Fundamentos del Derecho Real: Posesión y Propiedad en el Ordenamiento Jurídico

El Derecho Real de Posesión

Etimología y Conceptos

Proviene de los términos latinos “Possidere” y “Possessio”, que significan “asentarse, establecerse, me siento como señor”.

• En las Partidas de Alfonso el Sabio, se consideraba como el “ponimiento de pies” (es poner el pie sobre el bien, establecerse).
• Jorge Eugenio Castañeda: “posesión es el poder o señorío que el hombre ejerce de una manera efectiva sobre la cosa, con el fin de utilizarla económicamente”.

El Código Civil vigente, en su Art. 896, prescribe: “La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”.

Naturaleza Jurídica de la Posesión

Según la doctrina alemana, existen dos escuelas o teorías:

1. La Escuela Romanista Subjetiva

   Perfeccionada por Savigny, esta escuela exige la concurrencia de dos elementos para que exista posesión:

   1. El Elemento Corpus (cuerpo) Objetivo, Material, Físico: Es el poder de disponer físicamente de una cosa. Sin este elemento material, es un fenómeno psíquico sin repercusión jurídica.
   2. El Elemento Animus Subjetivo, Intencional: Es decir, la intención de tener la cosa para sí. Sin este elemento volitivo o intencional, la posesión es mera o simple detentación o tenencia; o sea, posesión natural, no posesión jurídica.

   Ej. Una casa de veraneo en la estación de verano, tierras de comunidades campesinas.

   El mismo Savigny espiritualizó el Elemento Corpus o Material con:

   • La Condición de Presencia: Ej. Mientras se ocupa físicamente la casa de veraneo, es decir, se vive por un cierto tiempo ahí.
   • La Teoría de la Custodia: Ej. Pasa el verano y el dueño de la casa regresa a la ciudad donde tiene su casa propia y vive habitualmente; y como no hay nadie que cuide la casa de veraneo, el dueño cada mes va a custodiar su casa, ya sea de lejos o cerca, pero está controlando o vigilando cómo está ese bien. No hay posesión física material porque ya no vive ahí.
   • Corpus en Potencia: Ej. El dueño de la casa de veraneo puede ir en cualquier momento a controlar y vigilar su propiedad, ya no solo cada mes como en el caso anterior.

   Según Savigny, la jerarquía es:

   1. La Propiedad.
   2. La Posesión.
   3. La Tenencia (que es ocasional).

2. Escuela o Teoría Objetiva

   Sustentada por el jurista Ihering, esta escuela o teoría sostiene que el Elemento Animus o Intención no es indispensable para que exista posesión, por cuanto la intención es un factor interno subjetivo, difícil de probar. Considera que dicho elemento es intuitivo, ya que debe imperar el factor Corpus o material, y se pronuncia por la supresión del Animus para evitar confusiones tanto en la posesión ilícita como en la posesión legítima.

   Es la ley la que establece la diferencia y no la intención de las partes, de donde resulta como regla:

   • Todo el que tiene el Corpus o elemento material es considerado poseedor y, por consiguiente, debe ser amparado. Como excepción, tenemos a los usurpadores, los que hurtan, roban objetos o bienes, o los que se apropian ilícitamente. Si bien pueden estar en contacto material o físico con las cosas, su origen es contrario a la ley, clandestino, dando lugar a una posesión viciosa que no puede ser objeto de amparo, ya que se acerca al ámbito del ilícito penal.

Nuestro Código Civil sigue la teoría o escuela del Corpus o aspecto material objetivo.

Los Servidores de la Posesión

Son aquellos que dependen de otro y no gozan de protección posesoria. Son instrumentos al servicio de otros o del principal para quien se conserva la posesión a su nombre, no obstante estar en contacto material con el bien. Carecen de interés directo y personal, de iniciativa, y no pueden hacer defensa posesoria. Según el jurista Saleilles, es la mera detentación dependiente del servidor de la posesión e instrumento de otro. Ejemplos:

• El Mayordomo.
• El Cuidante.
• El Administrador.
• Los Criados, Obreros, Empleados de la industria, del comercio.
• El Soldado que recibe un Arma, no posee para sí, sino para el principal.
• El Preso que Recibe Útiles y Herramientas de Trabajo y está Obligado a su Devolución cuando salga en Libertad.

Todos estos casos no son poseedores, sino servidores de la posesión, ya que si fuesen poseedores, los bienes se encontrarían a merced de los sirvientes y empleados.

La Coposesión

Esta figura jurídica se encontraba más en el campo de la doctrina y se presentaba en la práctica, en la casuística (cada caso particular). No estuvo regulada en los Códigos Civiles anteriores, pero sí en el Código Civil vigente, en el Art. 899.

Se constituye la Coposesión cuando dos o más personas poseen conjuntamente el mismo bien. Se regula a semejanza de la copropiedad. Los coposeedores ejercen la posesión de manera compatible con el estatus de pluralidad de coposeedores; no hay exclusión de los demás. Los excluidos pueden hacer uso de las acciones posesorias cuando sean afectados o excluidos de la posesión.

Caracteres de la Coposesión:

1. Pluralidad de poseedores: Es decir, dos o más.
2. Unidad del Objeto: Es decir, la posesión debe armonizar con el estatus plural de todos los poseedores sobre el mismo objeto o bien.
3. Ejercicio Conjunto de la Posesión: Es decir, todos al mismo tiempo y en forma indistinta deben ejercer la posesión.
4. Cada Poseedor puede Ejercer sobre el Bien Actos Posesorios: Con tal que no signifique la exclusión de los demás.

Según el Art. 989 del Código Civil, referido a la copropiedad, que resulta aplicable, prescribe:

“Los copropietarios tienen derecho de preferencia para evitar la subasta, pagando en dinero el precio de la tasación en las partes que corresponden a los demás copartícipes”.

La Adquisición de la Posesión

La Posesión, como Derecho Real y objeto de amparo, puede ser adquirida por los siguientes modos o formas:

1. Modo Originario

   Cuando no hay dueño o titular establecido; y tratándose de bienes muebles, se adquiere posesión mediante la aprehensión.

   Ej. “A” va caminando por la calle y se encuentra una perla, y como no hay dueño, “A” la agarra y coge el bien, y ahí se origina la posesión (en caso de bienes muebles).

   Tratándose de bienes inmuebles, tiene lugar mediante la Ocupación.

   Ej. En tierras eriazas del Estado, los interesados en esas tierras entran a ocupar directamente, previo trámite administrativo para que los califique (en caso de bienes inmuebles).

2. Modos Derivados

   Son todos aquellos en que existe propietario titular sobre los bienes, y en que los particulares, mediante convenios, negocios o contratos (actos jurídicos), pueden realizar sobre dichos bienes, dando lugar a la tradición que conlleva a la entrega y recepción del bien. Dentro de los principales casos tenemos:

   La Tradición

La Tradición

Que proviene del término latín “Traditio”, donde intervienen el Tradens y el Accipiens.

• El Tradens: la persona que entrega.
• El Accipiens: la persona que recibe.

Ej. En el caso de la libertad contractual (contrato), el arrendador “A” da el bien arrendado al arrendatario “B”; para eso hay un contrato de arrendamiento. Una vez que se suscribe, se cierra el círculo contractual y da lugar a la Traditio, que es la tradición o entrega del bien, donde el Tradens entrega el bien al Accipiens.

Clases de Traditio o Tradición:

1. Tradición Real, Verdadera: Donde opera el desplazamiento del bien, hay entrega física del mismo.
2. Tradición o Traditio Simbólica, Ficta o Fingida: Donde no hay desplazamiento o entrega del bien, sino que se realiza mediante el cambio de título o venta del bien, dando lugar a su vez a las siguientes modalidades:
   1. Cambio de Título de la Posesión del Poseedor: Donde no hay desplazamiento del bien, porque el poseedor tiene en su poder dicho bien, y se considera la entrega y adquisición de la posesión por el cambio de título respectivo.
   2. Venta del Bien que está en Poder de Tercero: En este caso tampoco hay desplazamiento ni entrega del bien y solo opera el título de compraventa y la comunicación que debe cursar el nuevo adquirente al poseedor.
   3. Tradición Simbólica o Documental: Es aquella en que la entrega de posesión tiene lugar con la entrega de los documentos, facturas, recibos y otros; aunque la entrega y recogida física del bien opere posteriormente. Dentro de esta clase también tenemos las siguientes modalidades:
      1. Artículos en Viaje o Mercaderías en Tránsito: En este caso opera la adquisición de la posesión con la entrega del conocimiento de embarque, documento de recogida con motivo de la modalidad de transporte que puede ser terrestre, marítimo, aéreo.
      2. Artículos bajo regímenes de almacenes generales: Cuya tradición o entrega tiene lugar con los certificados, facturas de la mercadería.

Del Constituto Posesorio

Se constituye la posesión cuando el propietario vende el bien y luego, o acto seguido, celebra arriendo con el comprador. El poseedor mediato se convierte en poseedor inmediato. Si la posesión es un hecho, también es un valor jurídicamente tutelado.

Clasificación General de la Posesión

Son las siguientes:

1. Posesión Natural y Posesión Civil

   Posesión Natural:

   Es aquella que tiene lugar como consecuencia de la aprehensión y ocupación que persigue toda persona por mandato del derecho natural.

   • Bienes Muebles: Son aquellos mediante la aprehensión (se coge, se toma el bien), hasta que la persona coja o aprehenda el bien, entonces es ahí donde la persona entra en contacto con la posesión.
   • Bienes Inmuebles: Opera la ocupación, que viene a ser, desde el Derecho Romano, el “ponimiento del pie”, sea en predios, fincas, etc. Se adquiere posesión ocupando, luego se inicia un proceso administrativo para que se le adjudique el bien, pero hay que ocupar para el caso de los inmuebles.

   Posesión Civil:

   Es aquella que está regulada por la ley como consecuencia del principio de libertad contractual, donde las personas libremente pueden negociar, contratar, realizar convenios sobre la adquisición de bienes, y por ende, la posesión.

2. Posesión Mediata y Posesión Inmediata

   Para hablar de posesión mediata es necesario que exista posesión inmediata.

   Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título, y corresponde la posesión mediata a quien confirió el título.

   La posesión puede ser en nombre propio o en nombre ajeno; cuando se trata de la posesión en nombre propio, el poseedor procede con Animus Domini, como dueño.

   La posesión en nombre ajeno reconoce el dominio en otra persona, como el caso del arrendatario, el comodatario, etc.

   Posesión Mediata (Es el que tiene el título)	Posesión Inmediata (Está en contacto físico con el bien y lo explota)
   – Arrendador: es la persona que tiene la titularidad, él entrega el bien, tiene la posesión mediata porque tiene el título.	– Arrendatario: en virtud del contrato de arrendamiento, él recibe el bien, lo puede explotar conforme al destino que le corresponde.
   – Depositante: persona que lleva un bien y lo entrega al Depositario.	– Depositario: conserva el bien que le da el Depositante, y lo devuelve cuando se lo pida.
   – Mutuante: es el dueño del dinero, y debe entregarlo al Mutuatario para que genere frutos civiles (intereses).	– Mutuatario: es el que maneja el dinero dado por el Mutuante.
   – Nudo Propietario: se despoja del uso y goce del bien, es un propietario disminuido en facultades, solo conserva la titularidad.	– Usufructuario: está en contacto con el bien, él usa y goza el bien.
   – Deudor Prendario: tiene título y entrega sus bienes muebles en prenda al Acreedor Prendario.	– Acreedor Prendario: es el que disfruta del bien hasta que el Deudor Prendario le pague la deuda.

3. Posesión Legítima y Posesión Ilegítima

   Posesión Legítima:

   Es aquella que emana de actos lícitos como consecuencia de la libertad contractual, no contraviene la ley y la misma proviene o se origina:

   • De un título. Ej. En el arrendamiento, el título es el contrato.
   • De un Derecho Real. Ej. Merecer el pago y protección.
   • De un Acto Jurídico que es resultado de la negociación o libre concertación de las partes.

   Posesión Ilegítima:

   Es aquella que emana de actos ilícitos, delictivos, se ejerce sin derecho por actos contrarios a la ley en forma clandestina, dando lugar a una posesión viciosa; así tenemos los casos de:

   • La posesión que emana o se origina de la usurpación.
   • De la apropiación ilícita de bienes.
   • Del robo. El hurto.

Posesión de Buena Fe y Posesión de Mala Fe

La posesión ilegítima puede ser de buena fe y de mala fe; las dos en el fondo son posesiones ilegítimas.

1. Posesión de Buena Fe:

   Tiene lugar cuando el poseedor cree en su legitimidad, sea por ignorancia o por error de hecho o de derecho, de donde resulta la buena fe un estado subjetivo que se apoya en la existencia de un título, aunque contenga error de hecho.

   Hay deber social de actuar diligentemente, se exige para la validez de los actos buena fe, diligencia, cuidados del caso; de donde resulta que la buena fe requiere:

   • Que el poseedor crea en su legitimidad.
   • Que tenga un título en que funda esa creencia.
   • Que el poseedor actúe por ignorancia o por error de hecho o de derecho.

   Aparte del estado psicológico, la creencia debe ser honesta, es decir, debe responder al actuar sano, honesto, moral de una persona, y que no se funde en error inexcusable. Ejemplos:

   • El adquirente de un bien que no advierte la nulidad del título.
   • Vender un terreno colindante por el propio (puede ser que el propietario venda parte del terreno del vecino colindante, ya que el propietario tiene varios terrenos y se confunde en la línea demarcatoria).
   • El heredero aparente vende lo que pertenece al heredero real.
   • El caso de la persona que recibe un bien en virtud de un testamento ológrafo, ignorando que el testamento fue revocado.
   • El caso de quien compra el lote del terreno número 5 y resulta ocupando el número 15.

   La buena fe dura mientras las circunstancias permiten creer que se posee legítimamente o hasta que es citado a juicio.

2. Posesión de Mala Fe:

   Es aquella cuando falta la buena fe, cuando se recibe o adquiere la posesión por actos contrarios a la ley en forma clandestina, dando lugar a la posesión viciosa según los casos ya expresados en la posesión ilegítima.

En cuanto a los efectos que produce en la posesión de buena y de mala fe, son distintos, así tenemos los casos contemplados en las siguientes normas:

• Art. 908 del Código Civil: “El poseedor de buena fe hace suyos los frutos”.
• Art. 909 del Código Civil: “El poseedor de mala fe responde por la pérdida o detrimento del bien”.
• Art. 910 del Código Civil: “El poseedor de mala fe está obligado a entregar los frutos percibidos”.
• Art. 937 del Código Civil: “El artífice de buena fe adquiere la propiedad de la materia prima en general”.

Posesión Precaria

Es una posesión interina, provisional. Es aquella posesión que se ejerce sin título alguno o cuando ha fenecido dicho título.

Tampoco se tiene derecho suficiente reconocido; si bien se ocupa o posee dicha posesión, no es sólida, es inestable y, como consecuencia, constituye causal del desalojo de dicho bien, a lo que se agrega que tampoco se pague renta o alquiler alguno.

En el Código de Procedimientos Civiles anterior, ya derogado, se exigía además que el poseedor no pagase renta, y que daba lugar a la acción de desahucio, hoy desalojo.

Presunciones Legales Posesorias

La Presunción viene a ser toda inducción obtenida a partir de un hecho conocido por medio del cual se reputa existente un hecho desconocido.

Se basa en un cálculo probabilístico. En el campo de la doctrina se conoce con el nombre de “la Mentira Técnica, la Fórmula Abreviada”.

Son afirmaciones que quedan sujetas a la probanza respectiva, ya que admiten prueba en contrario, el Iuris Tantum (prueba en contrario). Presunciones Legales Posesorias:

1. Presunción de Propiedad

   El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco puede oponerla al propietario con derecho inscrito o registrado. Con razón el tratadista Ihering dice: “la posesión es la exteriorización de la propiedad”. El poseedor conduce, explota el bien mirando al propietario. Art. 912 del Código Civil.

   Ej. Se presume que es propietario el que maneja un taxi de una entidad de taxis, pero también puede ser que no sea propietario o que haya tomado en arriendo el taxi; ahí está el Iuris Tantum (prueba en contrario), si es propietario comprobado se consolida.

2. Presunción de Posesión de los Accesorios

   La posesión de un bien hace presumir la posesión de sus accesorios.

   La posesión de un inmueble hace presumir la posesión de los bienes muebles que se hallen dentro de él. Esta presunción está contenida en el Art. 913 del Código Civil. Ej. El ganado es accesorio desde que ingresa a la finca para su explotación económica.

   Para que opere la presunción, debe probarse la posesión del bien principal, así como la condición de accesoriedad. Rige el principio de que lo accesorio sigue la suerte del principal “Accesorium sequitur principale“.

   Ej. El bien principal es la finca rústica y todos los implementos que haya en ella son accesorios, y se presume que esos instrumentos le pertenecen.

3. Presunción de Buena Fe

   Se presume la buena fe del poseedor salvo prueba en contrario. La presunción no favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona. La posesión es un hecho permanente. La ley establece presunciones facilitadoras de la prueba del estado posesorio.

   Esta presunción tiene sustento legal en el Art. 914 del Código Civil.

   La buena fe no se prueba, ya que se presume en virtud de dicho principio. La mala fe sí es objeto de probanza.

   Ej. Todo el que posee algo se presume que es de buena fe.

4. Presunción de Continuidad Posesoria

   Toda posesión nace, sea de la ocupación, la tradición (entrega) o por despojo. Esta presunción facilita la prueba del estado posesorio y la ley presume la continuidad de la posesión. Esta presunción está contenida en el Art. 915 del Código Civil y en virtud del cual existe una posesión inicial, una posesión ininterrumpida y una posesión actual. La presunción favorece al poseedor, cuando considera que ha poseído de principio a fin, para iniciar acciones de prescripción adquisitiva de otro.

   Posesión ininterrumpida, es cuando se sufre por un cierto tiempo, el plazo intermedio se le abona como si hubiera poseído por la presunción de continuidad, se puede ejecutar esa acción.

Las Mejoras

Son los trabajos, gastos o expensas efectuados sobre una cosa o bien por el poseedor procurando mayor valor. La mejora busca restituir el equilibrio patrimonial restituido entre el poseedor sacrificado y el propietario enriquecido.

Ej. Durante un periodo de tiempo, un bien sufre deterioros y hay que hacer reparaciones de inmediato, no se va a esperar la aparición del propietario, el poseedor hace las mejoras, lo cual demanda gastos. Al final el propietario tiene que reembolsar esos gastos.

Clases de Mejoras:

1. Mejoras Necesarias

   Llamadas también urgentes, son aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien. El deterioro y destrucción hacen la urgencia de la mejora. Ejemplos:

   • Reparar una pared que se desploma, sea por defectos de construcción, por filtraciones o por ser vetusta (vieja).
   • Construcción de cercas y muros que impidan la depredación del bien.
   • Realizar sangrías, drenajes, defensas en los predios rústicos ribereños a los cauces de los ríos.

   Ej. Hay que hacer defensa ribereña cuando aumenta la cantidad de agua, para proteger las fincas. Si se da el caso de una inundación, requiere gastos para que el agua discurra. En el caso que no se dé la inundación hay que reforzar la defensa con piedras, tractores, etc. que va a impedir la destrucción o deterioro del bien, por lo cual también requiere de un gasto.

2. Mejoras Útiles

   Son aquellas que sin ser necesarias tienen por objeto aumentar el valor y la renta del bien. Ejemplos:

   • Realizar instalaciones de agua, luz y otros en los predios urbanos.
   • Realizar canales de regadío en los predios rústicos.
   • Preparación de terrenos en las chacras o fundos para facilitar la siembra y explotación.

   Ej. Se alquila una casa vieja y por el crecimiento poblacional se hacen mejoras a esa casa y se pone un depósito o tienda; y el negocio produce renta y buenos ingresos económicos. Si se devuelve el bien como se le entregó no pasa nada, pero si se devuelve con las mejoras hechas el titular de la casa se enriquece.

3. Mejoras de Recreo

   Persiguen comodidad, lucimiento; también se llaman suntuosas, estéticas, que dependen de la preferencia y trato que quiera darse el poseedor. Ejemplos:

   1. Introducir cuadros, pinturas, objetos empotrados.
   2. Decoración de paredes, pisos.
   3. Cultivo de jardines.
   4. Etc.

   Ej. En una casa, “el arrendatario” manda esculpir una estatua para darse un lujo; este acto no obliga al “propietario” a que devuelva el gasto por la estatua; salvo que al propietario le guste esa estatua y decida comprarla al arrendatario.

El poseedor tiene el derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución o devolución del bien, y a retirar las de recreo que puedan separarse, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual según el Art. 917 del Código Civil. Puede hacer uso del Derecho de Retención en caso que deba ser reembolsado de mejoras. Restituido el bien, se pierde el Derecho de Separación, y transcurridos dos meses prescribe la acción de reembolso.

La Defensa de la Posesión

Se protege la Posesión como “Factum“, hecho cierto, visible, cuya protección es interina.

Savigny dice: “el ordenamiento jurídico no puede tolerar acto de violencia”. Hay intereses de la sociedad porque la posesión recibe protección. Los remedios, medios legales están destinados a tutelar la posesión; existen dos clases de defensa de la posesión.

Clases de Defensa de la Posesión

• Defensa Extrajudicial de la Posesión:

  Es aquella que se hace uso en forma inmediata, se repele la fuerza con la fuerza sin intervalo de tiempo y no se recurre a la vía judicial; también se le conoce como legítima defensa o autodefensa posesoria.

  • El tratadista Von Tuhr dice: “la autodefensa solo se permite en casos especiales cuando no es posible la intervención de la justicia a su debido tiempo y existe peligro de que se destruya o se dificulte el derecho”.
  • Héctor Lafaille (Argentino) dice: “la autodefensa solo se justifica como reacción contra el abuso de quien pretende hacerse justicia por la propia mano”.

  La defensa posesoria extrajudicial está regulada en el Art. 920 del Código Civil.

  Ej. “A” tiene una casa y aparece un tercero “B” que manifiesta que esa casa le pertenece, realizando actos perturbatorios contra “A”; persisten las amenazas de “B” y saca afuera a “A” de su casa y se arraiga, “B” se queda e ingresa en posesión de la casa; pero “A” por no perder su propiedad contrata a una banda de criminales para que expulse de su propiedad a “B”, y “A” logra recuperar su casa. Se ahorra tiempo y gasto si hubiera recurrido al poder judicial.

  Requisitos de la Legítima Defensa Posesoria:

  • Ejercicio de la posesión por el poseedor.
  • Actos de fuerza que perturban o despojan de la posesión que se ejerce.
  • Recuperación posesoria sin intervalo de tiempo, es decir, la acción recuperatoria debe ser inmediata al despojo o privación.
  • Imposibilidad de la intervención de la autoridad como sucede en los lugares distantes de larga travesía.
  • Abstención de las vías de hecho: El poseedor debe utilizar los mismos medios que el agresor, guardando la proporcionalidad de los medios empleados y evitando consecuencias fatales.

• Defensa Judicial de la Posesión:

  Cuando no prospera la defensa extrajudicial, el poseedor agraviado puede recurrir a la defensa judicial interponiendo demanda, generar un proceso dentro del cual debe probar los hechos de su pretensión. Las acciones correspondientes son los Interdictos que pueden ser:

  • Interdicto de Retener.
  • Interdicto de Recobrar.

  En estas acciones solo se debate y dilucida el hecho de la posesión, no se valora ni discute títulos ni mejor derecho; la sentencia que recaiga es transitoria, más el pago de daños y perjuicios que se irrogue.

  • En el Interdicto de Retener: La demanda debe precisar los hechos materiales de perturbación, la fecha en que se han producido para determinar el periodo de un año dentro del cual puede accionarse. La sentencia dispone la abstención de nuevas perturbaciones.
  • Interdicto de Recobrar: En este caso se ha perdido la posesión y la demanda persigue la reposición del poseedor en el bien despojado, más los daños y perjuicios. En ejecución se dispone que el demandado entregue la posesión al demandante; si no cumple previo requerimiento, el Juez con auxilio de la fuerza pública procede al lanzamiento.

Extinción o Terminación del Derecho Real de Posesión

Por los siguientes casos, que causan la pérdida de la relación del poseedor con la cosa o bien:

1. Por transferencia del Derecho Real mediante la tradición, donde intervienen el Tradens (el que entrega) y el Accipiens (el que recibe).
2. Por abandono, cuando el poseedor se desvincula, pierde interés en el bien, lo deja a su suerte, lo abandona. En tal caso, se extingue o termina el Derecho Real de posesión. Tratándose de bienes rústicos o agrarios, el plazo de abandono es de 2 años, y tratándose de predios urbanos, es de 20 años.
3. Por ejecución de resolución judicial, cuando el supuesto poseedor no tenía derecho o ingresó por actos contrarios a la ley causando desposesión. En tal caso, el verdadero poseedor inicia proceso judicial donde prueba su derecho y por resolución judicial se le repone; en tal caso, termina o se extingue la posesión del anterior poseedor.
4. Por destrucción total o pérdida de la cosa, cuyos hechos por sí constituyen causal para la terminación o extinción del Derecho de posesión. En el caso de la pérdida, solo rige para bienes muebles, mas no para inmuebles.

El Derecho Real de Propiedad

Proviene del término latín “Proprium” que significa “ser mío, está ligado a mí, pertenecerme”, y de “Dominium, Dominus” que significa “Dominio, señor, señorío, sujeción de la cosa al señor”.

Dentro de las principales definiciones tenemos:

• Sohn (jurista Alemán) dice: “Es el señorío jurídico absoluto sobre una cosa”.

Nuestro Código Civil vigente, en el Art. 923, define la propiedad: “Es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley”.

Atributos o Caracteres del Derecho Real de Propiedad

1. Es un Derecho Absoluto

   Suma de facultades, no cabe Derecho Real más amplio que la propiedad. El dueño tiene poderes sobre la cosa dentro de los límites impuestos por la ley y el derecho ajeno.

   El uso o explotación de la propiedad está indicado por el interés de la comunidad. En el Derecho Clásico, el poder del propietario sobre la cosa era tan absoluto, que ni el interés de la comunidad podía limitarlo.

   En el Derecho Moderno, según nuestro Código Civil en su Art. 923: “la propiedad se ejerce en función del interés social y dentro de los límites de la ley”.

   El tratadista Francés León Duguit afirma que: “en el fondo no son propietarios, sino administradores de bienes”.

   La Constitución vigente (Art. 70): “la propiedad se ejerce en armonía con el bien común”.

2. Es Exclusiva

   El derecho de propiedad no permite otro derecho semejante sobre el mismo bien, es decir, no puede existir dos o más propietarios, o varios títulos sobre el mismo bien. El propietario puede oponerse a la intromisión de terceros en el ejercicio de su derecho, porque es exclusivo, el propietario es uno.

   Dos personas no pueden tener al mismo tiempo el dominio exclusivo sobre una cosa o bien.

   El propietario pleno, desde el Derecho Romano, tenía tres atributos:

   • El Ius Fruendi: disfrutar, percibir, obtener de los rendimientos, frutos.
   • El Ius Utendi: usar.
   • El Ius Abutendi: disponer, vender, enajenar la cosa.

   Si el propietario se desprende de una de estas facultades, la propiedad resulta disminuida o nuda propiedad.

   Cuando tiene los tres atributos en su poder, la propiedad resulta plena.

   Como excepción, tenemos la copropiedad, donde hay pluralidad de titulares, pero tiene carácter transitorio por ser antisocial y se debe liquidar cuanto antes y no contraría el carácter exclusivo.

3. Es un Derecho Perpetuo

   Se decía que el derecho no debía extinguirse ni con la muerte, y que la sucesión demostraba el carácter perpetuo de la propiedad, por eso se afirmaba que los bienes del causante se perpetuaban en el heredero o legatario.

   Todas las legislaciones admiten la herencia. Este carácter de la perpetuidad se debe entender en dos sentidos:

   1. La propiedad dura tanto cuanto dure la cosa.
   2. No se extingue por el no uso, pues la reivindicación prospera pese al abandono del bien.

   Josserand dice: “la propiedad no termina por el simple no uso”.

4. La Propiedad es Inviolable

   Es decir, es invulnerable, inatacable y está reconocida en el Art. 70 de la Constitución del Estado: “el derecho de propiedad es inviolable…”.

   El mismo Código Civil y la Constitución permiten a toda persona el libre acceso de los bienes que ingresan a su patrimonio y que son garantía para cubrir sus necesidades y las de los suyos. El mismo Estado garantiza este carácter, pues a nadie puede privársele de su propiedad, salvo por el Estado y por dos causas:

   1. Por seguridad nacional.
   2. Por necesidad pública declarada por ley, previo pago del valor justo y tasado, mediante proceso administrativo de afectación o limitación de la propiedad.

   Entre particulares no cabe limitación alguna, ya que es inviolable la propiedad.

Clases de Propiedad:

1. Por la Extensión o Amplitud del Dominio

   1. Propiedad Plena: Cuando todos los atributos del dominio se encuentran en el titular principal.
   2. La Nuda Propiedad: Cuando el propietario ha pasado a tercero los atributos de usar y disfrutar la cosa o bien y solo conserva la titularidad, la facultad de disponer del dominio.

2. En Cuanto a la Naturaleza de los Bienes

   1. Propiedad Mueble: Bienes objeto de desplazamiento.
   2. Propiedad Inmueble: Predios, fincas, bienes raíces.

3. Por el Titular del Derecho

   El Código Civil establece que los bienes pertenecen al Estado o a particulares.

   1. Propiedad Pública: Que pertenece al Estado en sus modalidades de propiedad de dominio público y de dominio privado del Estado.
   2. Propiedad Privada: Aquella que detentan los particulares, miembros de la colectividad, sustentada en título reconocido y amparado por la ley.

Formas o Modos de Adquisición de la Propiedad Inmueble

La adquisición de la propiedad inmueble requiere de un título reconocido y amparado por la ley.

Modos o Formas Originarias

La principal es la accesión, que puede ser natural o industrial. La ocupación no aplica, ya que no existen bienes inmuebles sin dueño.

La Accesión

El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a dicho bien. El propietario de un inmueble adquiere lo que se incorpore de manera permanente y material.

Requisitos:

1. Unión material al bien principal.
2. Que la unión tenga carácter permanente y no transitorio.

Clases de Accesión:

1. Accesión Natural: Que viene a ser la acción de las fuerzas naturales que permiten la adquisición de propiedad y que está contemplada en la Ley General de Aguas y Recursos Hídricos, y otras Leyes Especiales.
2. Accesión Industrial: Cuando los incrementos y mejoras provienen de la industria, del trabajo del hombre y que llevan a la adquisición de la propiedad inmueble.

Accesión Natural

1. El Aluvión

   Proviene de los términos latinos “Alluvio, Alluvionis“, que significa “avenida, creciente fuerte de agua, inundación que da lugar al crecimiento de los predios o fundos ribereños”.

   Como definición, se dice que el Aluvión viene a ser el acarreo que hacen las aguas de sustancias que se sedimentan paulatinamente hacia las orillas o límites de los fundos colindantes a los ríos (tierra, plantas, árboles, arena, limo, greda y otros).

   Como fundamento, se dice que nadie puede establecer de dónde provienen los materiales que las aguas arrastran, depositan, acumulan; no habiendo dueño conocido. La ley atribuye propiedad del Aluvión al dueño del predio donde se forman, que al adherirse se apropian u ocupan.

   Requisitos o Condiciones del Aluvión:

   • Los incrementos se forman sucesiva e imperceptiblemente por mucho espacio de tiempo.
   • Los fundos confinan o colindan con las riberas u orillas de los ríos.
   • El incremento se forma espontáneamente por obra de la naturaleza, dando lugar a la accesión natural; para nada interviene la actividad del hombre.

2. La Avulsión

   Viene a ser la agresión violenta de una corriente de agua cuando el río parte una heredad o fundo, y lleva parte de las mismas a otro fundo o lo adhiere a otro predio ribereño.

   Existe el predio o fundo superior que pertenece a un propietario, el que resulta afectado o agraviado, y que puede reclamar de su propiedad dentro de dos años. La porción considerable debe ser reconocible, vista, tocada. La corriente de agua agrega por adjunción o superposición al predio ribereño inferior.

   El predio ribereño inferior, que también pertenece a otro propietario, es el beneficiario quien recibe los grandes bloques o partes del fundo afectado al arrimar o adherir a su predio, y adquiere propiedad por el incremento de su extensión o calidad.

   Requisitos o Condiciones:

   • Debe ser la porción considerable, reconocible, notada, vista, advertida.
   • Las porciones son arrancadas violentamente por el río.
   • La fuerza o violencia es espontánea, no provocada.
   • Los fundos deben confinar o colindar con la ribera del río.
   • Debe haber adherencia, unión física permanente de las porciones arrastradas al fundo ajeno que se beneficia con el incremento de su área.

3. Cauces Abandonados

   Cuando el río cambia de curso, quedando abandonados los cauces anteriores, estos pasan a ser dominio del Estado.

4. Invasión de Terreno por el Río

   Cuando el río invade nuevas propiedades, afectando las mismas sobre nuevo cauce o lecho, los mismos que también pertenecen al Estado.

5. Formación de Islas

   Cuando el río, dentro de su cauce normal, se bifurca (divide) o separa en dos ramales que aguas abajo se vuelven a unir por un cauce común. La franja de terreno que queda entre los dos ramales constituyen las islas, las cuales también pertenecen al Estado y no a los propietarios de los fundos ribereños.

La Accesión Industrial

Es aquella que se produce mediante incrementos y mejoras que provienen de la industria y del trabajo del hombre. Se produce un conflicto entre el propietario del suelo y el dueño de la construcción. Esta forma tiene los siguientes modos o modalidades, y que son:

1. Edificación de Buena Fe en Terreno Ajeno

   Cuando se edifica de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar:

   1. Hacer suyo lo edificado, pagando el valor del edificio por el monto que resulte el promedio entre el costo y el valor actual de la obra.
   2. Obligar al invasor a que le pague el valor del terreno. El invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.

2. Cuando se Edifica de Mala Fe en Terreno Ajeno

   Cuando se edifica de mala fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede exigir:

   1. La demolición del edificio si le causa perjuicio, más el pago de una indemnización. La demolición es de cargo del invasor.
   2. Puede hacer suyo lo edificado, sin obligación de pagar valor alguno.

   En este caso, la mala fe trae consecuencias, como son la demolición del edificio o adjudicarse la fábrica a favor del dueño del suelo, resultando así una sanción civil al invasor o constructor.

   Ej. Mala fe, tiene grado de sanción civil drástica, nunca se trató la venta entre “A” y “B”, y como no hubo negociación, “B” actúa de mala fe destruyendo el edificio de “A”. O en otro caso “B” le comunica a “A” que ese edificio que descansa sobre su suelo ahora le pertenece, sin pagarle precio alguno. En general se adjudica o destruye a favor del propietario del suelo sin pagar precio alguno.

3. Invasión de Buena Fe de Terreno Ajeno

   Este caso se da entre dos propiedades colindantes o confinantes, cuando uno de los propietarios al hacer revisión de sus planos y títulos, por defectos de cálculo, resulta afectada una parte del terreno del colindante. En este caso, tratándose de la buena fe y en forma parcial:

   1. El propietario del edificio adquiere el terreno ocupado pagando su valor.

   Si la porción que ocupa la construcción hace insuficiente el resto del terreno para el destino que iba a dar el titular, en tal caso se puede obligar al invasor que adquiera el resto del terreno. Si se constituye de mala fe, también se puede optar por la destrucción del edificio, más una indemnización o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar valor alguno.

   Ej. Buena fe, “A” revisa sus planos, y comete error al construir su casa, afectando una franja del vecino y sobre eso comienza a edificar. Deben ser dos propiedades contiguas, colindantes o confinantes. Entonces, “A” puede adquirir el terreno pagando su valor, ya que es un sector que arrebata el terreno de “B”. Pero si “B” tenía planificado construir algo en su terreno, y con esa fracción que le arrebató el vecino “A”, la ley faculta a “B” vender toda su propiedad, ya que malogró el destino que le iba a dar a su terreno.

   Ej. Mala fe, “B” puede optar por destruir esa parte que invadió “A” o hacer suya esa parte, porque malogró el destino que le iba a dar a su terreno.

4. Edificación y Siembra con Materiales y Semillas Ajenas

   Este caso también se regula en función de la buena fe y la mala fe con que se haya obrado sobre los materiales para construcción de predios urbanos y siembra con semillas en fundos rústicos.

   Si hubo buena fe:

   • Se paga el valor de los materiales y las semillas, más daños y perjuicios.

   Si hubo mala fe:

   • Se paga el doble del valor de los materiales y las semillas.

   Ej. Buena fe, si a “A” le falta material para construir su casa le pide material prestado a “B” el cual accede a prestarle, pero como “A” y “B” se tienen confianza, “A” ocupa un poco más de material sin pedirle prestado a “B”, entonces “B” actúa de buena fe y solo le exige, según ley, que “A” le pague el valor de lo usado.

   Ej. Mala fe, si nunca se concertó de confianza el préstamo de materiales, viene el titular dueño de los materiales y le reclama a “B” porque usó más materiales (sin autorización) de los que le había prestado, entonces “B” tiene el derecho de exigir que “A” le pague el doble del valor de los materiales. Solo se da en predios urbanos.

La Prescripción Adquisitiva de Dominio

Proviene del latín “praescriptio”, que se refiere a una objeción legal o un límite temporal. En el Derecho Romano se le denominaba la Usucapión, por el cual se adquiría propiedad o dominio por el transcurso del tiempo y ejerciendo posesión por los plazos que señalaba la ley. Como fundamento, la Prescripción Adquisitiva de Dominio tiene carácter de orden social y económico al dar seguridad y definir la propiedad. Resulta un medio eficaz para convalidar la posesión, convirtiendo una situación de hecho (posesión) en una de derecho (propiedad). Se afirma, sin prescripción los derechos de propiedad estarían en duda, no habría títulos firmes y confiables; según el pensamiento del tratadista francés Josserand.

La Prescripción Adquisitiva pone término al divorcio entre la posesión y la propiedad, y por el transcurso del tiempo el poseedor que cumple todos los requisitos, así como los plazos exigidos por la ley, puede pedir que se le declare propietario.

Dentro de las Principales Definiciones Tenemos:

• Bevilacqua (jurista brasileño) dice: “la Usucapión (prescripción) es la adquisición de dominio por la posesión prolongada”.
• El tratadista Francés Mazeaud: “la prescripción adquisitiva por el poseedor del derecho de propiedad por efecto de la posesión prolongada durante cierto plazo”.

Requisitos de la Prescripción Adquisitiva Inmobiliaria:

1. El Hecho de la Posesión:

   Es decir, el poseedor mediante actos positivos debe poseer y explotar los bienes según su destino y naturaleza; debe haber una relación de hecho fáctica, el binomio hombre – bien. Se prescribe lo que se posee.

   Ej. Cualquier persona puede iniciar un proceso de Prescripción Adquisitiva para que se le declare dueño sobre la base de la posesión, siempre y cuando se cumplan los plazos establecidos.

2. El Plazo:

   Que viene a ser el transcurso del tiempo por el término que la ley exige, como el caso de la prescripción ordinaria o corta a los cinco años, y la prescripción extraordinaria o larga a los diez años, según el Art. 950 del Código Civil. El periodo prolongado de posesión debe ser continuo, sin interrupciones ni lagunas hasta completar el plazo para quedar expedita la acción de prescripción adquisitiva.

Finalidad de la Prescripción Adquisitiva de Dominio:

1. Poner fin al divorcio entre la propiedad y la posesión.
2. Transforma al poseedor en propietario por el transcurso del tiempo.
3. Da seguridad jurídica a las personas en sus pretensiones posesorias y de dominio.
4. Contribuye a la paz social y justicia, estableciendo las relaciones de armonía y convivencia entre las personas de la colectividad.

Bienes Objeto de Prescripción Adquisitiva de Dominio:

Prescriben los siguientes bienes:

1. Bienes de propiedad privada de los particulares.
2. Bienes de dominio privado del Estado, donde el Estado se comporta como un particular y puede correr el riesgo de perder sus bienes si permite que particulares posean por espacios prolongados y más allá de los plazos establecidos por la ley.

Bienes Imprescriptibles:

Son imprescriptibles:

1. Los bienes de dominio público del Estado que son de uso de todos (Ej. Palacios, calles, templos, fortalezas).
2. Los bienes de comunidades campesinas, ya que las tierras comunales son inalienables e imprescriptibles.

Clases de Prescripción Inmobiliaria

Tenemos dos grandes clases:

1. Prescripción Adquisitiva Ordinaria Corta

   1. Posesión Continua: Sin lagunas, interrupciones ni intermitencias, de principio a fin.
   2. Posesión Pacífica: Que se ejerza de forma armoniosa, sin reclamos, conflictos ni enfrentamientos.
   3. Posesión Pública: Que sea visible y notoria para todos, no oculta ni clandestina.
   4. Plazo de Cinco Años: Que sea continuo, sin interrupciones, mediante una posesión real y efectiva, manifestada por actos positivos y una relación de hecho fáctica.
   5. Justo Título: Se refiere a la causa de adquisición de la posesión, la cual no debe contrariar la ley ni provenir de actos clandestinos, sino resultar de una posesión lícita en el marco de la libertad contractual y los diversos convenios o negocios jurídicos celebrados.
   6. Buena Fe: Es un estado de creencia (conciencia del poseedor) por el cual este cree poseer legítimamente, y que puede derivar de errores de hecho o de derecho. El poseedor debe ignorar la causa o el motivo de la posesión ilegítima, ya que la buena fe dura mientras las circunstancias permitan creer que otro tenía el derecho. Por ejemplo, cuando se adquiere un bien por entrega de un menor, un incapaz o una persona sin derecho o facultad para disponer.

2. Prescripción Extraordinaria o Larga

   1. La Posesión: Ejercer relación directa de la persona con la cosa o bien mediante actos positivos y en virtud a la naturaleza y destino de los bienes.
   2. Plazo: Debe ser continuo, sin lagunas ni interrupciones y más allá de los diez años que exige la norma para expeditar el inicio de la acción de Prescripción Adquisitiva de Dominio.

   Ej. No se puede accionar el derecho de prescripción a los 9 años con 11 meses, debe esperar como mínimo los plazos establecidos.

   3. No Requiere Justo Título ni Buena Fe: La posesión puede ser ilegal en un principio o provenir de actos contrarios a la ley, pero un periodo prolongado de tiempo tiene un efecto sanatorio, permitiendo finalmente iniciar la acción de Prescripción Adquisitiva de Dominio. Esto puede suceder, por ejemplo, con el usurpador que ingresa por actos de violencia o de mala fe, sabiendo que obra incorrectamente, pero aun así entra en posesión.

   Ej. Accionar es poner en ejercicio una pretensión o un derecho. El poseedor ingresa violentamente al bien o sabe que contrata con un menor o un incapaz; en estos casos, se configura la mala fe.