Conceptos Fundamentales de la Propiedad en España

El Derecho Real: Concepto y Caracteres

El derecho real es una clase de derecho subjetivo patrimonial caracterizado, según la doctrina tradicional, por constituir una relación directa e inmediata entre su titular y la cosa. Se trata, pues, de un derecho sobre la cosa (no a la cosa), como deriva de su nombre latino ius in re. La doctrina clásica sobre el concepto de derecho real lo define como un poder directo e inmediato de su titular sobre la cosa. De esta manera, el derecho real se manifiesta con las notas de inmediatez o inmediación e inherencia y absolutidad. La inmediatez significa que el titular del derecho real satisface su interés mediante el ejercicio de su derecho, directamente, sin la colaboración o la cooperación de otra persona.

Distinción entre Derecho Real y Derecho de Crédito

La diferencia clásica entre derecho real y derecho de crédito radica en su objeto y en su eficacia:

• El derecho de crédito es personal: permite al acreedor exigir del deudor una prestación (dar, hacer o no hacer), según el art. 1088 CC. Es un derecho relativo, pues solo vincula a las partes de la relación obligatoria. En caso de incumplimiento, el deudor responde con todo su patrimonio (art. 1911 CC).
• El derecho real es un derecho sobre una cosa (res), y no frente a una persona concreta. Es un derecho absoluto, con eficacia erga omnes, es decir, puede hacerse valer frente a cualquier tercero.

No obstante, esta distinción puede matizarse: existen derechos personales con cierta eficacia erga omnes si se inscriben en el Registro de la Propiedad, como el derecho de opción (art. 14 RH), mientras que algunos derechos reales, como el arrendamiento, solo tienen dicha eficacia si también se inscriben (art. 2.5º LH). En definitiva, aunque los derechos reales implican poder directo sobre la cosa, toda relación jurídica se establece entre personas.

Autonomía Privada en la Creación de Derechos Reales: Tipicidad y Atipicidad

La cuestión gira en torno a si el ordenamiento español permite que los particulares creen nuevos derechos reales (numerus apertus) o si solo existen los que están legalmente tipificados (numerus clausus).

A favor del numerus apertus:

• Art. 1255 CC: libertad de pactos siempre que respeten la ley, moral y orden público.
• Arts. 2.2º LH y 7 RH: aluden a “otros cualesquiera derechos reales”, lo que sugiere apertura.
• No existe prohibición legal expresa de crear derechos reales nuevos.

A favor del numerus clausus:

• El dominio debe estar libre de cargas no legales.
• El art. 1255 CC se aplica solo a contratos, no a derechos reales, que son oponibles erga omnes.
• Tradición romanista contraria al numerus apertus.
• La expresión “otros derechos reales” se refiere a derechos legalmente regulados aunque no estén expresamente enumerados.

Conclusión práctica (visión realista):

No se niega totalmente la posibilidad de derechos reales atípicos, pero deben cumplir ciertos requisitos estrictos:

• Tener naturaleza real clara y expresa.
• Cumplir los principios de especialidad, publicidad y temporalidad.
• Tener una causa justificativa suficiente y función social digna de protección.
• Respetar los límites del art. 1255 CC (ley, moral, orden público).
• No se puede crear una nueva forma de propiedad, solo derechos reales sobre cosa ajena.

Modos de Adquirir la Propiedad y Derechos Reales (Art. 609 CC)

El artículo 609 del Código Civil regula los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales. Establece que la propiedad se adquiere por la ocupación, y que tanto la propiedad como los derechos reales pueden adquirirse y transmitirse por la ley, la donación, la sucesión testada e intestada, por ciertos contratos mediante la tradición, y por medio de la prescripción.

Críticas al Artículo 609 CC

Este precepto ha recibido críticas por dos razones fundamentales.

1. En primer lugar, se le considera incompleto, ya que no incluye todos los modos posibles de constitución de derechos reales. Por ejemplo, en el caso de la hipoteca, se requiere no solo el acuerdo entre partes, sino también la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
2. En segundo lugar, se le reprocha una cierta inexactitud, al afirmar que la ley es fuente de adquisición de derechos reales, cuando en realidad la ley solo produce efectos jurídicos si concurre el supuesto de hecho previsto normativamente. No obstante, esta crítica puede relativizarse, pues una vez que se da dicho supuesto de hecho, el derecho se genera automáticamente, sin necesidad de una declaración de voluntad por parte del titular.

Aspectos Positivos del Artículo 609 CC

A pesar de estas críticas, el artículo 609 tiene aspectos positivos, especialmente al dejar claro que en el Derecho español no basta el contrato para transmitir un derecho real, siendo además necesaria la tradición o entrega del bien. Esta precisión lo distingue de otros sistemas jurídicos que adoptan el principio consensualista.

Clasificación de los Modos de Adquisición

El precepto permite además clasificar los modos de adquisición en dos grandes grupos:

Modos Originarios:

Donde el derecho real se adquiere con independencia de cualquier titular anterior. Son la ocupación, que solo se aplica a bienes muebles sin dueño, y la prescripción adquisitiva o usucapión, que requiere la posesión continuada del bien o derecho, junto con el cumplimiento de los requisitos legales y la pasividad del titular anterior.

Modos Derivativos:

Donde el derecho se adquiere a partir de un titular previo, conservando su contenido y límites. Aquí se incluyen:

• La sucesión testada e intestada, mediante la cual se transmiten derechos por causa de muerte.
• La ley, que atribuye derechos siempre que se cumpla el supuesto previsto.
• Ciertos contratos con tradición, que constituyen el modo derivativo más relevante, ya que reflejan el principio básico del sistema español: la necesidad de tradición para la transmisión del derecho real.
• La donación, que ha sido interpretada por parte de la doctrina como un negocio jurídico unilateral y traslativo, mientras que otros autores la consideran un contrato que, en muchos casos, requiere la entrega de la cosa para su perfección.

En definitiva, el art 609 CC, cumple una función clave al enumerar las principales vías de adquisición de los derechos reales en el sistema jurídico español y al reforzar la importancia del principio de la tradición como elemento esencial para su transmisión efectiva.

La Ocupación

La ocupación es un modo originario de adquisición de la propiedad (no de otros derechos reales), que consiste en apoderarse de cosas apropiables por su naturaleza que no tienen dueño, por:

• No haberlo tenido nunca (res nullius).
• Haber sido abandonadas (res derelictae).
• Ser tesoro oculto (Art. 610 CC).

Requiere:

• Toma de posesión material.
• Intención de hacer la cosa propia.

Requisitos para la Ocupación:

• a) Aprehensión corporal: Es necesario el acto físico de tomar posesión.
• b) Carencia de dueño:
  • Res nullius: Nunca ha tenido dueño (ej. animales salvajes).
  • Res derelictae: Han sido abandonadas voluntariamente.

No se considera ocupación:

• Si el bien está perdido pero no abandonado → hallazgo (Arts. 615-616 CC).
• Si tiene dueño → hay obligación de restituir o consignar.

El Hallazgo:

Solo se aplica si el objeto estaba perdido, no abandonado.

Obligaciones del hallador:

• Si conoce al dueño → debe restituirlo.
• Si no lo conoce → debe consignarlo al alcalde o policía.

Publicación dos domingos consecutivos; Depósito durante 2 años; Transcurrido el plazo: el hallador adquiere la cosa; Si el dueño la reclama antes: el hallador tiene derecho a premio del 10%.

Límites a la Ocupación:

No pueden adquirirse por ocupación:

• Inmuebles sin dueño → pasan al Estado (Art. 17 LPAP).
• Bienes muebles en depósitos oficiales tras 20 años (Art. 18 LPAP).
• Buques o aeronaves abandonadas (Art. 374 Ley Navegación Marítima / Ley Navegación Aérea).

Solo se adquiere por ocupación la propiedad, no otros derechos reales.

Tesoro Oculto:

Definición (Art. 352 CC):

Bien mueble valioso (dinero, joyas, objetos) oculto e ignorado, cuya legítima pertenencia no conste. No necesita estar enterrado ni ser antiguo, pero sí:

• Valor económico o histórico.
• Oculto voluntariamente por el hombre o por el tiempo.

Reglas de Atribución del Tesoro (Art. 351 CC):

Casualidad = no buscado, sino hallado fortuitamente (ej. albañiles en una obra). El hallador directo tiene derecho, no quien lo contrató.

Teoría del Título y el Modo

En el sistema jurídico español, la transmisión de los derechos reales sigue la teoría del título y del modo, conforme al art. 609 del Código Civil, que exige contrato (título) y entrega (modo o tradición) para que se perfeccione la adquisición del derecho real. Este sistema es causalista, ya que la entrega debe estar justificada por un contrato válido y eficaz.

El Título:

Es el contrato que sirve de causa para la transmisión (compraventa, permuta, transacción…). Debe ser un título hábil. Si el contrato es nulo, no hay transmisión posible, salvo protección del tercero de buena fe (art. 34 LH para inmuebles y art. 464 CC para muebles).

El Modo (Traditio):

Es la entrega de la cosa (traditio), que puede revestir varias formas:

• Real: entrega material del bien (art. 1462.1 CC).
• Simbólica: entrega de llaves o títulos representativos (arts. 1463 y 1464 CC).
• Instrumental: otorgamiento de escritura pública (art. 1462.2 CC), salvo prueba en contrario.
• Por acuerdo:
  • Traditio brevi manu: el adquirente ya poseía el bien con otro título.
  • Constitutum possessorium: el transmitente sigue poseyendo el bien bajo nuevo título.
  • Por imposibilidad de entrega inmediata, se permite la transmisión por mero acuerdo (art. 1463 CC).

Rige el principio : nadie transmite más derecho del que tiene. Sin embargo, se admiten casos de adquisición”a non domin” si el adquirente es de buena fe, a título oneroso, y confía en la apariencia jurídica (Registro o posesión).

Construcciones Extralimitadas o Accesión Invertida

(Construcción en parte en suelo propio y en parte en suelo ajeno)

Origen y Fundamento:

Esta figura no está regulada expresamente en el Código Civil; surge como creación jurisprudencial, ante el vacío legal existente en los arts. 361 y ss. CC, que solo regulan el caso de construcción íntegra en suelo ajeno, pero no el caso de una construcción parcialmente sobre suelo ajeno.

Razón principal:

Cuando lo construido tiene un valor económico muy superior al del suelo invadido, aplicar las reglas clásicas de la accesión (arts. 361 y ss.) genera consecuencias injustas y desproporcionadas, ya que el propietario del pequeño trozo de suelo podría adquirir toda la edificación. Por ello, se habla de”accesión invertid”, pues lo construido (habitualmente accesorio en la accesión ordinaria) se considera aquí la parte principal si su valor lo justifica.

Concepto:

Se considera construcción extralimitada o accesión invertida aquel supuesto en que:”Una persona construye de buena fe una edificación que invade parcialmente suelo ajeno, siendo la mayor parte de la obra realizada sobre suelo propio, y teniendo la construcción un valor económico superior al del terreno invadido”

Requisitos:

1. Construcción parcial en suelo ajeno:

Parte de la edificación ha de levantarse en suelo ajeno, pero la mayoría sobre suelo propio; No se aplica si toda la construcción está sobre suelo ajeno; Tampoco se aplica si el terreno invadido es de mayor superficie que el del propietario de la obra.

2. Valor superior de la construcción respecto al suelo invadido:

La jurisprudencia mayoritaria considera que debe atenderse al valor total de la edificación, y no solo a la parte que se asienta sobre terreno ajeno. Solo si lo edificado tiene notoria preeminencia económica, puede considerarse lo principal en la relación.

3. Buena fe del constructor:

El constructor debe ignorar de forma excusable que está invadiendo terreno ajeno; La buena fe debe existir en el momento de construir, no basta con tenerla al finalizar la obra; La jurisprudencia exige que el constructor no haya podido conocer el hecho con diligencia ordinaria, y que el dueño del terreno no se haya opuesto a tiempo; Si hay mala fe, se aplican por analogía los arts. 362 y 363 CC (accesión ordinaria por construcción de mala fe en suelo ajeno): el dueño del suelo puede: Adquirir la construcción sin indemnización, o Exigir la demolición (aunque el juez puede moderar por equidad → art. 3.2 CC). En caso de que ambos actúen de mala fe, cabe aplicar por analogía el art. 364 CC,”compensando culpa”, y entendiendo el caso como si hubiera buena fe en el constructor, para evitar resultados desproporcionados.

4. Indivisibilidad de la construcción:

La construcción debe ser un todo unitario e inseparable del suelo. No se aplica esta figura a siembras, plantaciones ni elementos que puedan ser separados del terreno.

Consecuencias jurídicas:

Cuando concurren los requisitos anteriores, la jurisprudencia permite que:

• El constructor conserve la parte invadida del terreno,
• Pero debe indemnizar al propietario del suelo en proporción al valor de la porción invadida.

La indemnización no se limita al valor del terreno, se incluye la valoración del suelo a precio de mercado, y además se pueden añadir partidas por daños y perjuicios.

La Posesión

La posesión es una figura fáctica que consiste en comportarse respecto al contenido de un derecho como si se fuera titular, con independencia de si realmente se es titular o no. La posesión no exige título de propiedad ni ningún derecho real. Lo que importa es el comportamiento exterior del sujeto.

Ámbito Amplio de la Posesión:

Aunque tradicionalmente se vincula a la propiedad, la posesión puede recaer sobre muchas otras situaciones jurídicas o bienes:

• Bienes materiales (una casa, una finca).
• Derechos reales (usufructo, servidumbres, etc.).
• Derechos personales (créditos, acciones).

Por tanto, la posesión no es exclusiva de derechos reales, sino que es una categoría transversal, siempre que se exteriorice el poder de hecho.

Definición Doctrinal:

Posesión = “El ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas, en nombre propio o en nombre de otro, de modo ostensible y notorio, y continuado en el tiempo, a través de actos que revelan una voluntad de dominación atendida la naturaleza de la cosa poseída.”

Elementos de la Posesión:

A) Ejercicio de un poder:

La posesión se ejerce (art. 431 CC). No importa quién es el titular del derecho, sino quién actúa como si lo fuera. El centro de la posesión es el hecho físico o comportamiento material que revela dominio.

B) Poder de hecho:

La posesión no depende de la existencia de un derecho. Tiene protección jurídica provisional, incluso aunque el poseedor no tenga título válido. Se protege por razones de seguridad jurídica y paz social.

C) En las cosas, los animales o los derechos:

Ya no se limita solo a cosas materiales. Animales: Pueden ser poseídos y protegidos conforme a su especial condición. Derechos: También pueden ser objeto de posesión si se ejercen como propios (ej. posesión de una servidumbre o de un crédito).

D) En nombre propio o en nombre de otro:

Se puede poseer:

• Directamente: el que tiene el poder de hecho (poseedor inmediato).
• Indirectamente: a través de un representante o intermediario.

E) Modo ostensible y notorio:

La posesión debe ser visible y manifiesta. Si es oculta, clandestina o disimulada, no se considera posesión.

F) Continuada en el tiempo:

La posesión requiere cierta duración o permanencia. Un uso esporádico o fugaz no basta.

G) Actos que revelan voluntad de dominación según la naturaleza de la cosa:

Los actos deben demostrar que se ejerce el bien como si se fuera dueño o titular. El tipo de actos depende del bien poseído.

Clases de Posesión:

A) Posesión Natural y Posesión Civil (art. 430 CC):

• Posesión natural: Tenencia o disfrute sin intención de tener la cosa como propia.
• Posesión civil: Tenencia o disfrute con intención de tener la cosa como propia (con “animus”).

Doctrina: El”animu” puede interpretarse como intención de ser dueño (“animus domini”) o intención de ser titular de un derecho real. No tiene efecto en los interdictos → todos los poseedores están protegidos. Sí importa en la usucapión → exige posesión civil.

B) Posesión en Concepto de Dueño y en Concepto Distinto del de Dueño:

La posesión puede ser en concepto de dueño o como tenedor que reconoce que la propiedad pertenece a otro. Poseedor en concepto de dueño: quien posee creyéndose propietario. Poseedor en concepto distinto: quien posee reconociendo que otro es el dueño (p.ej., usufructuario, acreedor prendario, arrendatario). Todos están protegidos por interdictos. Solo los que poseen en concepto de titular de un derecho real pueden usucapir. No pueden usucapir quienes poseen solo un derecho personal (ej. arrendatario).

C) Posesión en Nombre Propio y en Nombre Ajeno. El Servidor de la Posesión:

La posesión puede ejercerse por uno mismo o por otra persona en su nombre. En nombre ajeno: la posesión la ejerce un representante o mandatario (poseedor “alieno nomine”). Persona subordinada al poseedor (ej. trabajador, dependiente) que actúa como instrumento humano, sin “animus” propio. No es poseedor verdadero. El servidor no es poseedor. El que actúa por medio de otro, sí puede serlo (poseedor a través de representante).

D) Posesión Inmediata y Mediata:

Ambas pueden concurrir sobre la misma cosa. Posesión mediata: quien la posee jurídicamente a través de otro (ej. propietario que ha alquilado). Posesión inmediata: quien tiene el poder de hecho directo sobre la cosa (ej. arrendatario).

E) Posesión de Buena Fe y de Mala Fe:

La buena fe implica convicción subjetiva de legitimidad: Creer que se posee legítimamente, aunque haya un vicio desconocido. No basta con tener buena intención: debe existir un título que lo justifique (aunque inválido sin saberlo).

Conclusión Artículo 464 CC:

Se plantea un conflicto de intereses: Por un lado, proteger el tráfico jurídico y económico favoreciendo a los adquirentes de buena fe, que confían en la apariencia de legitimidad del poseedor. Y Por otro lado, tutelar los derechos del propietario originario, que puede haber sido desposeído sin su consentimiento.

Claves para resolver este conflicto:

Hay que ponderar los intereses de seguridad jurídica en el tráfico frente al derecho de propiedad legítimo. El derecho actual tiende a proteger la apariencia posesoria como mecanismo de seguridad en los negocios jurídicos sobre bienes muebles.

Artículo 464.2 CC – Venta pública y buena fe:

Si el poseedor de buena fe adquirió la cosa mueble en venta pública (subasta), el propietario podrá reivindicarla, pero deberá reembolsar el precio pagado. Razonamiento: Aunque el propietario tenga derecho a recuperar el bien, no puede hacerlo sin indemnizar al adquirente de buena fe, para no perjudicar el tráfico jurídico legítimo.

Artículo 464.3 CC – Montes de Piedad:

Si el bien fue empeñado en un Monte de Piedad autorizado: El propietario no podrá recuperarlo sin pagar primero la cantidad del empeño + intereses vencidos. Se protege la seguridad y estabilidad de estas instituciones benéfico-financieras.

Artículo 464.4 CC – Bolsa, feria o mercado:

Si la adquisición se hace en: Bolsa, Feria o mercado, Comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se aplica el Código de Comercio.

Conclusión General sobre la Posesión:

La posesión actúa como un mecanismo de publicidad aparente en bienes muebles.

• El poseedor genera frente a terceros la apariencia de titularidad del derecho (aunque no lo sea realmente).
• El Derecho protege esa apariencia mediante:
  • Interdictos
  • Usucapión
  • Adquisición a non domino (art. 464 CC y Código de Comercio)

En definitiva, la posesión en bienes muebles tiene un efecto legitimador, por razones de seguridad del tráfico y protección de la confianza en la apariencia.

La Usucapión (Prescripción Adquisitiva)

La usucapión (o prescripción adquisitiva) es un modo originario de adquirir derechos reales (como la propiedad) por la posesión continuada de una cosa durante cierto tiempo y cumpliendo ciertos requisitos legales. Se regula en los arts. 1940 y ss. del Código Civil.

Requisitos Generales:

(comunes a toda usucapión):

1. Posesión en concepto de dueño: Con voluntad de actuar como propietario (no como usufructuario, arrendatario, precarista, etc.), Puede haber inversión del concepto posesorio, pero con actos externos claros (art. 436 CC).
2. Posesión pacífica: No adquirida por violencia o intimidación. Si aparece oposición del dueño, se interrumpe.
3. Posesión pública: Conocida y no oculta, para que el verdadero titular pueda reaccionar.
4. Posesión ininterrumpida: Debe mantenerse sin interrupciones naturales (más de un año sin poseer: art. 1944 CC) ni civiles.

Tipos de Usucapión:

Usucapión Ordinaria:

¿Cuándo procede? Cuando el poseedor tiene: Justo título (documento que parece válido para adquirir, aunque provenga de quien no era dueño) y Buena fe (cree de buena fe que quien le transmitió era el dueño). Requisitos = Generales + Justo título + Buena fe. Plazos: Bienes Muebles (BM): 3 años y Bienes Inmuebles (BI): 10 años, si propietario ausente 20 años.

Usucapión Extraordinaria:

¿Cuándo procede? Cuando el poseedor no tiene justo título ni buena fe, pero posee cumpliendo los requisitos generales (en concepto de dueño, pacífica, pública e ininterrumpida). Requisitos = Solo los generales. Plazos: Bienes Muebles (BM): 6 años y Bienes Inmuebles (BI): 30 años.

La Función Social del Derecho de Propiedad

1. Fundamento Constitucional:

Art. 33.2 de la CE: “La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes”. Implica que la propiedad no es un derecho absoluto, sino que está condicionado por su utilidad para la sociedad.

2. ¿Qué significa función social?

No es un límite externo, sino un elemento estructural del propio derecho de propiedad: configura su contenido. Obliga a conciliar el interés individual del propietario con intereses generales: medio ambiente, urbanismo, agricultura, vivienda, etc. Según Rodotà, la función social puede justificar: Que no se otorguen ciertas facultades al propietario, Que el ejercicio de sus facultades esté condicionado, Que se le impongan deberes de ejercicio.

3. Consecuencias jurídicas:

Las leyes pueden delimitar el contenido de la propiedad sin que eso suponga expropiación ni derecho a indemnización. Solo si se vulnera el contenido esencial del derecho (art. 53.1 CE), podría hablarse de expropiación o inconstitucionalidad.

4. Límites de la función social:

La delimitación legal debe respetar el contenido esencial del derecho. Reconocibilidad: que el derecho siga siendo reconocible como propiedad. Tutela material y proporcionalidad: no puede vaciarse de contenido ni impedir el uso normal o rentable del bien.

En resumen: La función social modula y define el contenido de la propiedad, no solo la limita. El propietario no puede usar su bien de forma egoísta o antisocial, sino que debe hacerlo en armonía con los intereses colectivos. Este principio permite al legislador regular la propiedad sin que eso implique expropiar.

Acciones de Protección de los Derechos Reales

I. Acciones Posesorias:

Finalidad: Defender la posesión de hecho frente a perturbaciones o despojos sin entrar a discutir el derecho de propiedad.

Tipos principales:

• Interdicto de retener: Frente a perturbaciones.
• Interdicto de recobrar: Frente a despojos.

Características:

• Juicio sumario → no se analiza el fondo (propiedad).
• Protegen la ius possessionis (posesión aparente).
• No requieren probar derecho alguno → incluso un poseedor sin título puede usarlas.

II. Acciones Reales:

Frente a perturbaciones jurídicas. Buscan defender el dominio u otros derechos reales.

A. Acciones de Condena:

Acción Reivindicatoria (art. 348.II CC):

Titular: Propietario no poseedor. Contra: Poseedor sin título bastante. Pretensión: Restitución de la cosa + frutos y accesiones. Requisitos: Probar el dominio, El demandado debe estar en posesión sin derecho, Identificación precisa del bien.

Acción Publiciana:

Protege a quien tiene mejor posesión (a veces sin título perfecto). Históricamente ligada a la posesión ad usucapionem. Actualmente, su uso es muy limitado frente a la reivindicatoria.

B. Acciones Declarativas:

Acción declarativa del dominio:

Finalidad: Obtener reconocimiento judicial del derecho de propiedad. No se pide la restitución. Requisitos: Probar el dominio y la identidad del bien. Tener un interés legítimo en la declaración. Puede ejercitarse incluso contra quien consta como propietario en el Registro.

Acción negatoria:

Finalidad: Afirmar que el dominio está libre de cargas (como servidumbres). Requiere probar: Titularidad del derecho. Perturbación (fáctica o jurídica). Si el demandado alega un gravamen, debe probarlo él. Puede incluir la condena a cesar la perturbación + indemnización.

Acción confesoria:

Es la que ejercita el titular de un derecho real limitado (como el usufructuario o el titular de una servidumbre) frente a quien lo desconoce (por ejemplo, el nudo propietario o el dueño del predio sirviente), para que se declare la existencia de ese derecho.

Deslinde:

Objeto: Delimitar los lindes entre fincas cuando son confusos, fijando así el ámbito sobre el que puede ejercerse el derecho real. Imprescriptible (art. 1965 CC), salvo que opere una usucapión.

Requisitos y criterios del deslinde:

A partir de los títulos de propiedad de cada parte. Si son insuficientes, según la posesión respectiva. En su defecto, mediante cualquier prueba. Si nada de lo anterior resuelve, la franja se reparte por mitades.

Legitimación activa:

Cualquier propietario o titular de derecho real con interés (usufructuario, acreedor hipotecario, etc.).

Legitimación pasiva:

Los colindantes afectados.

Modos de practicar el deslinde:

• Por acuerdo entre partes (transacción) → no vincula a terceros.
• Expediente de jurisdicción voluntaria: Si la finca está inscrita → Notario (arts. 200-201 LH). Si no está inscrita → LAJ (arts. 104-107 LJV).
• Vía contenciosa: Acción de deslinde.

Amojonamiento:

Consiste en colocar físicamente señales (mojones) que marcan los límites no discutidos de una finca. Naturaleza: Es una facultad inherente al dominio. Solo puede hacerse cuando los lindes están claros o tras un deslinde. Debe hacerse de acuerdo con los colindantes; si no, no les vincula. El propietario puede exigirlo en cualquier momento.

Tercería de Dominio:

Acción mediante la cual se solicita el levantamiento de un embargo sobre un bien que pertenece a un tercero no deudor.

Requisitos del actor:

• Acreditar la titularidad del bien.
• Identidad entre el bien embargado y el del que es titular.
• Que el embargo responde a deudas ajenas, de las que no ha de responder.

Prohibiciones de Disponer

Definición:

Limitaciones o exclusiones a la facultad de disposición del titular de un derecho. Pueden tener origen legal, judicial, administrativo o voluntario.

Clases de Prohibiciones:

1. Voluntarias o convencionales:

Establecidas por el titular del dominio o por acuerdo. Ejemplos: No puede disponer en absoluto, Puede vender pero no donar, Solo puede enajenar bajo ciertas condiciones.

2. Legales, judiciales o administrativas:

Por interés público (ej. bienes públicos), Por la naturaleza inalienable del derecho (ej. uso y habitación, art. 525 CC), Por protección de intereses privados (ej. bienes de persona declarada fallecida, art. 196 CC).

Límites y Régimen Jurídico:

Sistema español: principio de libertad de tráfico jurídico-económico. Se rechazan las prohibiciones perpetuas de disponer (art. 785.2 CC). Las temporales solo válidas si se ajustan a art. 781 CC.

Régimen Registral (arts. 26 y 27 LH):

Se inscriben: Las legales (no requieren resolución específica). Las judiciales/administrativas (mediante anotación preventiva). Las voluntarias en negocios gratuitos (testamento, donación…).

Artículo 27 LH:

No se inscriben: Prohibiciones en negocios onerosos (ej. compraventa). Pueden garantizarse con hipoteca o condición resolutoria.

Eficacia frente a terceros:

Inscrita en el Registro: oponible a terceros. No inscrita: solo oponible a terceros que la conozcan.

Embargo y ejecución:

Es posible embargar el bien, pero no ejecutarlo mientras esté vigente la prohibición de disponer. Se equilibra el derecho de acreedores (art. 1911 CC) y la prohibición.

La División de la Cosa Común: Actio Communi Dividundo

La división de la cosa común constituye una causa específica de extinción de la comunidad. El artículo 400.1 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo solicitar la división de la cosa común en cualquier momento. La acción para obtener esta división es la denominada actio communi dividundo, que es imprescriptible.

Formas de división:

La división puede llevarse a cabo:

1. Por acuerdo unánime de los copropietarios.
2. Mediante árbitros o amigables componedores nombrados por todos ellos (art. 402 CC).
3. Por resolución judicial en juicio ordinario instado por cualquiera de los comuneros.

Esta acción judicial no impide que un comunero adquiera por usucapión la totalidad del bien si lo ha poseído de forma exclusiva, continua y en concepto de dueño durante el tiempo legalmente requerido.

Legitimación activa:

Solo los copropietarios tienen legitimación para pedir la división. Los acreedores o cesionarios de los comuneros no pueden promoverla directamente, pero el art. 403 CC les permite:

• Comparecer en la división.
• Oponerse a una división hecha sin su intervención.
• Impugnar la división consumada solo si hubo fraude o si se realizó pese a su oposición formal.

Límites al derecho de división:

1. La buena fe:

Aunque el art. 400.1 CC permite solicitar la división en cualquier momento, este derecho debe ejercerse conforme al principio de buena fe. Por ejemplo, si la comunidad fue creada voluntariamente para desarrollar una actividad económica (como un restaurante), no sería admisible que un comunero solicitara la división de forma arbitraria e intempestiva.

2. El pacto de indivisión:

La división también está limitada por la existencia de un pacto contrario. Según el art. 400.2 CC, puede pactarse la indivisión por un plazo máximo de diez años, prorrogable por acuerdo expreso. La DGRN (R. 30/09/1987) ha señalado que es posible pactar sucesivas prórrogas sin límite, siempre que cada una no exceda los diez años. Si se supera este límite, el pacto será nulo en cuanto al exceso, por aplicación de la nulidad parcial del negocio jurídico. Si no se ha fijado plazo, la división puede pedirse en cualquier momento (arts. 400 y 1705 CC). Incluso con pacto de indivisión, la división podría solicitarse si concurre justo motivo.

3. La indivisibilidad material:

El art. 404 CC impide la división cuando la cosa sea esencialmente indivisible (una vivienda, un coche, una barca…). En estos casos, si no hay acuerdo para adjudicarla a uno con indemnización a los demás, deberá venderse y repartirse su precio. En ocasiones, la indivisibilidad viene impuesta por la ley, como ocurre con las unidades mínimas de cultivo en fincas rústicas. También puede optarse por constituir un régimen de propiedad horizontal en el caso de edificios (art. 4 LPH). Incluso siendo divisible físicamente, puede haber indivisibilidad económica si la división supone una pérdida de valor (art. 1062 CC).

4. La indivisibilidad funcional:

Además de la material, puede existir una indivisibilidad funcional o económica, es decir, cuando la división impide el uso adecuado del bien. El art. 401.1 CC dispone que no podrá exigirse la división si esta hace inservible la cosa para su destino. En estos casos, si no hay acuerdo, deberá procederse a su venta y reparto del precio.

Efectos de la división:

Una vez realizada la división:

• Se extingue la comunidad, y cada comunero adquiere la propiedad exclusiva del bien que se le adjudique.
• La división surte efectos entre los comuneros y sus herederos, pero no perjudica a terceros (art. 403 CC), es decir:
  • Se respetan los derechos reales (hipotecas, usufructos, servidumbres…).
  • Se mantienen los derechos personales (por ejemplo, arrendamientos sobre la cosa común o embargos previos).

La cuota indivisa de cada comunero queda sustituida por la propiedad singular que se le atribuya. En términos posesorios, esta adjudicación tiene efectos retroactivos (art. 450 CC): Se entiende que cada uno ha poseído su parte individual durante todo el tiempo que duró la comunidad.

Los comuneros quedan recíprocamente obligados a la evicción y saneamiento respecto a los bienes adjudicados (art. 406 CC, en relación con el art. 1069 CC), del mismo modo que el vendedor frente al comprador.

Derecho de Usufructo

El artículo 467 del CC define el usufructo como el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley dispongan otra cosa. El término usufructo proviene del latín usus (uso) y fructus (fruto), y consiste en la posibilidad de usar una cosa ajena y aprovechar sus frutos sin alterar su identidad, ya que existe la obligación de devolverla al propietario en su integridad. Esta obligación de conservar se basa en que el usufructo es un derecho temporal y limitado, que no transmite la propiedad, sino solo el uso y disfrute. Se garantiza así que el propietario (nudo propietario) recupere la cosa una vez extinguido el usufructo.

Caracteres fundamentales:

1. Derecho real, inmediato y absoluto: Es un derecho real sobre cosa ajena, por lo tanto es inmediato y oponible frente a terceros, incluidos los adquirentes posteriores, salvo que hayan comprado de buena fe y sin conocer la existencia del usufructo, conforme al art. 34 LH.
2. Derecho real limitado de uso y disfrute sobre cosa ajena: El usufructuario puede usar la cosa y percibir sus frutos, pero no puede alterar su forma ni sustancia (art. 467 CC). Durante el usufructo, el propietario queda privado de uso y disfrute, por lo que se denomina nudo propietario. El usufructo puede recaer sobre la totalidad o parte de los frutos, lo que lo distingue de los derechos de uso y habitación (limitados a necesidades del usuario y su familia, art. 524 CC). Las utilidades obtenidas deben derivar del destino actual de la cosa, no de su transformación.
3. Limitación del usufructuario: prohibición de disposición y alteración: No puede vender la cosa ni transformarla, salvo que el título constitutivo o la ley lo autoricen expresamente (art. 467 CC). Puede realizar mejoras útiles o de recreo, pero sin alterar la forma o sustancia, y no tiene derecho a indemnización (art. 487 CC). Puede retirarlas si no causa daño a los bienes. Se garantiza así la conservación de la cosa para el propietario.
4. Inconvenientes prácticos (según doctrina): El usufructuario puede desentenderse del mantenimiento, temiendo que no le compense por su carácter temporal. El nudo propietario también puede inhibirse al no tener uso ni disfrute de la cosa durante mucho tiempo.
5. Es un derecho temporal: El usufructo no es perpetuo, suele tener la duración de la vida del usufructuario, al que se desea beneficiar (por ejemplo, permitir que siga residiendo en una casa del causante). Al extinguirse, se restituye el pleno dominio al propietario (principio de elasticidad de la propiedad). Se evita así una disociación indefinida entre el poder de disposición y el de uso.
6. Es transmisible: A diferencia del Derecho Romano, el usufructo sí puede transmitirse en Derecho español, aunque se mantenga la temporalidad del derecho.

Facultad de Disposición en el Usufructo:

Es la facultad más importante del usufructuario, y se debe distinguir entre la disposición del derecho de usufructo y la disposición de la cosa usufructuada.

1. Disposición del derecho de usufructo:

El usufructuario puede vender, arrendar o hipotecar su derecho (arts. 480 CC y 107.1 LH). Sin embargo, estos actos son temporales y se extinguen al terminar el usufructo. No liberan al usufructuario de su responsabilidad por daños causados por quien lo sustituya (art. 498 CC). Todos los contratos celebrados por el usufructuario se resuelven al extinguirse el usufructo, excepto los arrendamientos rústicos, que duran todo el año agrícola.

2. Disposición de la cosa usufructuada:

Regla general: el usufructuario no puede enajenar la cosa (alteraría su forma y sustancia). Excepción: si el título constitutivo lo permite (art. 467 CC) → surge el llamado usufructo con facultad de disposición.

Usufructo con facultad de disposición:

Frecuente en testamentos, autorizando la venta en caso de necesidad, que debe apreciarse “según conciencia”. Problema: ¿cómo valorar esa necesidad? Tesis objetiva: se debe aplicar el art. 142 CC (alimentos = sustento, habitación, vestido y asistencia médica). Tesis subjetiva (jurisprudencia): la necesidad la valora el usufructuario, pero si no existe una necesidad real, se puede impugnar la venta por abuso de derecho.

Si el adquirente es de buena fe, mantiene la compra. El nudo propietario solo podrá reclamar daños y perjuicios.

Régimen jurídico del usufructo con facultad de disposición:

• Interpretación restrictiva: solo se puede vender inter vivos, a título oneroso y por necesidad.
• Si no hay verdadera necesidad, la venta no tiene eficacia traslativa, pues el usufructuario carece de legitimación.

Efecto de la venta:

La venta no extingue el usufructo, sino que este recae sobre el dinero recibido, cuyos intereses corresponden al usufructuario como frutos civiles.

Extinción del Usufructo:

El usufructo se extingue por causas legales (art. 513 CC y ss):

1. Muerte del usufructuario (513.1 CC): Salvo que haya varios usufructuarios → se produce acrecimiento hasta que fallece el último (art. 521 CC).
2. Expiración del plazo fijado o del límite de 30 años si el usufructuario es persona jurídica (art. 515 CC). También por cumplimiento de la condición resolutoria del título (art. 513.2 CC).
3. Consolidación (art. 513.3 CC): Cuando el usufructo y la propiedad se reúnen en una misma persona.
4. Renuncia del usufructuario (art. 513.4 CC): Puede ser onerosa o gratuita. Es unilateral y no requiere consentimiento del nudo propietario.
5. Pérdida total de la cosa (art. 513.5 CC): Si la pérdida es parcial, el usufructo se mantiene sobre lo que quede (art. 514 CC). En caso de edificios destruidos, el usufructuario conserva derechos sobre suelo y materiales. Si el propietario quiere reconstruir, deberá pagar intereses del valor del suelo y materiales (art. 517 CC).
6. Resolución del derecho del constituyente (art. 513.6 CC): Ej. si quien constituyó el usufructo pierde la propiedad (retroventa). Excepción: si el usufructuario está protegido por la fe pública registral (art. 1510 CC).
7. Prescripción (art. 513.7 CC): Por no usar el derecho durante 6 años (muebles) o 30 años (inmuebles).

Efectos:

El derecho de disfrute revierte automáticamente al nudo propietario, sin necesidad de entrega por parte del usufructuario o sus herederos.

Concepto y Caracteres de la Servidumbre

Concepto (art. 530 CC):

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble (predio sirviente), en beneficio de otro inmueble distinto (predio dominante), que pertenece a diferente propietario. El predio dominante es el que se beneficia. El predio sirviente es el que soporta la carga.

Caracteres de las Servidumbres:

1. Derecho subjetivamente real y personal (art. 531 CC): Aunque la servidumbre es típicamente un derecho real predial, puede también constituirse en favor de personas concretas o de una comunidad, sin que tengan que ser titulares del predio dominante. En tal caso, hablamos de servidumbre personal (no predial).
2. Derecho real limitado de goce: La servidumbre es un derecho real limitado: recae siempre sobre una cosa ajena (el predio sirviente). No puede vaciar de contenido el derecho del propietario, por lo que está prohibida una servidumbre general que prive totalmente del uso al dueño. Requiere la existencia de dos predios: Predio dominante → sujeto activo. Predio sirviente → sujeto pasivo. Estos sujetos varían conforme cambien los titulares de los inmuebles. El contenido puede consistir en: Permitir hacer (ej.: paso). Impedir hacer (ej.: no edificar para no tapar vistas).
3. Existencia de una utilidad parcial: La servidumbre ha de aportar una utilidad concreta y parcial al predio dominante. Esa utilidad debe tener carácter tendencialmente permanente: no puede ser algo coyuntural o pasajero. Debe justificarse una relación estable de servicio-beneficio entre predio sirviente y dominante. Según la jurisprudencia, no se permiten servidumbres generales, sino solo aquellas con un ejercicio claramente definido.
4. Inherencia al fundo (art. 534 CC): Las servidumbres están inseparablemente unidas al inmueble al que pertenecen. Esto se explica porque son derechos subjetivamente reales → se transmiten automáticamente con la finca.
5. Inalienabilidad e imposibilidad de hipoteca separada (art. 108.1 LH): Las servidumbres no pueden venderse ni hipotecarse por separado del predio dominante, por ser inherentes. Excepción: la servidumbre de aguas, que puede hipotecarse aparte si es personal.
6. Indivisibilidad (art. 535 CC): Las servidumbres son indivisibles: Si se divide el predio sirviente, todos los nuevos propietarios deben tolerar la servidumbre en su parte correspondiente. Si se divide el predio dominante, todos los copropietarios pueden usar íntegramente la servidumbre, sin cambiar el lugar ni aumentar la carga.
7. Oponibilidad erga omnes, con límites (art. 34 LH): Las servidumbres son oponibles frente a todos (erga omnes), por ser derechos reales. Límite: el tercero de buena fe protegido por el Registro de la Propiedad (art. 34 LH). Si adquiere un derecho a título oneroso y lo inscribe, queda protegido incluso si el derecho del transmitente se anula. La buena fe se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Adquirentes gratuitos no tienen más protección que su causante.

Clases de Servidumbres:

A) Legales y Voluntarias:

Las servidumbres pueden nacer por: Voluntad de los propietarios → Voluntarias O Imposición de la ley → Legales. Esta distinción afecta al modo de constitución, que se tratará más adelante.

B) Positivas y Negativas:

Servidumbre positiva: El predio sirviente debe permitir una actuación del dueño del dominante. Ej.: Servidumbre de paso → permitir tránsito. Servidumbre negativa: El predio sirviente no puede hacer algo que, sin la servidumbre, le estaría permitido. Ej.: Servidumbre de vistas → no edificar a menos de 3 metros si hay ventanas/balcones (art. 585 CC). Prestaciones positivas accesorias: Aunque el contenido principal del derecho no puede ser una prestación positiva del dueño del sirviente, puede haber obligaciones accesorias. Ej.: art. 599 CC → el dueño del predio sirviente debe costear obras de conservación, salvo que abandone el predio al dominante.

C) Continuas y Discontinuas:

Servidumbres continuas: Su uso es constante e incesante, sin necesidad de intervención humana. Ej.: Luces y vistas. Servidumbres discontinuas: Requieren intervención del hombre, se usan a intervalos. Ej.: Paso.

D) Aparentes y No Aparentes:

Servidumbres aparentes: Se manifiestan por signos exteriores visibles y permanentes. Ej.: Luces y vistas. Paso con puerta abierta al camino. Desagüe con red visible. Servidumbres no aparentes: No muestran indicios exteriores de su existencia. Consecuencias jurídicas: Solo las aparentes (y continuas) pueden adquirirse por usucapión. Son oponibles a terceros aunque no estén inscritas en el Registro de la Propiedad: Se presume que el tercero las conoce. No pueden invocar el art. 34 LH (falta de buena fe). Ejemplo jurisprudencial: Servidumbre de acueducto (art. 561 CC) = continua y aparente, incluso si los tubos son subterráneos, si hay tomas de agua o contadores visibles.

Servidumbres que se Adquieren por Usucapión y Por Qué:

Solo pueden adquirirse por usucapión (prescripción adquisitiva) las servidumbres continuas y aparentes, según el artículo 537 del Código Civil. Estas son: Continuas: su uso es constante y no requiere intervención humana (ej. luces, vistas, desagüe). Aparentes: muestran signos visibles y permanentes de su existencia (ej. ventanas abiertas, canalizaciones visibles, puertas de acceso al camino).

Se permite su adquisición por usucapión porque estos dos requisitos aseguran una posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño durante 20 años, que es lo exigido legalmente. La visibilidad (apariencia) hace que incluso puedan oponerse a terceros adquirentes aunque no estén inscritas en el Registro de la Propiedad, ya que se presume que las conocían al comprar.

En cambio, las servidumbres discontinuas (como la de paso) y las no aparentes (que no se ven externamente) no pueden adquirirse por usucapión, solo por título (contrato o ley), ya que no permiten esa posesión constante y manifiesta necesaria para la prescripción.