utilizar con cuidado y responsabilidad tanto sus bienes privativos como los comunes, y responder por los daños que, por negligencia o uso indebido, causen a la comunidad o a otros propietarios.
  • Contribuir, de acuerdo con la cuota de participación asignada a su piso o local, a los gastos necesarios para el sostenimiento, conservación y reparación del inmueble. Esta contribución económica es obligatoria para asegurar que el edificio se mantenga en condiciones óptimas, incluyendo servicios generales y mantenimiento común (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
  • Aportar también a las derramas o gastos extraordinarios que se acuerden para la realización de obras o reparaciones obligatorias en la comunidad (artículo 10 LPH). Estas derramas son sumas adicionales que los propietarios deben pagar para cubrir gastos no previstos o de gran envergadura que benefician a todos.

Órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios

La administración y el funcionamiento de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal se llevan a cabo a través de diversos órganos de gobierno que garantizan la gestión eficaz y la representación legal del conjunto. Estos órganos están regulados principalmente en los artículos 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Los cargos de los órganos de gobierno suelen ser nombrados por un período de un año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan un plazo diferente.

  • El presidente es el representante legal de la comunidad, tanto en juicio como en actos extrajudiciales. Su nombramiento es obligatorio y puede realizarse por elección o sorteo entre los propietarios. Aunque su nombramiento es obligatorio, el presidente puede ser revocado judicialmente si se demuestran causas que justifiquen dicha revocación. Es la figura principal para la defensa y gestión de los intereses comunes.
  • Los vicepresidentes son cargos facultativos, es decir, su nombramiento no es obligatorio, pero pueden ser designados para asistir y sustituir al presidente en sus funciones.
  • El secretario puede ser un propietario o una persona externa con la cualificación profesional necesaria. A menudo, el cargo de secretario puede coincidir con el de administrador, aunque también pueden ser personas distintas. Es responsable de llevar la documentación y actas de la comunidad, y colaborar en la organización y funcionamiento de la junta.
  • El administrador es nombrado por los estatutos o por acuerdo de la junta de propietarios por mayoría. Sus facultades principales incluyen:
    • Velar por el buen régimen y conservación del inmueble, sus instalaciones y servicios.
    • Presentar a la junta un plan de gastos previsibles y proponer los medios para afrontarlos.
    • Ejecutar los acuerdos adoptados por la junta, especialmente en materia de obras y pagos.
    • Adoptar medidas urgentes para la conservación del edificio.
    • Poner a disposición de los propietarios la documentación de la comunidad.
  • La junta de propietarios es el órgano soberano de la comunidad y está formada por todos los propietarios, quienes pueden asistir personalmente o por medio de representantes. Es el máximo órgano decisorio y se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos, cuentas y otros asuntos de interés común. También puede convocarse de forma extraordinaria para remover a los miembros de los órganos de gobierno o tratar cuestiones urgentes.

Convocatoria de la Junta de Propietarios

La junta de propietarios es el órgano principal de decisión en la comunidad de propietarios bajo el régimen de propiedad horizontal, y su convocatoria y funcionamiento están regulados en el artículo 16 y siguientes de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

La convocatoria debe realizarse con un preaviso mínimo de seis días antes de la celebración de la reunión, para que todos los propietarios puedan organizar su asistencia o representación.

  • Primera convocatoria: Para que la junta pueda celebrarse en esta convocatoria, es necesario que asista una mayoría de propietarios que representen a la mayoría de las cuotas de participación. Esto garantiza que las decisiones tomadas cuenten con un respaldo significativo.
  • Segunda convocatoria: Si en la primera convocatoria no se alcanza el quórum, puede realizarse una segunda convocatoria al menos 30 días después. En esta segunda convocatoria, la junta puede celebrarse sin exigencia de quórum mínimo, permitiendo así que las decisiones se tomen aunque haya menor presencia.

La convocatoria debe incluir un orden del día detallado, en el que se especifican los asuntos a tratar. Solo se pueden adoptar acuerdos sobre los puntos incluidos en dicho orden, garantizando transparencia y previsibilidad en la gestión comunitaria.

Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad (morosos) pueden participar en las deliberaciones, pero no tienen derecho a voto en la adopción de acuerdos.

Existe el mecanismo del silencio positivo (artículo 17 LPH), por el cual aquellos propietarios ausentes a quienes se les comunique el acuerdo adoptado y que no expresen su oposición en el plazo de 30 días naturales, se consideran que han dado su conformidad tácita al mismo.

Adopción de Acuerdos en la Junta de Propietarios

La adopción de acuerdos en la Junta de Propietarios se regula según la naturaleza y trascendencia de los asuntos a tratar, estableciéndose diferentes mayorías para su aprobación.

  • Mera comunicación: Para asuntos de menor importancia, como la instalación de un punto de carga eléctrico en una plaza de garaje, basta con comunicarlo a la comunidad, sin necesidad de votación.
  • Mayoría simple (mayoría de propietarios y cuotas): Se requiere para la aprobación de obras que supongan la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de un ascensor. Una vez aprobado el acuerdo, todos los propietarios están obligados al pago, incluso si el coste excede de 12 cuotas ordinarias, garantizando la accesibilidad y mejoras en el edificio.
  • Mayoría de un tercio (1/3) de propietarios y cuotas: Aplica para la instalación de servicios de telecomunicaciones o sistemas de energías renovables. En estos casos, solo están obligados a asumir el coste quienes hayan votado a favor del acuerdo, eximiendo a los demás propietarios del pago.
  • Mayoría cualificada de tres quintos (3/5) de propietarios y cuotas: Es necesaria para acuerdos que impliquen mejoras, tales como la construcción de piscina, establecimiento o supresión de servicios como portería o vigilancia, o condicionamientos especiales como el alquiler turístico o la construcción de nuevas plantas.
  • Unanimidad: Se exige para la aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo, dado que estas afectan directamente a la estructura jurídica y funcionamiento básico de la comunidad.

Los acuerdos adoptados pueden ser impugnados dentro del plazo de tres meses desde su adopción. Sin embargo, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo de impugnación se extiende a un año.

Para impugnar, el propietario debe estar al corriente en el pago de sus obligaciones comunitarias o haber sido indebidamente privado de su derecho de voto, conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Conjuntos Inmobiliarios (Art. 24 LPH)

El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal establece un régimen especial de propiedad para los llamados conjuntos inmobiliarios privados, aplicando el régimen previsto en el artículo 396 del Código Civil, que regula la propiedad horizontal.

Para que este régimen sea aplicable, los conjuntos inmobiliarios deben cumplir dos requisitos fundamentales:

  • Composición del conjunto: Deben estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo uso o destino principal sea la vivienda o locales comerciales. Esto implica que el conjunto no es un único edificio, sino un conjunto de inmuebles independientes que forman una unidad funcional.
  • Copropiedad sobre elementos comunes: Los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en los que se dividan horizontalmente, deben participar, con carácter inherente a su derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios del conjunto, tales como viales, instalaciones comunes o servicios generales.

Es decir, aunque las edificaciones sean independientes, existe una comunidad sobre ciertas partes o servicios comunes indispensables para el funcionamiento y disfrute del conjunto.

Este régimen permite gestionar y organizar la convivencia y administración de los elementos comunes de los conjuntos inmobiliarios privados, facilitando el uso, mantenimiento y conservación de las instalaciones compartidas.

Extinción del Régimen de Propiedad Horizontal

El régimen de propiedad horizontal puede extinguirse en los casos previstos en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo las causas principales las siguientes:

  • Destrucción total del edificio: Cuando el edificio queda totalmente destruido, el régimen de propiedad horizontal se extingue automáticamente, salvo que los copropietarios acuerden lo contrario.
  • Destrucción parcial del edificio: Se considera destrucción parcial cuando el coste de la reconstrucción supera el 50% del valor del inmueble. En este caso, la extinción del régimen también es posible, salvo que el exceso del coste de reconstrucción esté cubierto por un seguro, lo que permitiría mantener la propiedad horizontal.
  • Conversión en propiedad o copropiedad ordinaria: La propiedad horizontal también puede extinguirse si se produce una concentración de todas las cuotas en un único propietario, convirtiéndose el régimen en propiedad individual. Asimismo, puede convertirse en una copropiedad ordinaria si se modifica la estructura de titularidad y gestión del inmueble.

Estas causas permiten que, en determinados supuestos, el régimen especial de propiedad horizontal deje de aplicarse, retornando el inmueble a otro régimen jurídico de propiedad más sencillo.

Las Propiedades Especiales: La Propiedad Intelectual

Concepto de Propiedad Intelectual

La propiedad intelectual, también conocida como derecho de autor, se refiere al conjunto de derechos legalmente reconocidos a determinadas personas sobre las obras científicas, literarias o artísticas. Estas obras pueden difundirse por cualquier medio conocido actualmente o que se invente en el futuro. Los titulares de estos derechos pueden ser autores, traductores, editores, artistas e intérpretes, así como sus derechohabientes. La propiedad intelectual protege la creación original y asegura el reconocimiento y explotación económica de la obra por parte de sus legítimos titulares.

Legislación de Propiedad Intelectual

La regulación de la propiedad intelectual ha evolucionado a lo largo del tiempo. El marco legal inicial se encontraba en la Ley de Propiedad Intelectual de 1879 y en los artículos 428 y 429 del Código Civil. Sin embargo, la normativa vigente está contenida en el Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, que ha sido reformado ampliamente, especialmente por la Ley 2/2019, de 1 de marzo, para adaptarse a las nuevas realidades tecnológicas y sociales, garantizando una protección efectiva de los derechos de autor en el contexto digital y contemporáneo.

El Registro General de Propiedad Intelectual

El Registro General de Propiedad Intelectual es el órgano encargado de la inscripción y anotación de los derechos de propiedad intelectual, así como de los actos y contratos relacionados con dichos derechos. Este Registro es único para toda España y está compuesto por un Registro Central y diversos Registros Territoriales distribuidos por las Comunidades Autónomas.

Su función principal es proporcionar seguridad jurídica a los titulares de derechos, facilitando la prueba y protección de sus obras y derechos frente a terceros.

Además, tanto el Estado como las Comunidades Autónomas tienen la facultad de recoger ejemplares de publicaciones de todo tipo, reproducidas en cualquier soporte y destinadas a la distribución o comunicación pública, ya sea gratuita o mediante pago. Esta acción tiene como objetivo preservar el patrimonio bibliográfico, sonoro, visual, audiovisual y digital, garantizando así la conservación y difusión del acervo cultural y científico.

Contenido de la Propiedad Intelectual

La propiedad intelectual se caracteriza por abarcar dos dimensiones fundamentales: los aspectos patrimoniales y los aspectos morales, que configuran los derechos reconocidos al autor sobre su obra.

En cuanto a los aspectos patrimoniales, el autor tiene el derecho exclusivo de obtener el rendimiento económico que su obra produzca, ya sea mediante su publicación directa o a través de contratos de edición y distribución con terceros, en cuyo caso percibirá una parte proporcional de los beneficios generados. La Ley 2/2019 incorporó el derecho de participación, que concede a los autores de obras de arte gráficas o plásticas una remuneración derivada de las sucesivas reventas de dichas obras tras la primera cesión. Estos derechos patrimoniales son transmisibles, tanto en vida como por causa de muerte, pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria y sus frutos pueden ser embargados.

Respecto a los aspectos morales, estos se consideran inherentes a la personalidad del autor y no pueden ejercerse sin su consentimiento. Tales derechos protegen la integridad y la divulgación de la obra, impidiendo su alteración o modificación no autorizada, ya que ello desvirtuaría la obra original. Se consideran irrenunciables y comprenden el derecho a que se reconozca la autoría de la obra o la opción de divulgarla bajo seudónimo o anonimato; el derecho a impedir la divulgación o modificación sin autorización; el derecho a retirar la obra del mercado, siempre que se indemnice a terceros perjudicados; y el derecho a modificar la obra.

En cuanto a la temporalidad de estos derechos, los patrimoniales tienen un plazo limitado que suele oscilar entre 70 y 80 años tras la muerte del autor, durante el cual sus sucesores pueden ejercerlos. Por otro lado, los derechos morales son vitalicios y pueden ser defendidos por los herederos o por quienes el autor haya designado.

Transcurrido el plazo de protección patrimonial, la obra pasa al dominio público, permitiendo que cualquier persona pueda publicarla o divulgarla libremente, sin que se le reconozca monopolio alguno.

El Usufructo: Concepto y Caracteres Fundamentales

El usufructo es un derecho real que confiere a una persona, denominada usufructuario, la facultad de gozar y disfrutar de una cosa ajena, es decir, que no le pertenece, obteniendo sus frutos o rendimientos, sin alterar su forma ni su sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley dispongan otra cosa. Así lo establece el artículo 467 del Código Civil, que define el usufructo como el derecho de poseer y usar la cosa ajena con la obligación de conservar su integridad.

El profesor P. Albadalejo lo conceptualiza como el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin modificar su esencia ni modo de ser. El usufructo permite tanto el uso directo como el indirecto de la cosa, así como la percepción de sus frutos, ya sean naturales o civiles. Sin embargo, no otorga al usufructuario el poder de disposición, es decir, no puede vender, donar ni alterar la propiedad del bien usufructuado.

Entre las características esenciales del usufructo destaca, en primer lugar, que es el derecho real de goce por excelencia, ya que confiere al usufructuario el disfrute pleno del bien. Además, posee un carácter temporal: su duración máxima es vitalicia cuando el usufructuario es una persona física, mientras que cuando se trata de una persona jurídica, el usufructo no puede exceder los 30 años.

Otra característica fundamental es la obligación de conservar la cosa conforme a su naturaleza. El usufructuario debe mantener el bien en las condiciones originales y no puede realizar alteraciones que modifiquen su forma o sustancia. En caso contrario, estaría incumpliendo sus deberes y podría responder por los daños causados.

En definitiva, el usufructo es un derecho que permite el uso y disfrute legítimo de un bien ajeno durante un tiempo limitado, con la responsabilidad de conservarlo intacto para que pueda ser disfrutado por su propietario o futuros usufructuarios.

Constitución del Usufructo

El usufructo es un derecho real que puede constituirse de diversas formas, reguladas en el Código Civil, artículo 468, que establece: “El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.”

Usufructos Legales

Se originan por disposición legal y destacan los usufructos a ciertos sujetos por mandato de la ley. Por ejemplo, el usufructo legal más conocido es el del cónyuge viudo, regulado en el artículo 834 del Código Civil, que dispone que “El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste legalmente o de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a mejora.” Este usufructo garantiza al viudo el derecho a disfrutar una parte de la herencia para asegurar su sustento. Otro usufructo legal históricamente relevante, aunque actualmente abolido, fue el usufructo paterno.

Usufructos Voluntarios

Se constituyen por la voluntad expresa de los particulares y pueden realizarse tanto inter vivos como mortis causa.

Inter Vivos

El propietario puede otorgar el usufructo mediante cualquier acto o contrato, ya sea oneroso o gratuito. Por ejemplo, puede reservarse la nuda propiedad y transmitir el usufructo a otra persona, o viceversa. Para que el usufructo sobre bienes inmuebles sea válido frente a terceros, debe otorgarse en escritura pública y registrarse en el Registro de la Propiedad. Estos actos producen efectos desde su otorgamiento, sin necesidad de esperar el fallecimiento de nadie.

Testamentarios

El testador puede establecer en su testamento que un tercero tenga el usufructo de un bien, mientras que la nuda propiedad quede a otra persona. Este usufructo nace con el fallecimiento del causante y está regulado por la voluntad manifestada en el testamento.

Constitución mediante Usucapión

El usufructo también puede originarse por prescripción o usucapión, es decir, por la posesión continuada y pacífica del derecho durante el plazo establecido por la ley, con justo título y buena fe, en los casos de usucapión ordinaria o extraordinaria. Aunque legalmente posible, esta forma es poco frecuente en la práctica.

Contenido del Usufructo conforme al Título Constitutivo

El alcance y las facultades del usufructuario dependen en primer lugar de lo establecido en el título constitutivo. Así lo señala el artículo 467 del Código Civil: “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.”

Por su parte, el artículo 470 establece que “Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.” Por ello, el usufructo puede ser modulable según el acuerdo entre las partes, siempre dentro de los límites legales.

Sujetos y Objeto del Usufructo

El usufructo es un derecho real que puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles, así como sobre ciertos derechos, y cuya titularidad puede corresponder a una o varias personas, simultánea o sucesivamente, conforme al artículo 469 del Código Civil: “Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.”

Sujetos del Usufructo

Capacidad

El propietario que constituye el usufructo debe tener plena disponibilidad y facultad de disposición sobre el bien. Por su parte, el usufructuario debe contar con la capacidad jurídica necesaria para ejercer el derecho, sea mediante actos inter vivos, adquisición mortis causa o por usucapión.

Usufructos Simultáneos

Cuando varias personas ostentan el usufructo simultáneamente, se consideran cotitulares conjuntos. La duración se extiende, salvo pacto en contrario, hasta la muerte del último usufructuario.

Usufructos Sucesivos

El constituyente puede designar a varios usufructuarios que sucedan uno tras otro. En estos casos, el Código Civil regula los límites temporales y los grados de parentesco admisibles (artículo 781), permitiendo sustituciones fideicomisarias hasta el segundo grado, o en favor de personas vivas al momento del fallecimiento del testador.

Objeto del Usufructo

El usufructo puede recaer sobre:

  • Bienes muebles o inmuebles, siempre que sean apropiables, transmisibles y no estén fuera del comercio.
  • Frutos, de forma total o parcial (usufructo sobre los frutos exclusivamente).
  • Derechos, salvo que sean personalísimos o intransmisibles.

Usufructo de Derechos

Acciones de Sociedades

La Ley de Sociedades de Capital (arts. 121 y 127) permite constituir usufructo sobre acciones y participaciones sociales. En este caso, la cualidad de socio reside en el nudo propietario, pero el usufructuario tiene derecho a percibir dividendos. El ejercicio de otros derechos sociales corresponde al nudo propietario salvo disposición contraria.

Acción Real para Reclamar

Según el artículo 486 del Código Civil, el usufructuario de una acción real para reclamar un bien tiene derecho a ejercitarla y, si adquiere la cosa por sentencia, el dominio corresponde al propietario, manteniéndose para el usufructuario el derecho a los frutos.

Usufructo de Cosa Común

El artículo 490 regula que el usufructuario de una parte de cosa común podrá administrar y percibir frutos, pero no alterar ni dividir el bien. Si cesa la comunidad, el usufructo corresponde a la parte adjudicada al propietario.

Usufructo de un Patrimonio

Puede constituirse inter vivos y a título gratuito. El artículo 505 establece que las cargas directas sobre el capital son a cargo del propietario, aunque el usufructuario puede anticiparlas y reclamar su importe al fin del usufructo. En caso de deudas previas, se aplican los arts. 642 y 643 sobre donaciones con cargas, regulando la responsabilidad del usufructuario.

En la constitución mortis causa, el usufructuario puede estar obligado a pagar legados o pensiones según el artículo 508, y tiene derecho a reclamar al propietario las sumas anticipadas para el pago de deudas hereditarias conforme al artículo 510.

Contenido del Usufructo según el Código Civil

El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes objeto del usufructo, tiene determinadas obligaciones previas que garantizan la correcta conservación y restitución de los mismos al nudo propietario. Así lo establece el artículo 491 del Código Civil, que dispone que el usufructuario debe:

  1. Formar inventario, con citación del propietario o su representante, de todos los bienes, tasando los muebles y describiendo el estado de los inmuebles.
  2. Prestar fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones que le corresponden conforme a esta sección.

Estas medidas tienen como finalidad proteger los intereses del nudo propietario, asegurando que el usufructuario responda por el adecuado uso y conservación del patrimonio usufructuado.

Sin embargo, el artículo 492 Cc exime de estas obligaciones al vendedor o donante que se haya reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados, a los padres usufructuarios de los bienes de sus hijos y al cónyuge sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria, siempre que no contraigan ulterior matrimonio.

Además, el artículo 493 Cc contempla la posibilidad de dispensar al usufructuario de la obligación de inventario o fianza cuando ello no cause perjuicio a terceros. Esta dispensa puede ser otorgada por el constituyente del usufructo o aceptada por el nudo propietario.

En caso de que el usufructuario, obligado a ello, no preste la fianza, el propietario podrá solicitar que los bienes inmuebles se pongan bajo administración judicial, que los bienes muebles se vendan o depositen en instituciones financieras, o que los capitales se inviertan en valores seguros, conforme al artículo 494 Cc. En estos casos, los frutos e intereses producidos pertenecen al usufructuario.

Asimismo, el artículo 495 Cc permite que el usufructuario que no haya prestado fianza pueda reclamar, bajo caución juratoria, la entrega de los muebles indispensables para su uso y la asignación de vivienda para él y su familia, o los instrumentos necesarios para su actividad.

Finalmente, el artículo 496 Cc establece que, una vez prestada la fianza, el usufructuario adquiere el derecho a todos los frutos desde el día en que, conforme al título constitutivo del usufructo, debía comenzar a percibirlos, con efectos retroactivos.

En conclusión, el contenido del usufructo incluye no solo el derecho a disfrutar y percibir los frutos de los bienes, sino también una serie de obligaciones previas y garantías destinadas a proteger al nudo propietario, garantizando la conservación del patrimonio usufructuado y la responsabilidad del usufructuario en su gestión.

La Conservación de la Forma y Sustancia en el Usufructo

El usufructo implica para el usufructuario la obligación de conservar la cosa usufructuada garantizando al nudo propietario que, al finalizar el usufructo, la cosa no esté desnaturalizada ni privada de sus condiciones básicas de uso, tal y como estaba al tiempo de constituirse el usufructo.

El artículo 487 del Código Civil establece que el usufructuario puede realizar mejoras útiles o de recreo en los bienes, siempre que no altere su forma ni su sustancia. No obstante, no tiene derecho a indemnización por dichas mejoras, aunque podrá retirarlas si es posible sin causar daño al bien. Así, la ley admite ciertas intervenciones, pero siempre respetando la esencia del bien.

Por su parte, el artículo 489 Cc permite al nudo propietario enajenar los bienes gravados con usufructo, con la limitación de no alterar la forma ni la sustancia ni perjudicar al usufructuario.

Respecto a las obligaciones concretas del usufructuario, el artículo 497 Cc impone la diligente conservación de las cosas usufructuadas, debiendo obrar “como un buen padre de familia”. En cuanto a las reparaciones, el artículo 500 Cc establece que el usufructuario debe realizar las reparaciones ordinarias, entendidas como aquellas necesarias para conservar el bien y que resultan del uso natural. Si no las efectúa tras requerimiento, el propietario podrá hacerlas a costa del usufructuario.

Las reparaciones extraordinarias, por otro lado, son a cargo del propietario, conforme al artículo 501 Cc, que también obliga al usufructuario a avisar de manera urgente sobre la necesidad de tales reparaciones para evitar perjuicios.

En materia de cargas y tributos, el artículo 504 Cc dispone que el usufructuario debe abonar las cargas y contribuciones anuales y las que graven los frutos mientras dure el usufructo, mientras que el artículo 505 Cc señala que las contribuciones directas sobre el capital son a cargo del propietario, quien podrá exigir intereses si las anticipa.

El artículo 511 Cc impone al usufructuario la obligación de informar al propietario sobre cualquier acto de terceros que pueda lesionar la propiedad, responsabilizándose por los daños si omite hacerlo.

En relación con los bienes consumibles o cuasiusufructo, aunque no está expresamente regulado en nuestro Código Civil, se considera que el usufructuario no está obligado a conservar la forma o sustancia, debiendo en cambio abonar su precio o restituir bienes de igual calidad o cantidad.

Para los bienes deteriorables por el uso, el artículo 481 Cc establece que el usufructuario puede usarlos conforme a su destino y solo debe restituirlos en el estado en que se encuentren, respondiendo únicamente por deterioros causados por dolo o negligencia.

El usufructo con facultad de disposición, aunque no contemplado en el Código Civil, es admitido jurisprudencialmente como una modalidad en que se permite al usufructuario disponer de los bienes según el título constitutivo, lo que implica excepciones a la conservación estricta de la forma y sustancia.

Finalmente, el artículo 503 Cc autoriza al nudo propietario a realizar mejoras o nuevas plantaciones en fincas rústicas gravadas con usufructo, siempre que no se disminuya el valor del usufructo ni se perjudique al usufructuario.

En conclusión, la obligación de conservar la forma y sustancia es un principio fundamental del usufructo, aunque existen excepciones legales y jurisprudenciales que flexibilizan esta exigencia en ciertos supuestos concretos.

Derechos y Facultades del Usufructuario

El usufructuario posee una serie de derechos y facultades que le permiten disfrutar y aprovechar la cosa objeto del usufructo con un alto grado de uso y goce, equiparable, en términos generales, al que correspondería al propietario durante la vigencia del usufructo.

1. Posesión, Goce y Disfrute de la Cosa

El usufructuario tiene derecho a la posesión, goce y disfrute pleno de la cosa usufructuada, pudiendo utilizarla y beneficiarse de ella como si fuera el propietario, siempre respetando la conservación de la forma y sustancia. Esto supone la posibilidad de emplear la cosa en toda su extensión práctica mientras dure el usufructo.

2. Pleno Goce de las Cosas: Accesiones y Servidumbres

Según el artículo 479 del Código Civil, el usufructuario tiene derecho a disfrutar de todas las accesiones, es decir, de cualquier aumento o mejora que la cosa usufructuada reciba, así como de las servidumbres que favorezcan su uso, y en general, de todos los beneficios inherentes a la cosa.

3. Percepción de los Frutos

El usufructuario sustituye al propietario en la percepción de los frutos naturales, industriales y civiles que produzca el bien usufructuado (art. 471 Cc). Conforme al artículo 472 Cc, los frutos pendientes al inicio del usufructo corresponden al usufructuario, mientras que los que estén pendientes al extinguirse, pertenecen al propietario. Asimismo, el usufructuario no está obligado a reembolsar gastos anteriores, pero el propietario debe abonar al final del usufructo los gastos ordinarios que el usufructuario haya hecho para el cultivo o mantenimiento.

4. Realización de Mejoras

El usufructuario puede efectuar mejoras útiles o de recreo en la cosa usufructuada, siempre que no altere su forma ni su sustancia (art. 487 Cc). Sin embargo, no tiene derecho a indemnización por estas mejoras y podrá retirarlas si ello no perjudica el bien.

5. Inexistencia de Facultades sobre Tesoros Ocultos y Minas

El usufructuario es considerado extraño respecto a los tesoros hallados en la finca, por lo que no tiene derecho a ellos (art. 471 Cc). En cuanto a las minas, el usufructuario solo podrá explotarlas si así se dispone expresamente en el título constitutivo del usufructo o si se trata de un usufructo legal (arts. 476-478 Cc).

6. Supuestos Especiales de Usufructo en Relación con el Disfrute

  • El usufructuario de plantaciones puede aprovechar los pies muertos o accidentados con obligación de reemplazarlos (arts. 483 y 484 Cc).
  • En los montes, el usufructuario puede realizar talas ordinarias sin perjudicar la conservación (art. 485 Cc).
  • Respecto a rebaños, debe reponer anualmente las cabezas que mueran, y en caso de pérdida total sin culpa, entregar los restos (art. 499 Cc).

7. Facultades de Disposición del Usufructuario

El usufructo es un derecho transmisible y negociable, por lo que el usufructuario puede arrendar la cosa, gravar su derecho (hipoteca o prenda) y enajenar su derecho de usufructo, tanto a título oneroso como gratuito (art. 480 Cc). Los contratos que celebre se extinguirán al terminar el usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, que subsiste durante el año agrícola.

No obstante, el usufructuario será responsable del menoscabo causado por el arrendatario o adquirente a la cosa usufructuada, si actúan con culpa o negligencia (art. 498 Cc).

Derechos del Nudo Propietario

El nudo propietario y el usufructuario ejercen derechos reales distintos y concurrentes sobre la misma cosa, coexistiendo ambos de forma independiente, y con valor económico propio. Así, cada uno puede disponer de su derecho sin afectar el del otro, siempre respetando las limitaciones legales.

En primer lugar, el nudo propietario puede enajenar la nuda propiedad, es decir, puede vender o transferir los bienes sujetos a usufructo, conforme al artículo 489 del Código Civil, que establece que “el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.” Por tanto, la transmisión de la nuda propiedad es válida, siempre que no se menoscabe el derecho del usufructuario.

Además, el nudo propietario puede hipotecar su derecho sobre la nuda propiedad. Según el artículo 107.2º de la Ley Hipotecaria, “podrán también hipotecarse la mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, salvo pacto en contrario.” Esto significa que la hipoteca afecta al derecho de nuda propiedad y, en caso de consolidación con el usufructo, la garantía hipotecaria se amplía.

Por último, el nudo propietario tiene la facultad de realizar obras y mejoras en la finca usufructuada, siempre y cuando dichas actuaciones no disminuyan el valor del usufructo ni perjudiquen el derecho del usufructuario. Esta facultad está regulada en el artículo 503 del Código Civil, que señala: “El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.”

En conclusión, el nudo propietario goza de importantes derechos sobre la nuda propiedad que le permiten disponer económicamente de su derecho, hipotecarlo y mejorar la finca, siempre bajo la premisa fundamental de respetar el usufructo y no perjudicar al usufructuario.

Extinción del Usufructo

El usufructo se extingue por diversas causas previstas en el artículo 513 del Código Civil, entre las que destacan la muerte del usufructuario, la expiración del plazo para el cual fue constituido o el cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el título constitutivo. Asimismo, se extingue cuando se reúnen el usufructo y la nuda propiedad en una misma persona, por renuncia expresa del usufructuario, por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo, por resolución del derecho del constituyente y por prescripción.

En cuanto a la pérdida de la cosa, esta puede ser total o parcial. Según el artículo 1122 del Código Civil, la cosa se considera perdida cuando perece, queda fuera del comercio o desaparece de modo que se ignora su existencia o no puede ser recobrada. En caso de pérdida total, el usufructo se extingue automáticamente. Por ejemplo, un terremoto que destruya completamente un inmueble supone la extinción del usufructo. Es importante diferenciar esta pérdida total de una mera desintegración física parcial, que no conlleva la extinción.

Por otro lado, si la pérdida es parcial, el usufructo continuará respecto a la parte que subsiste, conforme al artículo 514 del Código Civil: “Si la cosa dada en usufructo se perdiera sólo en parte, continuará este derecho en la parte restante.” En el caso de que el usufructo recaiga sobre un edificio, si este perece, el usufructuario mantendrá el derecho a disfrutar del suelo y los materiales, según lo dispuesto en el artículo 517 del Código Civil.

Cuando la cosa usufructuada está asegurada, el artículo 518 del Código Civil regula la distribución del precio del seguro en caso de siniestro. Si usufructuario y nudo propietario contribuyen al seguro, ambos recibirán la indemnización. Si solo uno de ellos paga la prima, recibirá íntegramente el precio del seguro, con la obligación de reinvertirlo en la reparación o reconstrucción si es el usufructuario quien la recibe.

La prescripción también puede extinguir el usufructo. Según el artículo 517.3º del Código Civil, el derecho de usufructo se extingue por prescripción extintiva si no se ejercitan los derechos correspondientes durante seis años en bienes muebles o treinta años en bienes inmuebles, conforme a los artículos 1962 y 1963 del mismo cuerpo legal. Además, la usucapión ordinaria por parte de terceros puede extinguir el usufructo si adquieren la propiedad mediante prescripción.

La expropiación forzosa del bien objeto del usufructo implica también su extinción cuando conlleva la pérdida total de la propiedad. El artículo 519 del Código Civil concede al nudo propietario la opción de subrogar el usufructo en otra cosa de igual valor y condiciones o abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización durante el tiempo que restara para la duración del usufructo, garantizando el pago de dichos réditos.

Finalmente, en cuanto a los efectos de la extinción, el usufructuario o sus herederos deben devolver la cosa al nudo propietario inmediatamente, por cualquier medio idóneo. El artículo 522 del Código Civil otorga al usufructuario un derecho de retención para reclamar los desembolsos pendientes, aunque este derecho no se extiende a los frutos. Sin embargo, si el aumento del valor de la finca se debe a reparaciones extraordinarias realizadas por el usufructuario que correspondían al nudo propietario, el usufructuario mantendrá el derecho a los frutos aun tras la extinción del usufructo.

En conclusión, la extinción del usufructo es un proceso regulado detalladamente por el Código Civil, que protege los derechos de ambas partes y establece mecanismos para la conservación y restitución de los bienes usufructuados.

Derechos de Uso y Habitación

El derecho real de uso se define como la facultad de obtener de los frutos de una cosa ajena aquellos que sean suficientes para satisfacer las necesidades del usuario y de su familia, incluso si esta aumenta, conforme al artículo 524.1 del Código Civil, que establece: “El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.” Este derecho es de carácter personalísimo, por lo que es intransmisible y no puede ser cedido a terceros. En esencia, se trata de un usufructo limitado, circunscrito únicamente al disfrute de los frutos necesarios, lo que implica una restricción importante frente al usufructo ordinario.

Por otro lado, el derecho de habitación otorga a su titular, denominado habitacionista, la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas imprescindibles para sí y para las personas de su familia, según el artículo 524.2 del Código Civil, que dispone: “La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.”

Al igual que el derecho de uso, el derecho de habitación es también un derecho personalísimo, por lo que resulta intransmisible y no puede ser arrendado ni cedido a terceros bajo ninguna forma. El artículo 525 del Código Civil aclara expresamente que: “Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título.”

Este carácter personalísimo implica que ambos derechos están estrictamente ligados a la persona del titular, sin posibilidad de generar derechos reales a favor de terceros, ni siquiera mediante arrendamiento o cesión.

No obstante, la doctrina mayoritaria, apoyada por la Resolución de 10 de diciembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, admite la posibilidad de que el derecho de uso sea transmisible si así se establece expresamente en el título constitutivo, ya que el artículo 525 del Código Civil no es de carácter ius cogens (norma imperativa). En consecuencia, la prohibición contenida en el artículo 108.3 de la Ley Hipotecaria, que impide la hipoteca de estos derechos, debe interpretarse como una consecuencia de esta limitación al carácter personalísimo, pero no impide que pueda pactarse su transmisibilidad si el título lo permite.

En resumen, los derechos de uso y habitación son derechos reales de carácter personalísimo, limitados y fundamentalmente intransmisibles, aunque con matices doctrinales y jurisprudenciales que permiten cierto grado de flexibilización en el derecho de uso cuando así se acuerde expresamente.

Las Servidumbres: Concepto y Caracteres

Las servidumbres constituyen un derecho real que recae sobre un inmueble, imponiéndole un gravamen en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto dueño, tal y como dispone el artículo 530 del Código Civil: “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.”

Este concepto es fundamental para entender la naturaleza predial de las servidumbres, pues vinculan dos inmuebles diferentes y con distintos propietarios. La legislación gallega, en sus artículos 82 y siguientes de la Ley de Derecho Civil de Galicia (LDCG), también regula específicamente esta materia.

Desde el punto de vista doctrinal, Albadalejo define la servidumbre como un “poder real que una persona tiene sobre un predio ajeno para servirse de él parcialmente en algún aspecto”, lo que refleja su carácter limitado y accesorio.

Caracteres Esenciales

En cuanto a sus caracteres esenciales, las servidumbres se definen por:

  • Predialidad e inherencia, conforme al art. 530 Cc, donde la servidumbre grava un inmueble sirviente para beneficio de otro predio dominante.
  • Nemine res sua servit (nadie puede tener servidumbre sobre su propia propiedad), salvo excepción establecida en el artículo 541 del Código Civil, que contempla la servidumbre por destino de padre de familia, cuando el propietario de dos fincas establece un signo aparente de servidumbre entre ellas.
  • Inseparabilidad, conforme al artículo 534 Cc: “Las servidumbres son inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenecen.”
  • Indivisibilidad, según el artículo 535 Cc: “Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.”
  • Permanencia, salvo que se extingan conforme al artículo 546.4º Cc por vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición cuando sean temporales o condicionales.

Clasificación de las Servidumbres

Respecto a su clasificación, las servidumbres pueden ser:

  • Voluntarias y legales, de acuerdo con el artículo 536 Cc: “Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias.”
  • Reales y personales, conforme a los artículos 530 y 531 Cc, siendo las primeras constituidas en beneficio de un inmueble y las segundas en beneficio de una persona o comunidad sin que necesariamente se beneficie un inmueble.
  • Continuas y discontinuas, según el artículo 532.2 y 3 Cc: las continuas se usan sin interrupción y sin intervención humana (por ejemplo, una acequia), mientras que las discontinuas dependen de actos humanos para su uso (como el paso por una finca).
  • Aparentes y no aparentes, conforme a los artículos 532.4 y 5 Cc, distinguiendo aquellas que se manifiestan por signos visibles externos (como un camino) y las que no tienen manifestación exterior (por ejemplo, un acueducto subterráneo).
  • Positivas y negativas, según el artículo 533 Cc, siendo positivas las que obligan al dueño del predio sirviente a permitir o hacer algo, y negativas las que le prohíben realizar ciertas acciones que serían lícitas sin la servidumbre.

1. Constitución de la Servidumbre

La constitución de la servidumbre puede realizarse por diversos medios:

  • Por negocio jurídico (contrato, testamento).
  • Por adjudicación o legado.
  • Por usucapión, siendo el plazo para la adquisición de servidumbres continuas y aparentes de veinte años.
  • Por destino de padre de familia, regulado en el artículo 541 Cc, que establece: “La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.”

Este supuesto exige, además, que la servidumbre represente una verdadera utilidad para el predio dominante, como ha establecido la jurisprudencia en la Sentencia del Tribunal Supremo 85/2016 de 19 de febrero.

En definitiva, las servidumbres son derechos reales que limitan el dominio del propietario del predio sirviente, pero que confieren utilidad y ventaja al predio dominante, configurándose como un elemento esencial del derecho inmobiliario que asegura el aprovechamiento y disfrute adecuado de los bienes inmuebles.

2. Contenido, Derechos y Obligaciones de los Dueños de los Predios en Servidumbres

El contenido concreto de las servidumbres se adapta al tipo de servidumbre de que se trate, conforme al artículo 594 del Código Civil, que establece: “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.”

Esto refleja la libertad del propietario para crear servidumbres, siempre dentro del marco legal y del respeto al orden público.

2.1. Facultades y Deberes del Dueño del Predio Dominante

El titular del predio dominante tiene la facultad de ejercer los derechos inherentes a la servidumbre, siempre bajo el principio del uso civiliter, que implica obtener el máximo rendimiento del predio dominante con el mínimo agravio para el predio sirviente, sin sobrepasar los límites impuestos por la ley o el orden público, tal como señala Luna Serrano.

Asimismo, conforme al artículo 543 del Código Civil: “El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.”

Por tanto, el predio dominante debe respetar la integridad y condiciones de la servidumbre, procurando que las obras necesarias sean realizadas con la mayor diligencia para evitar perjuicios al predio sirviente.

En caso de existir varios predios dominantes, el artículo 544 Cc dispone: “Los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de las obras necesarias en proporción al beneficio que a cada cual reporte. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás. Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.”

De esta forma, se establece una equidad en la distribución de gastos y responsabilidades.

2.2. Facultades y Deberes del Dueño del Predio Sirviente

El dueño del predio sirviente no puede menoscabar el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, el artículo 545.2 del Código Civil establece una excepción: “Si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.”

Por tanto, el predio sirviente tiene la facultad limitada de modificar la servidumbre cuando esta resulte excesivamente gravosa, siempre garantizando la comodidad y sin perjuicio para el predio dominante.

Respecto a sus obligaciones, el dueño del predio sirviente deberá contribuir a los gastos de conservación y uso si se aprovecha de la servidumbre, conforme a lo previsto en el artículo 544.2 Cc, salvo que se pacte lo contrario, en equilibrio con la participación proporcional de los dueños de los predios dominantes.

3. Modificación y Extinción de las Servidumbres

Las servidumbres pueden ser objeto de modificación y extinción, reguladas por el Código Civil y la doctrina jurisprudencial aplicable.

En cuanto a la modificación, esta puede darse por:

  • Acuerdo entre las partes: Los titulares de los predios dominante y sirviente pueden convenir modificar las condiciones, el modo o la extensión de la servidumbre, siempre que no contravenga la ley ni el orden público.
  • Modificación derivada de un cambio externo en los predios: Cuando las circunstancias o el entorno físico de los predios cambien, puede surgir la necesidad o la posibilidad de modificar el ejercicio de la servidumbre para adaptarse a la nueva situación, siempre respetando los derechos de ambas partes.
  • Uso distinto y usucapión: Conforme a la jurisprudencia, si el titular del predio dominante utiliza la servidumbre de manera distinta a la establecida originalmente durante un plazo prolongado, puede consolidar una modificación por usucapión, siempre que dicho uso sea público, pacífico y continuo.

En relación a la extinción de las servidumbres, el artículo 546 del Código Civil establece varias causas:

  • Renuncia expresa del titular del predio dominante, quien puede voluntariamente desistir del derecho.
  • Acuerdo entre las partes para extinguir la servidumbre.
  • Pérdida o desaparición de la cosa servida, que imposibilite el uso para el fin destinado.
  • Cumplimiento del término final o condición resolutoria que se hubiese establecido en el título constitutivo.
  • Consolidación, cuando el predio dominante y el predio sirviente quedan en manos del mismo propietario, desapareciendo así la necesidad de la servidumbre.
  • No uso durante veinte años, que extingue la servidumbre por prescripción adquisitiva negativa, salvo que el derecho sea continuo e inapreciable en su ejercicio.

4. Servidumbres Legales Específicas

Las servidumbres legales son aquellas establecidas directamente por la ley, con el fin de satisfacer intereses públicos o proteger derechos fundamentales relacionados con la convivencia entre fincas. Entre las más comunes se encuentran las servidumbres de aguas, medianería, luces y vistas, desagüe y obras intermedias.

4.1. Servidumbre de Aguas

La servidumbre de aguas es una servidumbre legal que regula el uso y aprovechamiento del agua entre predios, limitando el derecho de propiedad para garantizar un uso equitativo y razonable.

El artículo 581 del Código Civil establece que el propietario del predio donde nace un manantial, pozo o fuente no puede impedir que las aguas fluyan a las fincas colindantes en la medida necesaria para el uso común. Además, el artículo 588 del mismo cuerpo legal protege el derecho de los predios inferiores a recibir las aguas que naturalmente les correspondan.

Además de las servidumbres civiles, existen servidumbres administrativas derivadas de la legislación hidráulica, que regulan el uso público y privado de las aguas, estableciendo límites y condiciones al derecho de propiedad para proteger el interés general, conforme a la Ley de Aguas.

Estas servidumbres legales limitan el derecho de propiedad y aseguran la convivencia pacífica y ordenada entre los propietarios de fincas, respetando el equilibrio entre el uso individual y el interés colectivo.

4.2. Servidumbres de Medianería (Art. 571 CC)

Aunque comúnmente se denominan servidumbres de medianería, estas no constituyen propiamente una servidumbre, sino una comunidad especial regulada en el artículo 571 del Código Civil. En concreto, el artículo establece que: “La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo” (art. 571 Cc).

Facultades de los Medianeros

Los propietarios que comparten la pared medianera tienen ciertas facultades reconocidas legalmente, entre las cuales destacan:

  • Usar la medianería (art. 579 Cc): Cada medianero puede usar la pared en proporción a su derecho, apoyando obras o introduciendo vigas hasta la mitad del espesor, sin impedir el uso común. Para realizar nuevas obras, debe contar con el consentimiento previo de los demás medianeros; en caso de desacuerdo, peritos fijarán las condiciones para evitar perjuicios.
  • Alzar la pared medianera (art. 577 Cc): Cualquier propietario puede elevar la pared a su costa e indemnizar los daños ocasionados, incluso temporales. Debe asumir los gastos adicionales derivados de la mayor altura o profundidad y, si la pared no soporta la elevación, tiene la obligación de reconstruirla y darle mayor espesor utilizando su propio suelo.
  • Adquirir derechos sobre la medianería (art. 578 Cc): Los propietarios que no hayan participado en la obra de elevación o ampliación pueden adquirir derechos sobre la pared pagando proporcionalmente el costo y la mitad del valor del terreno correspondiente.
Deberes de los Medianeros

Entre las obligaciones más relevantes se encuentran:

  • Contribuir en la reparación y mantenimiento (art. 575 Cc): Los medianeros deben costear proporcionalmente las reparaciones de la pared medianera y los vallados, setos, zanjas o acequias que sean medianeros. Quien renuncie a la medianería puede quedar exento, salvo cuando la pared sostenga un edificio suyo.
  • No abrir huecos sin consentimiento (art. 580 Cc): Ningún medianero puede abrir ventanas, puertas u otros huecos en la pared medianera sin el consentimiento unánime de los demás medianeros.

4.3. Servidumbre de Luces y Vistas (Arts. 580 y ss. CC)

La servidumbre de luces y vistas está regulada en los artículos 580 y siguientes del Código Civil y establece limitaciones al derecho de edificar sobre la propiedad propia para proteger la luz y las vistas del predio vecino, con el fin de evitar perjuicios desproporcionados.

  • Servidumbre de luces (artículo 581 Cc): El artículo 581 del Código Civil señala que “el dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.” No obstante, el propietario del predio vecino tiene el derecho de cerrar dichos huecos si adquiere la medianería, salvo pacto en contrario, y también puede cubrirlos edificando en su terreno o levantando una pared contigua a la que tiene el hueco o ventana.
  • Servidumbre de vistas (artículo 582 Cc): Por otro lado, el artículo 582 establece que “no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.” Además, las vistas oblicuas o de costado solo son permitidas si existe una distancia mínima de 60 centímetros entre la pared y la finca vecina. Asimismo, el propietario del predio sirviente tiene prohibido edificar a menos de tres metros de la línea divisoria para no afectar tales vistas.
  • Cómputo de distancias (artículo 583 Cc): Finalmente, el artículo 583 aclara cómo se computan estas distancias: “las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.”

En suma, estas servidumbres legales buscan proteger los derechos de luz y vista entre fincas colindantes, equilibrando el derecho a edificar con el respeto a las condiciones mínimas que evitan perjuicios en la propiedad vecina.

4.4. Servidumbre de Desagüe en Edificios y Límites del Derecho de Propiedad

La servidumbre de desagüe en edificios está regulada en el Código Civil con el fin de evitar que las aguas pluviales causen daños a los predios vecinos, estableciendo obligaciones para los propietarios y limitaciones al uso de sus construcciones.

  • Límite del derecho de propiedad sobre aguas pluviales (artículo 586 Cc): El artículo 586 dispone que “el propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.” Esto implica un deber activo para evitar daños y proteger la propiedad ajena.
  • Servidumbre voluntaria de desagüe (artículo 587 Cc): Por su parte, el artículo 587 señala que “el dueño del predio que sufre la servidumbre de vertiente de los tejados podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.” Este artículo regula la coexistencia pacífica entre fincas mediante acuerdos respetuosos de la normativa local.
  • Servidumbre legal de desagüe (artículo 588 Cc): Cuando un patio o corral se encuentre enclavado entre otras propiedades y no pueda evacuar las aguas pluviales por su propia finca, el artículo 588 establece que “podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.” Esta servidumbre legal es obligatoria y busca evitar daños graves y facilitar el drenaje adecuado.
  • Límites del derecho de propiedad y obras intermedias (arts. 589 a 592 Cc): Respecto a las construcciones y plantaciones próximas a los límites de la propiedad, los artículos 590 a 592 establecen restricciones específicas:
    • El artículo 590 prohíbe construir cerca de pared ajena pozos, chimeneas, hornos, fábricas u otros elementos peligrosos sin respetar las distancias y medidas preventivas señaladas en reglamentos y usos locales.
    • El artículo 591 regula la distancia mínima para plantar árboles, estableciendo dos metros para árboles altos y 50 centímetros para arbustos o árboles bajos, con derecho a exigir la remoción de plantaciones indebidas.
    • El artículo 592 permite al propietario cortar ramas y raíces de árboles vecinos que invadan su terreno.

Finalmente, el artículo 589 limita edificaciones o plantaciones cerca de plazas fuertes o fortalezas, sujetándose a las leyes y reglamentos específicos.

4.5. Servidumbre de Paso

La servidumbre de paso es un derecho real que permite a un propietario transitar por el predio ajeno para acceder a un camino público u otro lugar, y se clasifica principalmente en tres tipos: servidumbre de paso para fincas enclavadas, servidumbre temporal de obras, y servidumbre de paso para ganados, reguladas en los artículos 564 a 570 del Código Civil.

Servidumbre de Paso en Beneficio de Fincas Enclavadas (Art. 564 CC)

Cuando una finca está enclavada, es decir, sin acceso directo a vía pública, su titular tiene derecho a exigir paso por las fincas vecinas. El artículo 564 establece que el propietario de la finca enclavada puede reclamar la constitución de la servidumbre previa indemnización, la cual varía según el uso:

  • Si el paso es continuo para todas las necesidades, la indemnización incluirá el valor del terreno ocupado y los perjuicios ocasionados al predio sirviente.
  • Si se limita al paso necesario para el cultivo y la extracción de cosechas sin establecer una vía permanente, la indemnización corresponderá solo al perjuicio ocasionado.

El artículo 567 aclara que si la finca enclavada resulta de una partición, venta o permuta y queda rodeada por fincas del transmitente, este debe conceder el paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

Servidumbre Temporal de Obras (Art. 569 CC)

El artículo 569 contempla el paso necesario para construir o reparar edificios, autorizando que se pasen materiales, se coloquen andamios u otros objetos sobre finca ajena. El dueño del predio afectado está obligado a consentirlo, con derecho a recibir indemnización por los perjuicios causados.

Servidumbre de Paso para Ganados y Vías Pecuarias (Art. 570.1 CC)

Las servidumbres para paso de ganado, conocidas como cañadas, cordeles o veredas, se regulan por ordenanzas y reglamentos sectoriales, o por la costumbre local en ausencia de estos. Según la Ley 3/1995, de vías pecuarias, se definen como rutas tradicionales para el tránsito ganadero. Estas vías tienen anchos máximos establecidos: la cañada no debe exceder los 75 metros, el cordel los 37,50 metros y la vereda los 20 metros. Para servidumbres forzosas de paso o abrevaderos, la anchura máxima es de 10 metros.

Servidumbre de Paso en el Derecho Civil de Galicia

Según el artículo 82.1 de la Ley 2/2006, la servidumbre de paso puede adquirirse por ley, por dedicación del dueño del predio sirviente, por negocio jurídico o por usucapión extraordinaria.

Disposiciones Generales sobre Servidumbre de Paso (Arts. 565 y 566 CC)
  • La servidumbre debe establecerse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, cuando sea posible, por la vía más corta hacia el camino público (art. 565).
  • La anchura de la servidumbre debe ser suficiente para las necesidades del predio dominante (art. 566).

5. Las Servidumbres Personales

A diferencia de las servidumbres reales, las servidumbres personales no recaen sobre un predio dominante, sino que su titular es una persona física o jurídica. Estas figuras jurídicas permiten a su beneficiario ejercer ciertos derechos sobre un inmueble ajeno sin que exista necesariamente una finca dominante vinculada.

El artículo 531 del Código Civil establece expresamente que “también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.” Por tanto, la titularidad recae en personas o entidades específicas, lo que distingue estas servidumbres de las reales.

Entre las servidumbres personales más comunes destacan la servidumbre de pastos y la de aprovechamiento de leñas y otros productos forestales, reguladas en los artículos 603 y 604 del Código Civil.

El artículo 603 Cc señala que “el dueño de terrenos gravados con la servidumbre de pastos podrá redimir esta carga mediante el pago de su valor a los que tengan derecho a la servidumbre.” En ausencia de convenio, el valor para la redención se calculará sobre la base del cuatro por ciento anual del valor de los pastos, conforme a una tasación pericial.

Por su parte, el artículo 604 Cc extiende esta posibilidad de redención a las servidumbres para el aprovechamiento de leñas y demás productos de los montes de propiedad particular, aplicándose las mismas reglas del artículo anterior.

La jurisprudencia, aunque reconoce la existencia de servidumbres personales, las considera figuras excepcionales dentro del Código Civil. Su régimen jurídico se establece principalmente en el título de constitución y, subsidiariamente, por las normas generales de las servidumbres y derechos reales contenidas en el Código Civil.

Finalmente, es importante destacar que las servidumbres personales se encuentran dentro del marco más amplio de los derechos reales de goce, que incluyen además figuras como el censo, la enfiteusis, la superficie y el aprovechamiento por turno, reguladas en capítulos posteriores.

Derechos Reales de Garantía: Hipoteca y Prenda

Los derechos reales limitados de garantía son aquellos que aseguran el cumplimiento de una obligación principal mediante la constitución de un derecho real sobre un bien ajeno, facultando al titular para enajenarlo en caso de incumplimiento y cobrarse con el precio obtenido, según la definición de Albadalejo.

En primer lugar, debe destacarse la responsabilidad patrimonial universal del deudor, establecida en el artículo 1911 del Código Civil, que dispone que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.” Sin embargo, para garantizar de forma preferente determinados créditos, existen derechos reales limitados sobre bienes concretos.

El artículo 1921 Cc regula la graduación y pago de créditos, remitiendo a la Ley Concursal para casos de concurso, mientras que el artículo 1923.3 Cc otorga preferencia a los créditos hipotecarios y refaccionarios inscritos en el Registro de la Propiedad sobre los bienes hipotecados. El artículo 1928 Cc establece que, tras pagarse estos créditos preferentes, el remanente patrimonial del deudor se acumula para el pago de otros créditos, y si los preferentes no quedan satisfechos totalmente, el déficit se cobrará según su naturaleza y prelación.

Asimismo, el ordenamiento jurídico español ha ido incorporando mecanismos de protección para los deudores, como la Ley 25/2015, modificada en 2020, que regula la exoneración del pasivo insatisfecho en determinados supuestos de segunda oportunidad, y diversos Reales Decretos-Ley (6/2020 y 19/2022), que contienen medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios vulnerables.

Respecto a la naturaleza jurídica, los derechos reales limitados de garantía se caracterizan por ser accesorios, pues dependen de la obligación garantizada, indivisibles —aunque la responsabilidad pueda repartirse— y se concretan sobre un bien específico que goza de preferencia frente a otros acreedores.

En cuanto a la fianza, aunque es un derecho personal y no real, también garantiza obligaciones, tal y como dispone el artículo 1822 Cc: “por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.” Sin embargo, la fianza no limita la responsabilidad patrimonial universal del deudor.

En particular, la hipoteca, regulada en la Ley Hipotecaria, constituye un derecho real de garantía que puede recaer sobre bienes inmuebles para asegurar cualquier clase de obligación, sin alterar la responsabilidad personal ilimitada del deudor (artículo 105 LH).

Finalmente, dentro de los derechos reales limitados de garantía se distinguen principalmente la prenda, la hipoteca y la anticresis, cada uno con sus particularidades y régimen jurídico específico.

El Derecho Real de Hipoteca

El derecho real de hipoteca es un derecho real de garantía que, asegurando una obligación principal, otorga al acreedor un poder real sobre un bien inmueble, permitiéndole realizar dicho bien en caso de incumplimiento para satisfacer su crédito.

Caracteres

La hipoteca es un derecho real limitado, accesorio e indivisible, lo que implica que depende de una obligación principal y que, aunque indivisible, puede distribuirse la responsabilidad entre varios deudores. Su objeto principal son los bienes inmuebles, si bien existen hipotecas mobiliarias, reguladas específicamente. La hipoteca no implica desplazamiento posesorio del bien, sino que su publicidad y eficacia frente a terceros se garantiza mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Cabe destacar que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (CCI), modificada a partir del 1 de enero de 2023, no es una ley general sobre préstamos hipotecarios, sino que regula un tipo específico de contrato de crédito inmobiliario con finalidad residencial o de adquisición y conservación de inmuebles. Esta ley busca proteger al cliente bancario mediante una regulación estricta, mayor transparencia precontractual y medidas de seguridad jurídica.

Destaca el carácter imperativo de esta ley (art. 3 CCI), que impide pactos en contrario y asegura transparencia material en los contratos hipotecarios, incluyendo la obligación del notario de autorizar el acta previa a la firma (arts. 14 y 15 CCI). Además, introduce novedades como un plazo mínimo de 10 días para la firma, reparto de gastos donde el cliente solo paga la tasación, prohibición de cláusulas suelo y la libertad para subrogar la hipoteca sin costes.

Clases de Hipoteca

  • Voluntarias y legales.
  • Expresas y tácitas (art. 78 Ley General Tributaria). El art. 78 LGT establece que en los tributos sobre bienes inscribibles, el Estado y entidades públicas tienen preferencia para el cobro, aunque haya derechos inscritos previamente.
  • De tráfico y de seguridad, entre ellas la hipoteca de máximo o flotante, regulada en el art. 153 bis de la Ley Hipotecaria, que permite garantizar obligaciones presentes y futuras sin necesidad de pacto novatorio, facilitando la gestión financiera de créditos complejos.

Constitución de la Hipoteca

La constitución de la hipoteca exige ciertos elementos:

  • Elementos personales: Son el acreedor hipotecario, el deudor hipotecario (que puede coincidir con el propietario o ser un tercero), y el titular registral con poder para disponer del inmueble.
  • Elementos reales: La hipoteca recae sobre bienes inmuebles o derechos reales sobre ellos, conforme al artículo 1874 del Código Civil y los artículos 106 y 107 de la Ley Hipotecaria:
    • Art. 1874 CC: Solo podrán hipotecarse bienes inmuebles y derechos reales enajenables sobre ellos.
    • Art. 106 LH: Enumeración de bienes hipotecables: inmuebles susceptibles de inscripción y derechos reales enajenables.
    • Art. 107 LH: Incluye usufructos, propiedad con usufructo consolidado, derechos de superficie, concesiones administrativas, bienes vendidos con pacto de retro y derechos de retracto, entre otros.

    No pueden hipotecarse, según el art. 108 LH, servidumbres (salvo excepciones), usufructos legales (excepto el concedido al cónyuge viudo), ni el uso y la habitación.

    El art. 111.1 LH especifica que no se incluyen en la hipoteca los animales destinados a la explotación ganadera o industrial ni los animales de compañía.

  • Elementos formales: La hipoteca es un derecho real de constitución registral, es decir, requiere escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad para su eficacia, salvo hipotecas tácitas que no necesitan inscripción. La inscripción tiene carácter constitutivo, por lo que sin ella no existe la hipoteca.

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, reforzó la protección del deudor hipotecario, exigiendo advertencias sobre riesgos cuando la hipoteca garantizaba viviendas y la aplicación de límites a cláusulas abusivas. Esta protección fue derogada y sustituida por la Ley 5/2019, que regula el contenido y formalización de los contratos de préstamo hipotecario, incluyendo la exigencia del acta notarial previa (artículos 22 y 23 CCI).

Novedades Importantes
  • Formalización en escritura pública, con posibilidad de formato electrónico conforme a la legislación notarial (art. 22 CCI).
  • Derecho a reembolso anticipado sin comisión injustificada y con información clara sobre las consecuencias (art. 23 CCI).
  • Vencimiento anticipado del contrato en caso de mora, regulado con límites claros para proteger a prestatarios personas físicas (art. 24 CCI), prohibiendo pactos en contrario.
  • Control sobre índices hipotecarios, como el Euribor, y cuestionamientos judiciales respecto al IRPH tras sentencias del Tribunal Supremo y decisiones de la Justicia europea.

1. Contenido: Extensión y Efectos de la Hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación, generalmente de naturaleza dineraria. Su regulación precisa sobre la extensión y efectos se encuentra fundamentalmente en la Ley Hipotecaria (LH) y en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), además de otras disposiciones legales.

Extensión de la Hipoteca

En primer lugar, la hipoteca se extiende respecto a la obligación garantizada. Según el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, en la inscripción debe expresarse el importe del principal de la deuda y, en su caso, los intereses pactados o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando claramente las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea su naturaleza y duración. Además, deben constar las cláusulas financieras, como el vencimiento anticipado, si han sido calificadas favorablemente en el Registro.

Por otra parte, el artículo 153 LH contempla la constitución de hipoteca sobre cuentas corrientes de crédito, determinando en la escritura la cantidad máxima garantizada y el plazo de duración. Asimismo, regula el procedimiento para acreditar el saldo deudor y el uso de la acción hipotecaria en caso de impago.

Respecto a los intereses moratorios, el artículo 114.3º LH, modificado en 2019, establece que, en los préstamos garantizados con hipoteca sobre vivienda habitual concedidos a personas físicas, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, sin poder capitalizarse, y únicamente se devengará sobre el principal pendiente de pago. Esta limitación se refuerza en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 1/2013, que aplica estas restricciones tanto a hipotecas constituidas antes como después de su entrada en vigor.

En cuanto a las costas procesales, el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita las costas exigibles en ejecución de vivienda habitual al 5% de la cantidad reclamada, protegiendo así al deudor en estos procedimientos.

Sobre el valor de tasación y tipo en subasta, el artículo 682.3 LEC establece que en la escritura debe figurar el valor de tasación que servirá como base para el tipo de subasta, que no podrá ser inferior al 75% de dicho valor. Asimismo, se fijan reglas sobre el domicilio para notificaciones y otras particularidades para facilitar la ejecución hipotecaria.

En segundo lugar, respecto a la finca hipotecada, la hipoteca se extiende no solo al inmueble inscrito, sino también a las accesiones naturales, mejoras e indemnizaciones relacionadas con el bien hipotecado, conforme a los artículos 109 y 110 LH. Por ejemplo, se consideran hipotecadas las mejoras consistentes en obras de reparación o transformación y las indemnizaciones por siniestros o expropiaciones posteriores a la constitución de la hipoteca.

Sin embargo, según el artículo 111 LH, la hipoteca no comprende, salvo pacto expreso, los animales destinados a la explotación ganadera, los objetos muebles colocados en la finca salvo que no puedan separarse sin daño, los frutos y las rentas vencidas y no satisfechas. Además, el artículo 112 LH regula que, en caso de transmisión a un tercer poseedor, no se extiende la hipoteca a ciertos muebles, mejoras costeadas por el nuevo dueño, frutos pendientes y rentas vencidas.

Efectos de la Hipoteca

Respecto al acreedor hipotecario, la hipoteca le otorga el derecho a la realización del valor del bien hipotecado para satisfacer la deuda. Según el artículo 579 LEC, si tras la subasta el importe obtenido es insuficiente, el acreedor podrá continuar la ejecución contra otros bienes del deudor. En particular, cuando se trate de la vivienda habitual, se establecen reglas específicas sobre la liberación del deudor en función del pago parcial en plazos determinados y sobre la reducción de la deuda en caso de enajenación de la vivienda por parte del acreedor.

Por su parte, el propietario hipotecado no pierde el derecho de propiedad, aunque los actos dispositivos pueden quedar sin efecto si se realiza la ejecución forzosa. Sin embargo, la Ley 1/2013, conocida como ley anti desahucios, suspendió los lanzamientos durante varios años para proteger a las personas en situación de vulnerabilidad económica, en especial en la ejecución sobre viviendas habituales.

En cuanto a la responsabilidad del deudor, el artículo 105 LH señala que la hipoteca garantiza toda clase de obligaciones sin alterar la responsabilidad personal e ilimitada del deudor establecida en el Código Civil. No obstante, el artículo 140 LH permite pactar que la responsabilidad se limite al valor de los bienes hipotecados, en cuyo caso el acreedor solo podrá reclamar dentro de dichos límites.

Finalmente, la llamada dación en pago, regulada en el Real Decreto-Ley 6/2012, aunque no es una verdadera dación, permite al deudor entregar el bien hipotecado como forma de cumplimiento que extingue la deuda, y obliga al banco a aceptar dicha entrega, cancelando la obligación garantizada.

2. Satisfacción del Crédito Hipotecario: Acciones del Acreedor

La satisfacción del crédito hipotecario en caso de incumplimiento del deudor conlleva a la posibilidad de ejercitar acciones legales específicas por parte del acreedor, dirigidas a la recuperación del crédito garantizado. En este sentido, la legislación vigente contempla tanto la acción real hipotecaria como la acción personal derivada del crédito.

De acuerdo con el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (LH), modificado en 2019, la acción hipotecaria puede ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados, conforme a lo previsto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), con las particularidades que se establecen en su Capítulo V. Esta acción real permite al acreedor solicitar la ejecución forzosa sobre el bien hipotecado, con el fin de satisfacer la deuda garantizada.

Asimismo, el artículo 129 LH contempla la posibilidad de efectuar la venta extrajudicial del bien hipotecado, siempre que esta opción haya sido pactada expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca para casos de impago del capital o intereses. La venta extrajudicial debe realizarse ante Notario, cumpliendo con estrictos requisitos y formalidades que garantizan la protección de los derechos de las partes. Entre estas formalidades se encuentran la fijación del valor de tasación, la obligación de que la cláusula de venta extrajudicial conste separadamente y la realización de una subasta electrónica pública, conforme a los procedimientos establecidos en la LEC.

Por otro lado, el artículo 636 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la realización de bienes o derechos no comprendidos en artículos anteriores. En ausencia de un convenio entre las partes, la enajenación se efectuará a través de persona o entidad especializada o mediante subasta judicial. Además, el Letrado de la Administración de Justicia deberá llevar a cabo las actuaciones necesarias para la subasta, salvo que se ordene un procedimiento distinto conforme a la ley.

No debe olvidarse que la acción personal del crédito garantizado también está disponible, permitiendo al acreedor reclamar el pago de la deuda pendiente, incluidos los intereses y posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento. Esta acción complementa la acción real, ya que si el valor obtenido por la ejecución de la hipoteca no cubre la totalidad de la deuda, el acreedor puede perseguir el resto mediante acciones personales.

En conclusión, el sistema jurídico español contempla una serie de mecanismos específicos y ordenados para garantizar la satisfacción del crédito hipotecario, combinando la ejecución sobre bienes hipotecados con acciones personales, siempre bajo el marco normativo establecido por la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, que buscan equilibrar la protección del acreedor con las garantías procesales del deudor.

2.1. Hipotecas Especiales

En el ámbito hipotecario, existen diversas modalidades especiales de hipotecas que se adaptan a distintas circunstancias y derechos sobre bienes inmuebles. Entre ellas, se encuentran la hipoteca de usufructo, la hipoteca de nuda propiedad, la hipoteca sobre bienes hipotecados, la hipoteca sobre el derecho de superficie y sobre el vuelo o subsuelo, la hipoteca sobre concesiones administrativas y la hipoteca sobre bienes con pacto de retro. Estas hipotecas especiales regulan situaciones jurídicas particulares en las que el titular del derecho hipotecable no es el propietario pleno, o existen condiciones específicas sobre el uso o la transmisión del bien.

Destaca especialmente la hipoteca inversa, regulada por la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, de Regulación del Mercado Hipotecario, que constituye una modalidad hipotecaria destinada a personas mayores, con discapacidad o en situación de dependencia, y que permite convertir el valor de la vivienda habitual en una fuente de ingresos sin perder la titularidad del inmueble.

Según la disposición, se entenderá por hipoteca inversa aquel préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante, siempre que este y sus beneficiarios tengan una edad igual o superior a 65 años, o estén reconocidos con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. El préstamo se podrá disponer de forma periódica o única, y la deuda solo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable tras el fallecimiento del prestatario o del último beneficiario designado.

Asimismo, la vivienda hipotecada debe ser tasada y asegurada contra daños conforme a los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario. Solo las entidades financieras autorizadas, como entidades de crédito y aseguradoras, pueden conceder estas hipotecas, y deben ofrecer un asesoramiento independiente al solicitante, considerando su situación financiera y los riesgos del producto, conforme a lo dispuesto por el Ministerio de Economía y Hacienda.

El régimen de la hipoteca inversa incluye que, tras el fallecimiento del deudor, sus herederos podrán cancelar el préstamo pagando la deuda pendiente sin penalización. Si no reembolsan la deuda, el acreedor solo podrá exigir el recobro hasta donde alcance la herencia, sin aplicar el régimen general de responsabilidad ilimitada previsto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

Además, las escrituras públicas relacionadas con la hipoteca inversa están exentas del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, y sus honorarios notariales y registrales se reducen conforme a los aranceles previstos en los Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989.

Por último, cabe señalar que esta modalidad puede aplicarse también a otros inmuebles distintos de la vivienda habitual, sin que les sean de aplicación los requisitos específicos de la Disposición Adicional Primera, pero siempre sometiéndose a la legislación general aplicable a las hipotecas.

3. Modificación y Extinción de la Hipoteca

La hipoteca, como derecho real accesorio que garantiza el cumplimiento de un crédito o préstamo, puede sufrir diversas modificaciones y extinguirse conforme a las disposiciones legales vigentes, especialmente las contenidas en la Ley Hipotecaria (LH) y normas complementarias.

En primer lugar, el artículo 149.1 de la Ley Hipotecaria regula la transmisión del crédito hipotecario y la hipoteca que lo garantiza. Establece que “el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente”. Esta norma garantiza que, en caso de transmisión del crédito, el deudor no contraiga nuevas obligaciones y que el cesionario mantenga todos los derechos hipotecarios originarios.

La transmisión de la hipoteca implica también el posible cambio de deudor, como ocurre en la compraventa de la cosa hipotecada, que puede dar lugar a la asunción liberatoria y a la protección del tercero poseedor conforme a la Ley 2/1994, que regula la subrogación y modificación del préstamo hipotecario.

Asimismo, la hipoteca puede modificarse mediante:

  • Ampliación de la hipoteca, para aumentar la cantidad garantizada.
  • División de la finca hipotecada, afectando a la garantía cuando el inmueble se fracciona.
  • Cambio o sustitución de la cosa hipotecada, permitiendo adaptar la garantía a otro bien.
  • Cambio de rango de la hipoteca, que modifica su prioridad registral.

Respecto a la extinción de la hipoteca, cobra especial relevancia el instituto del vencimiento anticipado regulado en el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, introducido para proteger a los consumidores tras la interpretación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en sentencia de enero de 2017, que declaró abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado sin límites y sin protección suficiente para el deudor.

El artículo 129 bis LH establece que en los préstamos hipotecarios concedidos a personas físicas para vivienda residencial, el vencimiento anticipado del contrato, que permite al acreedor ejercitar la acción hipotecaria y reclamar la totalidad de la deuda, solo podrá producirse si concurren conjuntamente estos requisitos:

  1. El prestatario debe encontrarse en mora en el pago de una parte del capital o de los intereses.
  2. La cuantía de las cuotas impagadas debe ser significativa, concretamente:
    • Al menos el 3% del capital concedido si la mora se produce en la primera mitad del préstamo (equivalente a 12 cuotas mensuales impagadas).
    • Al menos el 7% del capital concedido si la mora ocurre en la segunda mitad del plazo (equivalente a 15 cuotas mensuales impagadas).
  3. El prestamista debe haber requerido formalmente el pago al prestatario, concediéndole al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole que, en caso de incumplimiento, reclamará el reembolso total del préstamo.

Además, este precepto prohíbe cualquier pacto en contrario que disminuya estas garantías a favor del deudor.

En definitiva, la regulación de la modificación y extinción de la hipoteca busca garantizar un equilibrio entre la protección del acreedor, que necesita seguridad para el cobro de su crédito, y la defensa del deudor hipotecario, a quien se le reconocen mecanismos de protección frente a situaciones abusivas y a la pérdida precipitada de su vivienda.

El Derecho Real de Prenda

El derecho real de prenda es una institución jurídica que permite garantizar el cumplimiento de una obligación principal mediante la afectación de un bien mueble, que se entrega en posesión al acreedor o a un tercero, confiriéndole un poder real sobre dicho bien para su realización en caso de incumplimiento. Este derecho se conoce también como pignoración o acto de empeñar un bien.

El Código Civil, en sus artículos 1857 y 1863, regula de forma específica este derecho real. El artículo 1857 establece los requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca, señalando que:

  1. La constitución debe hacerse para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
  2. La cosa pignorada debe pertenecer en propiedad a quien la empeña o hipoteca.
  3. Las personas que constituyen la prenda deben tener la libre disposición de sus bienes o estar legalmente autorizadas para ello. Además, terceros extraños a la obligación principal pueden constituir prendas o hipotecas sobre sus bienes para asegurar dicha obligación.

Por su parte, el artículo 1863 añade un requisito esencial para la prenda: la posesión de la cosa pignorada debe entregarse al acreedor o a un tercero de común acuerdo. Esta entrega de posesión es lo que distingue a la prenda de la hipoteca, pues en la prenda existe un desplazamiento posesorio que confiere al acreedor un control directo sobre el bien.

Características del Derecho Real de Prenda

Entre los rasgos fundamentales del derecho real de prenda destacan:

  • Desplazamiento posesorio: Es indispensable que el acreedor pignoraticio o un tercero designado obtengan la posesión de la cosa, tal como exige el artículo 1863 del Código Civil.
  • Accesoriedad: La prenda es un derecho accesorio que depende de la obligación principal garantizada.
  • Indivisibilidad: La garantía pignoraticia no puede dividirse, manteniéndose unificada respecto a la obligación garantizada.

Constitución de la Prenda

El derecho real de prenda puede constituirse mediante diversas formas, principalmente:

Contrato entre las partes, que es la vía ordinaria y expresa en el Código Civil..Según la doctrina de Albaladejo, también es posible la adquisición de la prenda por otros medios, tales como la usucapión, la adquisición a non domino, o mediante actos mortis causa (por ejemplo, el legado de prenda). Esto se debe a que la prenda es un derecho real poseible conforme al artículo 1930 del Código Civil..Sujetos involucrados en la prenda Titular del derecho real de prenda: es el acreedor pignoraticio, quien recibe la posesión del bien para asegurar el crédito.Constituyente de la prenda: normalmente, el deudor pignoraticio, quien debe ser propietario del bien gravado, tener capacidad legal y libre disposición sobre la cosa, o estar autorizado para ello conforme al artículo 1857 del Código Civil..El objeto de la prenda debe ser una cosa mueble, susceptible de posesión y enajenación, que pueda garantizar obligaciones de cualquier naturaleza..El elemento esencial para que surja el derecho real de prenda es la puesta en posesión del bien pignorado al acreedor o a un tercero, de común acuerdo. En ausencia de esta entrega de posesión, no se constituye un derecho real, sino una obligación entre partes..Respecto a la forma, el Código Civil otorga libertad formal al contrato de prenda (artículos 1278 a 1280 Cc). Sin embargo, para que la prenda produzca efectos frente a terceros, debe constar en instrumento público que acredite la fecha cierta (artículo 1865 Cc).

10.3.3. Contenido: derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio .El derecho real de prenda, regulado en el Código Civil, confiere al acreedor pignoraticio una serie de derechos y obligaciones imprescindibles para la adecuada garantía de la obligación principal. A continuación, se analizan ambos aspectos conforme a la normativa vigente..El acreedor pignoraticio tiene reconocidos diversos derechos para proteger su crédito:.Ius retentionisEl artículo 1866 del Código Civil reconoce expresamente que el acreedor puede retener la cosa pignorada en su poder o en el de un tercero hasta que se le pague el crédito. Además, si el deudor contrae otra deuda con el acreedor antes de satisfacer la primera, éste puede prorrogar la retención para garantizar ambos créditos, aunque no se haya pactado expresamente. Este derecho complementa el requisito de entrega de posesión que establece el artículo 1863 Cc, requisito esencial para la constitución de la prenda..Defensa de la cosa Según el artículo 1869, párrafo segundo, el acreedor puede ejercitar las acciones que competen al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra terceros, lo que protege su posesión frente a terceros que intenten perturbarla..Ius distrahendi o derecho a la realización de la prendaLos artículos 1867, 1872 y 1873 del Código Civil regulan el derecho del acreedor a cuidar la cosa, reclamar los gastos necesarios y, en caso de impago, proceder a la enajenación pública de la prenda mediante subasta notarial. Si la prenda no se vende en dos subastas, el acreedor puede adjudicársela, siempre que expida carta de pago del crédito garantizado. Además, se contempla la especial regulación para valores cotizables y la observancia de normas especiales para establecimientos públicos de crédito prendario, como los Montes de Piedad..Compensación de interesesEl artículo 1868 Cc establece que si la prenda produce intereses, el acreedor puede compensar dichos intereses con los adeudados por el deudor o imputarlos al capital, si no hay deuda pendiente.Transmisibilidad del derecho El artículo 1528 del Código Civil dispone que la venta o cesión del crédito comprende todos los derechos accesorios, entre ellos la prenda, lo que permite la transmisión del derecho real pignoraticio junto con el crédito garantizado.Posibilidad de ejecuciónEl artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) contempla procedimientos especiales para la ejecución sobre bienes pignorados, asegurando la protección del derecho del acreedor y estableciendo mecanismos para la liberación del deudor y reducción de deuda en caso de adjudicación de la vivienda habitual.


Obligaciones del acreedor pignoraticioEl acreedor pignoraticio, además de sus derechos, asume importantes obligaciones:Cuidado diligente de la cosa El artículo 1867 Cc impone al acreedor la obligación de custodiar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, derecho que incluye el abono de los gastos hechos para su conservación y la responsabilidad por pérdida o deterioro, conforme a lo previsto en los artículos 1101 a 1107 del Código Civil..Responsabilidad por pérdida o deterioro De acuerdo con el régimen general de responsabilidad contractual, el acreedor solo responde por dolo, negligencia o incumplimiento culpable. No responde por daños imprevisibles o inevitables, y la indemnización comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante..Prohibición de uso no autorizado El artículo 1870 Cc prohíbe al acreedor usar la cosa dada en prenda sin autorización expresa del dueño; en caso de abuso, el propietario puede solicitar que la cosa se constituya en depósito..Prohibición de disposiciónEl artículo 1859 Cc establece que el acreedor no puede apropiarse ni disponer de la cosa pignorada, preservando así el dominio del constituyente..Obligación de restitución Una vez extinguida la obligación garantizada, mediante el pago de la deuda y sus intereses, el acreedor debe restituir la cosa pignorada (artículo 1871 Cc). El deudor, que mantiene la propiedad de la cosa (artículo 1857 no 2 y 1869 primer párrafo Cc), puede reclamarla mediante acción personal o reivindicatoria.

10.3.4. Extinción de la prenda El derecho real de prenda, al ser una garantía accesoria de una obligación principal, se extingue principalmente en función de la desaparición o cumplimiento de dicha obligación, así como por otras causas específicas previstas en la ley y la doctrina. A continuación, se describen los principales modos de extinción del derecho real de prenda, con sus fundamentos legales correspondientes..1. Extinción por pago o cumplimiento de la deuda garantizada.El modo más directo de extinguir la prenda es la extinción de la obligación principal garantizada, conforme al artículo 1871 del Código Civil:“No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.”.Esto implica que mientras la deuda y los intereses no sean satisfechos, el acreedor tiene derecho a retener la cosa pignorada. La prenda se extingue una vez se haya cumplido la obligación principal, momento en el que el deudor puede reclamar la restitución de la cosa..2. Extinción por pérdida de la cosa pignorada.Otra causa de extinción es la pérdida o destrucción de la cosa dada en prenda. En este supuesto, el acreedor responderá por la pérdida si ésta ocurre por su culpa, conforme al artículo 1867 Cc, que establece:“El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones de este Código.”.Además, conforme a los artículos 1182 y 1183 del Código Civil:.Artículo 1182 Cc:“Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.”Artículo 1183 Cc: “Siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096.”.Por tanto, la pérdida sin culpa del deudor extingue la obligación y con ella la prenda; pero si la pérdida ocurrió por negligencia del acreedor, éste responderá por los daños.3. Extinción por renuncia del acreedorLa prenda también puede extinguirse por la renuncia expresa del acreedor a su derecho real, siempre que dicha renuncia sea válida conforme al artículo 6.2 del Código Civil:“La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros.”.Esto significa que la renuncia debe realizarse de forma voluntaria, sin vulnerar normas imperativas ni afectar derechos de terceros.4. Extinción por causas generales de los derechos realesFinalmente, la prenda puede extinguirse por las causas generales que afectan a todos los derechos reales, entre las que destacan:Vencimiento del término o cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias, conforme al artículo 1861 del Código Civil, que establece“Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria.”Consolidación, cuando se reúnen en una misma persona la condición de acreedor y propietario de la cosa pignorada, extinguiéndose el derecho real por fusión de los derechos.

10.4. HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO La Ley 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión regula dos figuras jurídicas que comparten un elemento común: en ambas, el bien objeto de garantía no pasa a manos del acreedor hipotecario o pignoraticio, sino que permanece en poder del deudor, quien continúa utilizándolo bajo ciertas limitaciones. Así, el deudor mantiene la posesión directa del bien, aunque debe cumplir con obligaciones específicas de conservación y custodia.Obligaciones del hipotecante El hipotecante está obligado a conservar y custodiar los bienes con la diligencia de un buen padre de familia, debiendo realizar las reparaciones necesarias para evitar que el bien hipotecado disminuya su valor. Esta obligación refleja el cuidado que debe tener el deudor para preservar la garantía.  Objeto de la hipoteca mobiliaria El artículo 12 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento (LHMPSD) establece los bienes susceptibles de ser objeto de hipoteca mobiliaria:“Únicamente podrán ser hipotecados:Primero. Los establecimientos mercantiles.Segundo. Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril, de propiedad particular.Tercero. Las aeronaves.Cuarto. La maquinaria industrial.Quinto. La propiedad intelectual y la industrial.No podrá hipotecarse el derecho real de hipoteca mobiliaria ni los bienes comprendidos en los artículos cincuenta y dos, cincuenta y tres y cincuenta y cuatro.”.Por su parte, la prenda sin desplazamiento de la posesión se regula en los artículos 52, 53 y 54 de la misma Ley, que amplían el ámbito de los bienes sobre los que puede constituirse esta garantía, incluyendo bienes muebles específicos y derechos:.


Artículo 52 LHMPSD:Permite constituir prenda sin desplazamiento sobre explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias, incluyendo frutos pendientes, cosechas esperadas, animales, máquinas y aperos.Artículo 53 LHMPSD:Amplía la prenda sin desplazamiento a máquinas y bienes muebles identificables (por marca, número de fabricación, modelo, etc.) que no cumplan los requisitos del artículo 42, así como a mercaderías y materias primas almacenadas.Artículo 54 LHMPSD:Incluye colecciones de objetos de valor artístico o histórico (cuadros, esculturas, porcelanas, libros), créditos y derechos derivados de contratos, licencias o subvenciones administrativas siempre que su enajenación esté autorizada por ley..Además, para la eficacia jurídica de la prenda sobre créditos no representados por valores, será necesaria la inscripción en el Registro de Bienes Muebles. Formalización de la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamientoEl artículo 3 de la LHMPSD dispone que:“La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento se constituirán en escritura pública. No obstante, la prenda sin desplazamiento podrá también constituirse mediante póliza intervenida por Agente de Cambio y Bolsa o Corredor de Comercio colegiado, cuando se trate de operaciones bancarias o se refiera a los supuestos del artículo 93 del Código de Comercio.”.Además, la escritura o póliza debe inscribirse en el Registro especial creado por esta Ley. La falta de inscripción priva al acreedor de los derechos que la ley le concede, y la inscripción no convalida actos nulos por ley..Los asientos practicados en los libros especiales del Registro de la Propiedad tienen protección judicial y producen todos sus efectos hasta que sean cancelados o declarados nulos.

11: LOS DERECHOS REALES LIMITADOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE 1Los derechos reales limitados de adquisición preferente son aquellos derechos que facultan a su titular para adquirir una cosa determinada con preferencia a cualquier otro, ya sea cuando el propietario decide venderla o cuando ya la ha enajenado a un tercero. Estos derechos recaen directamente sobre la cosa y no sobre la persona del propietario, por lo que siguen a la cosa y se constituyen como un gravamen que afecta al bien incluso frente a futuros adquirentes. ConceptoLa principal característica de estos derechos es que otorgan a su titular una preferencia real sobre la cosa, lo que significa que si el propietario quiere enajenar el bien, el titular del derecho tiene la facultad de adquirirlo antes que cualquier tercero. En este sentido, se diferencian claramente de los derechos personales, que son obligaciones entre personas y no afectan directamente al bien..Ejemplos de estos derechos son el tanteo, el retracto y la opción inscrita. 2. Caracteres Los derechos reales limitados de adquisición preferente tienen las siguientes características esenciales:.Son derechos reales, por recaer directamente sobre la cosa..Son derechos reales limitados, ya que no otorgan la plena propiedad, sino una facultad concreta y parcial..Confieren al titular la facultad de adquirir el dominio de la cosa, pero sin que dicha facultad sea absoluta o inmediata..El Código Civil del siglo XIX ya los situaba sistemáticamente dentro de la categoría de derechos reales en la Conservación de la Vivienda (CV) y en otros derechos reconocidos por el legislador, como ocurre en la indivisión sucesoria..Desde una perspectiva moderna, la doctrina y la jurisprudencia reconocen la categoría de derechos reales de adquisición preferente, entendidos como derechos que limitan la libertad del propietario, pero que poseen una trascendencia económica y social relevante..El profesor Lasarte los considera derechos excepcionales porque restringen la libertad de disposición del propietario, aunque reconoce su importancia para la economía y la seguridad jurídica. Asimismo, señala que estos derechos implican un señorío parcial sobre la cosa, limitado pero que debe ser respetado por el propietario y por terceros, generando un efecto erga omnes (frente a todos)..Finalmente, es importante destacar la interdependencia entre el tanteo y el retracto, que suelen funcionar como derechos complementarios para garantizar la adquisición preferente.Distinción frente a derechos personalesLa doctrina establece una diferencia fundamental entre estos derechos reales y los derechos personales de adquisición, que solo crean una obligación de transmitir o vender la cosa a una persona determinada. En tales casos, el derecho es personal y no recae sobre la cosa, careciendo del carácter real y del efecto frente a terceros.

11.3. CLASES Los derechos reales limitados de adquisición preferente se dividen principalmente en tres clases: tanteo, retracto y opción inscrita, cada uno con características y efectos específicos.. TanteoEl tanteo es el derecho que faculta a su titular para adquirir una cosa antes que cualquier otro, antes de que esta sea enajenada a un tercero. Para que el tanteo surta efecto, el propietario debe notificar al titular del tanteo la intención de enajenar el bien. Esta notificación es indispensable para que el titular pueda decidir si ejerce o no su derecho. En caso de que el dueño venda sin notificar, el titular del tanteo puede exigir que se le transmita la cosa, pues habitualmente el tanteo va acompañado del retracto. RetractoEl retracto permite adquirir la cosa ya transferida a un tercero, facultando al titular para subrogarse en el contrato de compra por el mismo precio y condiciones que el tercero pagó. En este sentido, el retracto es un derecho posterior a la enajenación, que permite deshacer o rescindir la venta..El artículo 1507 del Código Civil establece que:“Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado.”.El artículo 1518 señala que el vendedor debe reembolsar el precio de la venta, los gastos del contrato, cualquier pago legítimo realizado para la venta, y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. Opción inscrita.La opción inscrita autoriza a que se transmita una cosa a un tercero, sin que haya habido ni vaya a haber otra enajenación previa. Es un derecho real que permite asegurar una futura adquisición, sin que medie transferencia anterior a favor de un tercero.


3.1 Derecho real de tanteo voluntarioEl tanteo voluntario confiere al titular la facultad de ser preferido por igual precio y condiciones en la venta del bien, surgido por la voluntad de las partes, aunque existen también tanteos legales..Sus efectos se producen antes de la enajenación a terceros, debiendo notificarse la intención de vender y sus condiciones para que el titular pueda decidir si acepta o renuncia, dentro de un plazo determinado.3.2 Derecho de retracto voluntarioEl retracto voluntario otorga al titular la facultad de adquirir la cosa por el mismo precio y condiciones que el comprador, una vez efectuada la venta. La duración para ejercerlo es corta desde la notificación..El retracto convencional se regula especialmente en el artículo 1507 y siguientes del Código Civil y requiere que el vendedor se haya reservado expresamente este derecho.3.3 Retracto convencional o retroventa La retroventa o retracto convencional es un derecho potestativo y real que permite al vendedor recuperar la propiedad de un bien que ha vendido.Es un derecho real que adquiere eficacia erga omnes tras la inscripción en el Registro correspondiente (sea de bienes muebles o inmuebles)..Puede ejercitarlo el vendedor o quienes le sucedan en sus derechos, como acreedores subrogados..Se ejerce contra cualquier poseedor que derive su derecho del comprador, incluso si en el segundo contrato no se menciona expresamente el retracto, salvo excepciones previstas en la Ley Hipotecaria (artículo 1510 CC)..El artículo 1508 establece los plazos para ejercerlo:“A falta de pacto expreso, durará cuatro años desde la fecha del contrato, y nunca más de diez años en caso de estipulación.”.El artículo 1518 indica la obligación del vendedor de reembolsar al comprador el precio pagado, más gastos y pagos legítimos para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa. Si no lo hace, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad..En caso de ejercicio válido, la cosa vuelve al vendedor y el precio al comprador.

11.:3.4. Tanteos legales Los tanteos legales son derechos reales que, por disposición de la ley, confieren a su titular la facultad preferente para adquirir un bien por el mismo precio y condiciones (el tanto) que el propietario pretende ofrecer a un tercero. Estos derechos son potestativos, pues su ejercicio depende de una declaración de voluntad del titular, y tienen carácter real, ya que gravan la cosa frente a todos.

Ejemplos comunes de tanteos legales se encuentran en la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Desarrollo de la Agricultura y la Ganadería (LDCG).1. Tanteo legal en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)El artículo 25 de la LAU regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada:.Artículo 25 LAU: Derecho de adquisición preferente.El arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada si el propietario decide venderla..El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo en un plazo de treinta días naturales, contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente de la intención de venta, precio y condiciones esenciales..El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, salvo el retracto reconocido al condueño o el retracto convencional inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo del contrato de arrendamiento..Además, no se aplicará este derecho cuando la vivienda se venda junto con otros pisos o locales del mismo inmueble, salvo que la legislación sobre vivienda establezca un tanteo a favor de la administración competente. Tanteo legal en la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR)Según el artículo 22.2 de la LAR:.El arrendatario que sea agricultor profesional o pertenezca a ciertas entidades agrarias tendrá derecho de tanteo y retracto en toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluyendo donación, aportación, permuta, adjudicación en pago, entre otros..El transmitente debe notificar fehacientemente al arrendatario su intención de enajenar, indicando los elementos esenciales y el precio o una estimación del mismo..El arrendatario dispondrá de 60 días hábiles para ejercer su derecho, notificándolo de forma fehaciente..En caso de desacuerdo sobre el precio estimado, se designará un perito independiente o se acudirá a la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración de expropiación forzosa.Tanteo legal en la Ley de Desarrollo de la Agricultura y la Ganadería (LDCG)El artículo 115, apartados 1 y 3, de la LDCG establece:.El arrendatario que haya cultivado la finca rústica de modo personal durante al menos tres años ininterrumpidos podrá ejercer el derecho de tanteo en caso de transmisión onerosa..Este derecho debe ejercerse dentro de los treinta días hábiles siguientes a la notificación fehaciente del propietario, indicando el precio y demás condiciones de la transmisión..La renuncia a estos derechos solo podrá realizarse una vez que puedan ser ejercitados.

11:3.5. Los retractos legales El retracto legal es un derecho real potestativo que permite al titular subrogarse en las mismas condiciones del contrato en lugar de quien ha adquirido una cosa por compra o dación en pago, anulando o resolviendo la enajenación realizada. Así lo establece el artículo 1521 del Código Civil (CC): “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.”.Este derecho se caracteriza por conferir una facultad real que debe ejercerse en un plazo breve y que deriva de relaciones jurídicas complejas, confiriendo preferencia al titular frente a terceros. Entre los principales casos contemplados se encuentran el retracto de comuneros (art. 1522 CC), el de coherederos (art. 1067 CC) y el de colindantes (art. 1523 CC).Plazo para ejercitar el retractoSegún el artículo 1524 CC:“No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.”. Es importante destacar que el retracto de comuneros excluye el de colindantes.


Retractos legales específicos Retracto de comuneros (art. 1522 CC) El copropietario puede ejercer el retracto cuando se enajena la cuota de otro comunero a un tercero. En caso de que varios comuneros quieran ejercerlo, deberán hacerlo proporcionalmente a su cuota. La jurisprudencia, como la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 6 de abril de 2016 (Rec. 638/2014), ha confirmado que este derecho solo procede sobre cuotas indivisas de la cosa común. Retracto de coherederos (art. 1067 CC) Cuando un heredero vende su derecho hereditario antes de la partición, los coherederos pueden subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio pagado, siempre que ejerzan este derecho en un plazo de un mes desde que se les informe. Retracto de colindantes (art. 1523 CC) Los propietarios de tierras colindantes tienen derecho de retracto en la venta de fincas rústicas de hasta una hectárea, salvo que existan servidumbres evidentes que separen las parcelas. Si varios colindantes ejercen el derecho simultáneamente, preferirá quien tenga la finca de menor extensión o, si son iguales, quien primero lo solicite.. Retracto de créditos litigiosos (arts. 1535 y 1536 CC)El deudor puede extinguir un crédito litigioso adquirido por un tercero, reembolsándole el precio, costas e intereses, siempre que ejerza este derecho en nueve días desde que el cesionario reclame el pago. Se exceptúan las cesiones a coherederos, acreedores o poseedores de la finca sujeta al derecho litigioso.Retracto en leyes especiales: Retracto arrendaticio en la Ley de Desarrollo de la Agricultura y la Ganadería (LDCG) Según el artículo 115 LDCG, cuando se transmite una finca rústica arrendada, el arrendatario que la haya cultivado personalmente por al menos tres años puede ejercer:.El derecho de tanteo en un plazo de treinta días hábiles tras la notificación fehaciente del propietario..En caso de falta de notificación, un derecho de retracto por treinta días hábiles desde que tenga conocimiento de la transmisión y condiciones..El artículo 116 establece que estos derechos tienen preferencia sobre otros de adquisición, salvo los retractos de colindantes, coherederos y comuneros. Además, el artículo 117 limita la enajenación de la finca por parte del arrendatario durante tres años tras ejercer estos derechos, exigiendo que la finca sea cultivada personalmente en ese período, con reversión a favor del comprador tanteado o retractado si se incumple.. Por último, el artículo 118 señala que no procede tanteo ni retracto en permutas, ni para arrendamientos de aprovechamientos secundarios o inferiores a un año agrícola.

11.4. DERECHO REAL DE OPCIÓN (INSCRITA) El derecho real de opción es una facultad que se concede a su titular para adquirir una determinada cosa por un precio y condiciones previamente pactadas en un negocio jurídico previo. Este derecho tiene un carácter real debido a su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que le otorga efectos frente a terceros..Se trata de un derecho potestativo, originado generalmente por un precontrato, y que se pone en marcha mediante una declaración de voluntad del titular. Basta con que el optante manifieste por escrito al concedente su intención de ejercitar la opción para que el contrato de compraventa se entienda perfeccionado. Conforme a esto, una vez recibida dicha notificación, el cedente queda obligado a cumplir el contrato sin necesidad de otorgar un nuevo consentimiento..La opción es transmisible mediante pacto, de manera análoga a la cesión de créditos. Sin embargo, si no existe inscripción en el Registro de la Propiedad y el concedente vende la cosa antes de que se haya ejercitado el derecho de opción, el optante solo podrá reclamar indemnización por daños y perjuicios, dado que el tercero no estará vinculado por el contrato, conforme al artículo 1257 del Código Civil (CC):.“Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley..Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.”.Por el contrario, cuando el derecho de opción tiene eficacia real, éste es reipersecutorio, lo que significa que el optante puede exigir la entrega de la cosa esté donde esté..El derecho real de opción se constituye mediante un negocio jurídico oneroso o gratuito, formalizado habitualmente en escritura pública o por vía de legado. Para su inscripción, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (RH) exige:.Convenio expreso de las partes para que el derecho sea inscribible..Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el precio pactado para conceder la opción..Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años..En el caso del arrendamiento con opción de compra, la duración del derecho podrá alcanzar todo el plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente si existe prórroga tácita o legal del contrato de arrendamiento. No obstante, la Resolución de 15 de marzo de 2021 matiza que la duración puede exceder los cuatro años si se complementa con otra figura contractual..La mera declaración recepticia de voluntad del titular para ejercitar la opción es suficiente para perfeccionar el contrato. Aunque el propietario pueda vender la cosa, el derecho real de opción puede oponerse a terceros, funcionando de modo semejante a una condición resolutoria. Para cancelar derechos de terceros inscritos, será necesaria la consignación del precio en establecimiento público.


12: LOS MODOS DE PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. . EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. 1. LOS MODOS DE PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES..La seguridad jurídica en materia de derechos reales depende fundamentalmente de la publicidad, cuyo objetivo es evitar perturbaciones sobre los inmuebles y garantizar que se conozca con certeza quién es el auténtico propietario que adquirió legítimamente, sin limitaciones en su facultad de disponer. Para ello, se dota de confianza a la apariencia pública, protegiendo a quien actúa de buena fe confiando en ella..Existen dos grandes formas de publicidad y apariencia en el derecho real:.La posesión es una forma especial de legitimación que protege a quien ostenta la cosa, especialmente en bienes muebles, aunque con efectos limitados..El artículo 448 del Código Civil (CC) establece que:.“El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo.”.Esto implica que quien posee una cosa como dueño se presume que tiene un título legítimo que le confiere dicha posesión, salvo prueba en contrario..Además, el artículo 464 CC regula la posesión de bienes muebles, con especial protección al poseedor de buena fe:.“La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.”.No obstante, si el poseedor adquirió el bien mueble perdido o sustraído en venta pública y de buena fe, el propietario solo podrá recuperar el bien reembolsando el precio pagado. El artículo también contempla supuestos especiales, como la restitución en el caso de empeños en Montes de Piedad o bienes adquiridos en mercados o por comerciantes legalmente establecidos, remitiendo a la normativa mercantil correspondiente.El Registro de la Propiedad es una institución administrativa que proporciona publicidad oficial a las situaciones jurídicas que afectan a los inmuebles, así como a determinados bienes muebles y derechos sobre ellos, como sucede con el Registro de Bienes Muebles o el Registro de la Propiedad Intelectual..Mediante la inscripción registral se dota de seguridad jurídica, permitiendo a terceros conocer la titularidad y las cargas existentes sobre los bienes, facilitando así la confianza en las transacciones inmobiliarias y evitando conflictos o perturbaciones.

12.3. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (INMOBILIARIA)El Registro de la Propiedad, tanto inmobiliaria como de bienes muebles, constituye un instrumento fundamental para la publicidad y seguridad jurídica de los derechos reales. Su función principal es garantizar que los actos y derechos que afectan a los bienes inmuebles y determinados bienes muebles sean conocidos públicamente, ofreciendo protección a terceros y facilitando el tráfico jurídico..El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción y anotación de todos los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos reales sobre bienes inmuebles. Además, se inscriben resoluciones que afectan a la capacidad de las personas en relación con la libre disposición de sus bienes.Funciones del Registro de la PropiedadEl Registro cumple varias funciones esenciales:.Inscripción de actos que afectan la propiedad o derechos reales sobre bienes inmuebles, sean éstos de titularidad pública o privada, incluyendo ciertas concesiones administrativas y bienes de dominio público..Proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos, favoreciendo la agilidad y confianza en el tráfico jurídico, y reduciendo los costes de transacción..Hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan un legítimo interés en conocerlos, reforzando así la transparencia y la publicidad formal.Medios de publicidad registral La publicidad registral se realiza mediante la exhibición de documentos, la expedición de notas simples y certificaciones, las cuales pueden obtenerse incluso por vía telemática, facilitando el acceso a la información inscrita.Tipos de asientos registralesEn el Registro existen diversos tipos de asientos que reflejan distintas etapas y situaciones jurídicas:.Asiento de presentación: Es el primer asiento que realiza el Registrador en el Libro Diario al recibir documentos para inscripción, dejando constancia de la fecha y hora de presentación. Está sujeto a un plazo de caducidad..Asiento de inscripción: Son asientos definitivos que inscriben y publican hechos, actos o derechos que afectan a bienes inmuebles. Entre ellos se incluyen:.Los títulos que transmiten o declaran la propiedad de inmuebles..Los títulos que constituyen, reconocen, transmiten, modifican o extinguen derechos reales tales como hipoteca, usufructo, uso, habitación, enfiteusis, censos, servidumbres, superficie y vuelo..Resoluciones judiciales que afectan la capacidad legal para administrar bienes o modifican la capacidad civil de las personas..Contratos de arrendamiento financiero o no financiero sobre bienes inmuebles, incluyendo subarriendos, cesiones y subrogaciones..Títulos relativos a bienes inmuebles y derechos reales pertenecientes al Estado, corporaciones civiles o eclesiásticas..Determinadas concesiones administrativas y bienes inmuebles de dominio público..Anotación preventiva: Asientos sujetos a plazo de caducidad que se utilizan para proteger derechos no firmes o para dar publicidad a decisiones judiciales o administrativas. Se extinguen por cancelación, caducidad (generalmente a los cuatro años), o por su conversión en inscripción definitiva.


11.PRINCIPIOS QUE RIGEN EL FUNCIONAMIENTO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD El Registro de la Propiedad es una institución fundamental para garantizar la seguridad jurídica en las transmisiones y gravámenes de bienes inmuebles. Su funcionamiento se basa en una serie de principios esenciales que regulan el acceso, la validez y la prelación de los derechos inscritos, garantizando así la confianza en el tráfico inmobiliario.I. Principio de voluntariedadEl acceso al Registro de la Propiedad para inscribir hechos y derechos es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, cuya inscripción es obligatoria y constitutiva. Según este principio, la hipoteca no existe legalmente sin inscripción, lo que se refleja en la normativa vigente y en la práctica registral. Esta excepción resalta la especial naturaleza del derecho hipotecario como derecho real que afecta a terceros.II. Principio de rogaciónEste principio establece que la inscripción en el Registro de la Propiedad solo puede efectuarse a petición del interesado o de su representante legítimo. Es decir, el Registrador actúa a instancia de parte, por lo que no puede inscribir hechos o derechos de oficio, garantizando el respeto a la voluntad de los sujetos implicados.III. Principio de prioridad El principio de prioridad determina que cuando se solicitan para su inscripción dos o más derechos incompatibles sobre un mismo inmueble, prevalecerá el que haya llegado primero al Registro. Por consiguiente, en caso de conflicto entre dos derechos inscritos, tendrá preferencia el derecho más antiguo. Un ejemplo práctico es la ejecución hipotecaria frente a un embargo posterior: el derecho inscrito primero tendrá preferencia y puede implicar la cancelación de los derechos posteriores. IV. Principio de legalidad Los Registradores tienen la función de calificar la legalidad de los documentos presentados para su inscripción. Bajo su responsabilidad, deben verificar la forma, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos recogidos en las escrituras públicas, conforme a la legislación vigente. Este principio garantiza que solo se inscriban actos ajustados a derecho, protegiendo así la seguridad jurídica. V. Principio de especialidad Para que un título pueda ser inscrito en el Registro, debe cumplir con los requisitos de forma y contenido exigidos por la ley. Esto implica que el derecho o el acto a inscribir debe estar perfectamente individualizado y descrito en términos claros, lo que evita confusiones y asegura que la publicidad registral sea eficaz y precisa. VI. Principio de tracto sucesivo El principio de tracto sucesivo requiere que para inscribir o anotar un título, previamente debe constar inscrito o anotado el derecho del transmitente. Si el derecho inscrito está a favor de una persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen, el Registrador deberá denegar la inscripción solicitada. Este principio asegura la continuidad en la cadena dominical y evita inscripciones contradictorias o indebidas.

11.EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES  El Registro de la Propiedad cumple una función esencial en el tráfico jurídico inmobiliario al otorgar seguridad y certeza sobre la titularidad y derechos reales inscritos. Los efectos jurídicos derivados de las inscripciones registrales son múltiples y protegen tanto al titular inscrito como a terceros de buena fe.I. Legitimación registral.Conforme al principio de legitimación registral, se presume, a todos los efectos legales, que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos señalados por el asiento registral. Además, se presume que el titular inscrito posee efectivamente los derechos inscritos. Esta presunción de legitimidad proporciona seguridad jurídica y estabilidad en el tráfico inmobiliario.. Inoponibilidad frente a tercerosLos títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad resultan inoponibles frente a terceros. Esto significa que dichos derechos no pueden perjudicar ni afectar a quienes adquieran derechos inscritos posteriormente. Por ejemplo, si una persona adquiere un usufructo sobre una finca que no está inscrito, no puede verse perjudicada por un derecho de usufructo inscrito a favor de otro, según el principio de prioridad. Fe pública registralLa fe pública registral protege al adquirente de buena fe y a título oneroso que confía en la información que ofrece el Registro. Así, aunque el derecho del transmitente resulte inválido por causas que no constan en el Registro, el adquirente que ha inscrito su derecho seguirá siendo legítimo titular. Por ejemplo, si una persona compra una finca a quien figura inscrito como propietario y desconoce que este no tenía título válido, el comprador conservará la propiedad si inscribe su derecho, aun cuando luego se declare judicialmente la invalidez del título del transmitente.V. Presunción de veracida. Los asientos registrales gozan de presunción de veracidad, lo que implica que se consideran ciertos y corresponden a la realidad mientras no se declare judicialmente su inexactitud. Esta presunción protege la confianza en la información registral y evita disputas innecesarias sobre la titularidad y derechos inscritos.. Salvaguarda judicial Los asientos del Registro están protegidos por los Tribunales, que garantizan su salvaguarda judicial. Mientras no se declare su inexactitud conforme a los procedimientos legales, los asientos producen todos sus efectos, reforzando la seguridad jurídica y la estabilidad de las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles. VI. Protección judicial de los derechos inscritos Finalmente, la inscripción otorga al titular la facultad de ejercitar las acciones reales derivadas de sus derechos inscritos mediante el procedimiento previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto permite combatir a quienes, sin título inscrito, pretendan oponerse o perturben el ejercicio de dichos derechos, asegurando su efectiva protección y defensa.


11.Inmatriculación La inmatriculación de una finca consiste en la primera inscripción registral de un inmueble que no consta inscrito previamente en el Registro de la Propiedad. Este acto es fundamental para dotar de seguridad jurídica y publicidad a la propiedad inmobiliaria. La Ley Hipotecaria (LH) establece varios procedimientos para llevar a cabo la inmatriculación, destacando especialmente el expediente de dominio y la aportación de doble título público..En primer lugar, el procedimiento más común para la inmatriculación es el expediente de dominio, regulado en el artículo 203 de la LH. Este expediente debe iniciarse a solicitud del titular dominical de la finca y tramitarse ante un notario habilitado en el distrito notarial donde radique la finca o en los distritos colindantes (Art. 203.1 LH). La solicitud debe acompañarse del título de propiedad, certificación catastral descriptiva y gráfica, y una relación detallada de los titulares y cargas colindantes. El notario levantará acta y enviará la documentación al registrador, quien expedirá una certificación acreditativa de que la finca no está inscrita, pudiendo practicar una anotación preventiva durante el proceso..Además, se notificará a los titulares de derechos reales, poseedores, ayuntamientos y administraciones públicas, y se publicará un edicto en el “Boletín Oficial del Estado” para garantizar la publicidad y oposición de terceros. Si no se presentan oposiciones en un plazo de un mes, el notario levantará acta de inmatriculación, que será remitida al registrador para su inscripción definitiva. En caso de oposición, el expediente concluirá y el interesado podrá interponer demanda judicial (Art. 203 LH)..En segundo lugar, la Ley contempla la posibilidad de inmatriculación mediante la aportación de doble título público, conforme al artículo 205 LH. Esta modalidad exige que quien pretenda inscribir la finca aporte dos títulos públicos: uno que acredite la adquisición previa de la propiedad al menos con un año de antelación y otro traslativo actual. Además, debe existir identidad en la descripción literal de la finca y en la certificación catastral. El registrador verificará la inexistencia de inscripciones previas y que no existan dudas fundadas sobre la finca. Se publicará un edicto en el BOE y se suspenderán los efectos frente a terceros durante dos años, plazo durante el cual podrá impugnarse la inscripción (Art. 205 LH)..Finalmente, las administraciones públicas pueden inmatricular bienes a través de título escrito de dominio acompañado de certificación administrativa, conforme a los procedimientos especiales establecidos para entes públicos.