Derechos Reales: Características y Tipos

Características de los Derechos Reales

  • Inmediatez: El titular del derecho real satisface su interés sobre la cosa directamente, sin necesidad de la intervención de un tercero.
  • Exclusividad: Es el poder del titular del derecho de excluir todo otro poder concurrente. En estos casos, el derecho real de fecha posterior queda subordinado al derecho real de fecha anterior por aplicación del principio prior tempore potior iure.
  • Inherencia y Reipersecutoriedad: La acción persigue a la cosa allá donde aquella se halle.
  • Frente a todos (Erga Omnes): Carácter absoluto de la eficacia y protección del derecho real frente a cualquiera.

Tipos de Derechos Reales

  • Posesión
  • Propiedad:
    • De un solo sujeto.
    • De varios (copropiedad).
  • Derechos Reales Limitados:
    • De goce o disfrute: Usufructo, uso, habitación, servidumbre, censos, superficie.
    • De garantía: Hipoteca, prenda, anticresis.
    • De adquisición preferente: Opción, tanteo, retracto.

La Usucapión: Adquisición de Derechos por Posesión

La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir el dominio y los demás derechos reales (art. 609 CC). Se regula en los arts. 1930 a 1969 CC. El fundamento de la usucapión reside en la seguridad jurídica y en la sanción del ejercicio tardío de derechos que provoca confianza en los terceros sobre la situación jurídica de determinados bienes.

Elementos y Clases de Usucapión

  • Elementos: Objeto y sujetos.
  • Clases:
    • Según requisitos: Ordinaria o extraordinaria.
    • Según la naturaleza del objeto a usucapir: Mobiliaria o inmobiliaria.

Para usucapir se necesita posesión (pública, pacífica, como dueño y sin interrupciones) y que pase un tiempo legal. El poseedor puede sumar el tiempo de su causante, se presume continuidad en la posesión y el cómputo del tiempo inicia desde el primer día completo.

Tipos de Usucapión

Usucapión Ordinaria

Requiere justo título (“verdadero, válido y probado”), buena fe y tiempo:

  • Bienes muebles: 3 años.
  • Bienes inmuebles: 10 años entre presentes, 20 años entre ausentes.

Usucapión Extraordinaria

Sin requisitos particulares:

  • Bienes muebles: 6 años.
  • Bienes inmuebles: 30 años.

Efectos de la Usucapión

  • La usucapión ordinaria subsana la falta de título del transmitente y permite la adquisición del derecho usucapido.
  • La usucapión extraordinaria permite la adquisición del derecho usucapido aun sin título de procedencia.
  • Los efectos se producen si son alegados por el usucapiente y tienen eficacia retroactiva al día en que comienza la usucapión.

La Accesión: Expansión del Derecho de Propiedad

La accesión es una figura jurídica a través de la cual el propietario hace suyo todo lo que produce, se une o incorpora a un bien de su propiedad (art. 353 CC). Es un efecto de carácter expansivo del derecho de propiedad, y su función como medio de adquisición de la propiedad se deriva de la adquisición por la ley mencionada (art. 609 CC). Se regula en los arts. 353-383 CC. Las reglas para determinar la consideración de principal o el carácter accesorio se establecen en los arts. 376-378 CC. Se considera principal, por orden de prelación, el objeto que se perfecciona o el de mayor valor, volumen o consideración cultural.

Tipos de Accesiones

Existen dos tipos de accesiones:

  • Discreta o por producción.
  • Continua o por incorporación.

Principios de la Accesión

  1. Lo accesorio sigue a lo principal: El propietario de la cosa principal absorbe la propiedad de la cosa accesoria. Sin intervenir de mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria indemnizando su valor al anterior dueño.
  2. En materia de inmuebles, el principio superficies solo cedit (art. 358 CC): En caso de unión indisoluble, lo principal es el suelo, lo accesorio la edificación o plantación. El propietario del terreno adquiere por accesión lo que a él se incorpora. La excepción es la accesión invertida, que atribuye la cualidad de principal cuando lo construido supera en valor al suelo.

Función de la Accesión

La accesión provoca la adquisición de dos tipos de bienes: frutos, uniones e incorporaciones.

El Derecho de Propiedad: Características y Contenido

Características del Derecho de Propiedad

  • Generalidad: Poder global sobre la cosa; recae sobre la totalidad de las facultades, servicios y utilidades que puede prestar la cosa.
  • Abstracción: El derecho existe por sí mismo, sin depender de facultades concretas.
  • Elasticidad: La propiedad recupera automáticamente todas sus facultades al extinguirse todos los derechos limitados sobre ella.
  • Carácter absoluto: El propietario puede excluir a cualquiera de toda relación con la cosa.
  • Carácter unitario: El derecho siempre es uno o idéntico conforme al principio jurídico.
  • Perpetuidad: La propiedad puede pasar de un titular a otro indefinidamente.

Contenido del Derecho de Propiedad

  • Facultad de goce o disfrute.
  • Facultad de libre disposición.
  • Extensión vertical del derecho de propiedad (en bienes inmuebles):
    • a) Con respecto al subsuelo.
    • b) Con respecto al vuelo.

El Usufructo: Concepto, Características y Extinción

Concepto de Usufructo

Es un derecho real que, según el art. 467 del Código Civil, se define como el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que la ley o el título de constitución permitan lo contrario. Este derecho faculta al usufructuario a usar la cosa ajena y aprovechar todas sus utilidades, incluidos los frutos que produzca, respetando siempre su destino natural. Al mismo tiempo, impone la obligación de restituir la cosa en el momento determinado, ya sea en su estado original o mediante su equivalente en los casos excepcionales que lo permitan. El principio que limita este derecho es el de salva rerum substantia, es decir, la obligación de no transformar ni alterar la forma ni la sustancia de la cosa usufructuada, salvo que la ley o el título constitutivo del usufructo autoricen expresamente dicha alteración.

Características del Usufructo

  • Es un derecho real, en cosa ajena y de goce o disfrute.
  • Recae sobre cosa mueble o inmueble, siempre que sean apropiables, estén dentro del comercio y sean susceptibles de utilización y disfrute.
  • Puede recaer sobre derechos, que no sean personalísimos e intransmisibles, y que no se extingan por un solo acto de ejercicio (art. 469 CC).
  • Derecho real limitado por tiempo (vitalicio si es persona física; máximo 30 años si es jurídica, art. 515 CC) y forma, sujeto al principio de conservar la sustancia del bien.
  • Carácter personal: Dura generalmente lo que dura la vida del usufructuario (art. 513 CC).
  • Transmisible, aunque se extingue con la muerte del titular, salvo pacto.

Causas de Terminación del Usufructo

  1. Por muerte del usufructuario; si está constituido a favor de varias personas, hasta que fallezca la última.
  2. Por expiración del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria.
  3. Por consolidación del usufructo y nuda propiedad en la misma persona.
  4. Por renuncia del usufructuario.
  5. Por resolución del derecho del constituyente.
  6. Por pérdida total de la cosa objeto del usufructo.

Derechos y Obligaciones en el Usufructo

Derechos y Obligaciones del Nudo Propietario

El nudo propietario conserva la propiedad del bien usufructuado, pero limitada por el derecho de usufructo, lo que implica que puede enajenarlos (art. 489 CC), siempre que no altere su forma ni sustancia ni perjudique al usufructuario. También puede disponer de su derecho de nuda propiedad, por ejemplo, hipotecándolo (art. 107.2.º LH), y si el usufructo se consolida con la propiedad en una misma persona, la hipoteca subsiste y se extiende al usufructo salvo pacto en contrario. Igualmente, puede hacer obras, mejoras y plantaciones en la finca, siempre que no disminuyan el valor del usufructo ni perjudiquen al usufructuario (art. 503 CC), e imponer servidumbres sin su consentimiento, si no le causa perjuicio (art. 595 CC). Por último, puede inspeccionar la actuación del usufructuario sin causarle molestias, para proteger su derecho (art. 520 CC).

Derechos y Obligaciones del Usufructuario

El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar la cosa ajena, haciendo suyos los frutos naturales, industriales y civiles que produzca (art. 471 CC), así como las accesiones y beneficios inherentes a la cosa (art. 479 CC). Puede arrendarla, enajenar su derecho de usufructo, incluso gratis, pero todos los contratos se extinguirán al terminar el usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, que podrá durar hasta el final del año agrícola (art. 480 CC). También tiene derecho a hacer mejoras útiles o de recreo, sin alterar forma ni sustancia, y sin derecho a indemnización, aunque puede retirarlas si no causa daño (art. 487 CC).

Obligaciones del Usufructuario

  • Antes de entrar en el goce: Debe hacer inventario y prestar fianza (art. 491 CC), salvo excepciones (art. 492 CC), o si no causa perjuicio a nadie (art. 493 CC).
  • Durante el usufructo: Debe conservar la cosa como un buen padre de familia (art. 497 CC) y responde por daños causados por quien le sustituya (art. 498 CC). Está obligado a hacer reparaciones ordinarias, y avisar al propietario si son extraordinarias. Debe pagar contribuciones anuales y gravámenes sobre los frutos y avisar al propietario de actos de terceros que puedan dañar la propiedad (art. 511 CC).
  • Al finalizar: Debe entregar la cosa, pudiendo ejercer derecho de retención por los gastos reintegrables.

La Propiedad Horizontal (PH): Régimen y Extinción

Concepto de Propiedad Horizontal (PH)

Es una forma especial de propiedad que combina el derecho exclusivo sobre elementos privativos (piso o local) con una copropiedad forzosa sobre elementos comunes del edificio (escaleras, tejado, etc.). Está regulada en la LPH (Ley 49/1960) y sujeta a un régimen legal especial que obliga a todos los copropietarios, pudiendo completarse con estatutos.

Características Principales de la PH

  1. Pluralidad de propietarios: Cada uno con parte privativa más cuota en lo común.
  2. Régimen legal especial: Imperativo y complementado por estatutos.
  3. Copropiedad forzosa: Nadie puede desvincularse de su parte común.
  4. Indivisibilidad de elementos comunes: No se pueden vender por separado.
  5. Cuota de participación: Que determina derechos y obligaciones de cada titular.

Régimen Económico de la PH

Se basa en la contribución de cada propietario a los gastos comunes según su cuota de participación. Estos gastos incluyen mantenimiento, servicios, reparaciones, tributos y cargas no individualizables. Además, deben aportar a un fondo de reserva (mínimo 10% del presupuesto anual) destinado a obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética. El impago de cuotas genera intereses y permite a la comunidad reclamar judicialmente por procedimiento monitorio (art. 21 LPH).

Extinción del Régimen de PH

Puede producirse por destrucción del edificio (si supera el 50% del valor, salvo pacto), por reunión del dominio en una sola persona, por acuerdo unánime de los propietarios o por cambio de uso del inmueble. Una vez extinguida, se transforma en una comunidad ordinaria de bienes, salvo que se reconstruya el edificio.

Elementos Comunes y Privativos en Propiedad Horizontal

Elementos Comunes en Propiedad Horizontal

Cada propietario tiene derecho de copropiedad según su cuota, y puede usarlos y disfrutarlos respetando su destino y sin impedir el uso por parte del resto. Es válido que los estatutos atribuyan a un propietario el uso exclusivo de ciertos elementos (patios).

Obligaciones de los Propietarios respecto a Elementos Comunes

  • Deben respetar los estatutos y normas de régimen interior, y contribuir a los gastos generales según su cuota (art. 9 LPH), incluyendo mantenimiento, servicios, tributos y cargas no individualizables.
  • También deben participar en las derramas por obras obligatorias (art. 10.1 LPH), como conservación, accesibilidad o seguridad, y en las mejoras no obligatorias si se aprueban por mayoría (art. 17.4 LPH), aunque pueden quedar exonerados si no se benefician directamente.
  • Además, deben aportar al fondo de reserva (mínimo 10% del presupuesto anual), y comunicar su domicilio y cualquier cambio de titularidad; en caso contrario, el transmitente responde solidariamente de las deudas (art. 9.1.e LPH).

Elementos Privativos en Propiedad Horizontal

Cada propietario tiene el derecho de propiedad exclusiva sobre su piso o local y sus anejos (plaza de garaje…), con facultades de uso, disfrute y disposición (vender, alquilar, etc.). No obstante, no puede separar los anejos salvo que lo permita el título o estatutos, y la transmisión no elimina las obligaciones derivadas del régimen de PH (son obligaciones propter rem).

Derechos y Obligaciones del Propietario respecto a Elementos Privativos

  • Puede hacer obras dentro de su unidad, pero sin afectar estructura, seguridad, ni el estado exterior del edificio, ni perjudicar a otros propietarios; además, debe comunicar previamente a la comunidad (art. 7.1 LPH).
  • También puede dividir, agrupar o segregar su unidad si lo permiten las normas urbanísticas y se aprueba por 3/5 de cuotas y propietarios, salvo exigencia de unanimidad en estatutos.
  • Tiene derecho a asistir a juntas, votar (si no es moroso), impugnar acuerdos y ser elegido para cargos comunitarios.
  • Entre sus obligaciones están mantener su propiedad en buen estado, permitir reparaciones comunes necesarias, y evitar daños en instalaciones generales aunque estén dentro de su unidad. También debe permitir la entrada cuando sea preciso por obras comunes, con derecho a ser resarcido si sufre perjuicio.

La Hipoteca: Conceptos, Sujetos y Modalidades

Concepto y Características de la Hipoteca

Es un derecho real de garantía que sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble al cumplimiento de una obligación, sin necesidad de despojar al deudor de la posesión (arts. 104 LH y 1876 CC). Se constituye por escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, y recae solo sobre bienes inmuebles o derechos reales inscribibles y enajenables.

Características Principales de la Hipoteca

  • Es un derecho real (eficacia erga omnes).
  • Accesorio (depende de la existencia del crédito garantizado).
  • Indivisible (subsiste íntegra aunque se pague parte).
  • De constitución registral (no nace sin inscripción).
  • Sin desplazamiento posesorio (el deudor conserva el uso del bien).
  • Con poder de realización de valor (ius distrahendi), es decir, permite al acreedor ejecutar el bien hipotecado si no se cumple la obligación.
  • Tiene preferencia frente a otros créditos (arts. 1923.2º y 1927.2º CC), salvo los especialmente protegidos como créditos salariales o comunitarios (art. 9.1 LPH y art. 32 ET).

Sujetos de la Hipoteca

  • Acreedor hipotecario: Titular del crédito garantizado, puede ser cualquier persona con capacidad para contratar.
  • Hipotecante: Titular del bien hipotecado, pudiendo coincidir o no con el deudor (ej. tercer hipotecante).
  • Tercer poseedor: Quien adquiere el bien hipotecado sin ser deudor ni hipotecante, respondiendo solo con el bien.

Objeto de la Hipoteca

Solo puede recaer sobre bienes inmuebles inscribibles y enajenables (viviendas, fincas, locales…) y sobre ciertos derechos reales como el usufructo o la superficie. No pueden ser objeto de hipoteca las servidumbres (salvo junto al predio dominante), los usos y habitaciones no transmisibles, los bienes demaniales ni los elementos comunes en régimen de PH, según lo establecido en el art. 108 LH.

Cobertura de la Garantía Hipotecaria

Cubre no solo el capital del crédito, sino también los intereses remuneratorios, intereses moratorios, costas y gastos pactados, hasta el límite fijado en la escritura (responsabilidad hipotecaria). Esta cifra fija el máximo por el que responde el bien hipotecado frente a terceros, aunque entre partes se pueda pactar más. Para que la garantía sea eficaz frente a terceros, deben fijarse los límites temporales y cuantitativos: por ejemplo, los intereses solo están garantizados frente a terceros por los 2 últimos años vencidos más el año en curso (art. 114 LH), salvo pacto. No se permite englobar en una sola cantidad intereses distintos (remuneratorios y moratorios), y estos últimos requieren hipoteca de máximo por su carácter eventual. La ejecución hipotecaria se ajustará a estas partidas, sin permitir compensaciones entre ellas (art. 692.1 LEC).

Constitución y Modalidades de la Hipoteca

La hipoteca se constituye válidamente solo si se otorga en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya que la inscripción tiene carácter constitutivo (art. 145 LH y 1875 CC). Sin inscripción, la hipoteca no nace ni produce efectos.

Modalidades de Hipoteca

  • Voluntaria (art. 138 LH): Creada por acuerdo entre partes o incluso unilateralmente por el propietario del bien, siempre que tenga capacidad de disposición.
  • Legal (art. 158 LH): Establecida por la ley para garantizar ciertos créditos, pudiendo ser expresa (requiere título e inscripción) o tácita (no necesita inscripción).
  • También se distingue entre hipoteca de tráfico, con crédito cierto y determinado, e hipoteca de seguridad, destinada a garantizar obligaciones futuras, condicionales o variables, en cuyo caso debe fijarse un máximo de responsabilidad hipotecaria para que sea válida frente a terceros.