Fase de Pre-diseño

Esta etapa se utiliza para indicar que el propietario está en la búsqueda de servicios de diseño de una empresa (generalmente un arquitecto o ingeniero).

Acciones en la etapa de Pre-diseño

Esta etapa se utiliza para todas las acciones de pre-diseño que no impliquen una Solicitud de Propuestas (RFP) o calificación formal de un arquitecto o ingeniero.

Acciones a tomar:

  • Fabricantes de productos de construcción

    Contactar con los propietarios para la preventa o negociación de acuerdos sobre productos o servicios.

  • Arquitectos/Ingenieros Civiles

    Contactar con los profesionales para buscar oportunidades de diseño.

  • Contratistas generales o empresas de diseño/construcción

    Contactar con los propietarios y persuadirlos para que utilicen su sistema de entrega del proyecto.

  • Bancos, Instituciones Financieras e Instituciones Hipotecarias

    Contactar con los propietarios para solicitar asistencia financiera.

  • Inmobiliarias

    Contactar con los propietarios para solicitar ubicaciones y selección de inquilinos.

Fase de Diseño

Un equipo de diseño ha sido seleccionado en este momento y el diseño está en marcha. Los informes del avance del proyecto se publican generalmente antes de la licitación/negociación. Aunque el proyecto se encuentre en una etapa de diseño, este proceso puede avanzar en paralelo antes de que venza el plazo de la licitación de la construcción.

  • Esquema de Planificación

    El diseño se encuentra todavía en las primeras etapas, y el proyecto está a la espera de que la licitación o el inicio de la construcción se produzcan en aproximadamente cuatro meses.

  • Diseño para el Desarrollo

    El diseño está en marcha y en esta etapa se desarrollan los diseños y cálculos correspondientes del proyecto.

  • Documentos de la Construcción

    Esta etapa generalmente corresponde al avance del diseño del proyecto hacia los documentos de la construcción o planos de construcción.

  • Precalificación

    A un Gerente General de Contratación o de Construcción se les solicita que presenten sus cualificaciones y ofertas, y se espera que la construcción comience en un plazo de cuatro meses. Si el propietario busca cualificaciones de Contratista General (GC) o Gerente de Construcción (CM) y el proyecto no avanzará a la fase de oferta o construcción en cuatro meses o menos, el proyecto tendrá una etapa de acción dual de licitación junto con la etapa de esquema de planificación o la etapa de diseño para el desarrollo, según el avance de los planes.

Acciones a tomar:

  • Contactar con la fuente de diseño para revisar las solicitudes de productos, obtener las aprobaciones de productos o influir en las especificaciones.
  • Proporcionar al director del proyecto la documentación del producto correspondiente.
  • Contactar con el propietario para la preventa o influir en la selección de productos.
  • Realizar seguimiento de plazos.
  • Determinar si el proyecto es adecuado y descartar trabajos marginales.
  • Utilizar llamadas personales o correo directo para intentar negociar el contrato.
  • Obtener la aprobación del producto y las especificaciones.
  • Obtener una precalificación para una lista de ofertas.
  • Ajustar la programación para la licitación o negociación.

Fase de Licitación y Negociación

Las etapas de oferta o negociación del proyecto indican que el propietario está aceptando las ofertas (precios) de los contratistas generales, subcontratistas, proveedores y fabricantes. Los planes pueden o no estar completados mientras la licitación está en proceso. En estos casos, se pueden observar proyectos con dos etapas simultáneas, como la licitación y la planificación (o planificación final), donde algunas fases del proyecto están en licitación mientras otras aún se encuentran en fase de diseño.

  • Licitación General

    Las ofertas se buscan en un comercio de materiales individuales, o piezas de equipo, en una serie de paquetes de ofertas, o en un proyecto de ingeniería.

  • Licitación Pública

    El propietario está en la búsqueda de ofertas públicas, abiertas a todas las empresas interesadas y cualificadas.

  • Invitación a Licitación

    El propietario es una empresa privada que busca ofertas de una selecta lista de empresas invitadas.

  • Sub-Licitación

    Es la búsqueda de ofertas en operaciones individuales o paquetes comerciales. La sub-licitación siempre debe ir acompañada de otra indicación de acción que señale el estado del proyecto.

  • Negociación

    El propietario está negociando un contrato con uno o más contratistas. Dodge define la negociación como el proceso en el que el propietario trata con un número limitado de contratistas, por lo general dos o tres, sobre una base de licitación informal. Es importante recordar que mientras un proyecto se está negociando, los contratistas principales implicados en las negociaciones aún pasan por un proceso muy similar al que tendrían que pasar si estuvieran presentando una oferta formal al proyecto. Los contratistas en negociación aún deben obtener ofertas de los subcontratistas, proveedores, vendedores y distribuidores. La negociación de un contrato de Contratista General (GC) o Gerente de Construcción (CM) puede ocurrir durante o después de la etapa de diseño.

Acciones a tomar en la etapa de Negociación:

  • Contactar con el contratista general en negociación para presentar un precio en el comercio o material.
  • Obtener los nombres de subcontratistas.

Resultados de las Ofertas

La etapa de Resultados de la Oferta del proyecto se utiliza para informar sobre la apertura de ofertas, el rechazo de ofertas, las ofertas no abiertas recibidas, las ofertas devueltas sin abrir y las ofertas en estado “en proceso”. Una etapa de Resultados de la Oferta utilizada junto con una etapa de inicio de proyecto generalmente indica que no habrá más actualizaciones en el informe del proyecto.

Acciones a tomar en la etapa de Resultados de las Ofertas:

  • Contactar con el postor e intentar obtener un compromiso firme.
  • Solicitar nombres de los subcontratistas, si están disponibles.
  • Revisar los planes y especificaciones.
  • Realizar estimaciones de costos.
  • Contactar con los oferentes para cotizar precios comerciales y de material.

Fase de Construcción

La etapa de Construcción del proyecto se utiliza para indicar que el trabajo ya está en marcha o está previsto que comience dentro de los sesenta (60) días. El nombre del contratista general, constructor, contratista, o el hecho de que el propietario o algún otro factor subcontrate el proyecto, también se incluirá en los informes de la etapa de Construcción.

El inicio de los trabajos se define como el inicio de los trabajos del sitio para dar cabida a los cimientos del edificio o actividad posterior. Las labores de saneamiento o demolición en el lugar de trabajo se consideran el inicio del proyecto, siempre y cuando se espere que comiencen dentro de los 60 días.

  • Inicio de Obra

    El primer informe para indicar que el trabajo está en marcha o está previsto que comience dentro de los sesenta (60) días.

  • Adjudicación de Subcontrato

    Indica que los subcontratistas a quienes se les ha adjudicado un contrato se enumeran en el informe. Esta etapa se utiliza siempre en combinación con otra etapa de acción para indicar el estado del proyecto.

  • Permiso de Construcción

    Asignado a los proyectos que se informan como iniciados a partir de la información obtenida de un permiso de construcción.

  • Construcción en Curso

    Todos los informes posteriores que indican que el trabajo está en marcha o está previsto que comience dentro de los sesenta (60) días posteriores al informe inicial.

Acciones a tomar:

  • Buscar subcontratistas.
  • Los subcontratistas realizarán una prueba final con ofertas revisadas.
  • Cerrar los archivos de actividad.
  • Preparar una lista de los contratistas generales activos para adaptar los esfuerzos de promoción.
  • Archivar la información de la competencia (el conocimiento del trabajo de la competencia ayudará en futuras licitaciones).
  • Analizar estadísticas de mercado.
  • Adjudicar subcontratos.
  • Iniciar los trabajos.

Fase de Operaciones

Aunque se enumeran cuatro fases de acción en la etapa de Operación del proyecto, solo una está actualmente en uso: el Aviso de Terminación.

  • Aviso de Terminación

    Se asigna a los proyectos que han alcanzado el punto de operación activa o de arrendamiento.

  • Arrendamiento

  • Servicio de Licitación

  • Retrofit

Fase de Retraso

La fase de proyecto Retrasado indica que el progreso del proyecto se ha demorado y ha llegado a un punto muerto temporal. Esto puede ocurrir en cualquier momento durante el ciclo de vida de un proyecto, pero generalmente se observa durante la etapa de diseño.

Fase de Abandono

La fase de proyecto Abandonado se asigna a un proyecto que, tras ser verificado con el propietario, ya no se considera viable y no seguirá adelante; el proyecto ha sido efectivamente descartado.