Conceptos Fundamentales en el Contrato de Obra

Contrato de Obra a Tanto Alzado Mediante Plano

Definición

Consiste en determinar previamente, en el momento del perfeccionamiento del contrato, un precio global para todo el conjunto de los trabajos, que se realizarán de conformidad a un plan acordado.

Ventajas

  • El contratante sabe de antemano el precio exacto de la obra.

Inconvenientes

  • El constructor fija un precio elevado para curarse en salud (cubrir imprevistos).

Vicios y Responsabilidades en la Edificación

Tipología de Vicios de la Construcción

7.1 Vicios de la Construcción

Defectos o daños originados por errores cometidos en la ejecución de la obra.

  • Responsable: Contratista.

7.2 Vicios del Suelo

Daños o defectos originados por errores cometidos en la apreciación de las características del suelo y que haga impropia la cimentación, estructura, etc.

  • Responsable: Arquitecto.

Dolo y Costes

7.3 Dolo

Acto no lícito cometido libremente con voluntad de hacer daño. El deudor sabe que incumple y quiere, además de incumplir.

7.4 Costes de Proyecto

  • Costes Indirectos: Toda la elaboración de un proyecto; gastos vinculados a ese proyecto, gastos de instalaciones de las oficinas a pie de obra, comunicaciones, etc.
  • Costes Directos: Interviene en la ejecución de parte de la obra. Se calcula en función del rendimiento o tiempo necesario para ejecutar una unidad de medición por cada uno de los operarios según su categoría laboral.

Derechos Reales de Garantía

7.5 Anticresis

Contrato por el cual el deudor permite que el acreedor pueda disponer de los beneficios de la finca que le entrega en garantía con la obligación de aplicarles el pago de los intereses y la amortización del capital.

7.5 Derechos Reales de Garantía (General)

Son los derechos de prenda, de hipoteca y anticresis.

Responsabilidad Penal y Administrativa

Regulación de la Responsabilidad Penal

8. ¿En qué códigos o leyes está regulada la responsabilidad penal?

  • Código Penal.
  • Ley Orgánica (correspondiente).

8.1 Casos de Extinción de la Responsabilidad Criminal de un Agente Inmobiliario (A.I.)

  • Por la muerte del reo.
  • Por el cumplimiento de la condena.
  • Por la remisión definitiva de la pena.
  • Por el indulto.
  • Por el perdón del ofendido.
  • Por la prescripción del delito.
  • Por la prescripción de la pena.

8.2 Prescripción de Delitos, Faltas y Penas

  • Delitos: A los 5 años, cuando la pena máxima señalada por la ley sea prisión o inhabilitación por más de 3 años y que no exceda de 5. A los 3 años los restantes delitos menos graves.
  • Faltas: Prescriben a los 6 meses.
  • Penas: Las penas graves, a los 10 años; las menos graves, a los 5 años; las leves, al año.

8.3 Responsabilidad Administrativa

¿Cuándo se origina y quién la penaliza?

Se origina por infracción de alguna norma de la Administración Estatal, autonómica o municipal. Está penalizada por la Administración, mediante la imposición de sanciones económicas (multas), reguladas en cada norma administrativa conforme al grado de la infracción.

8.3.2 Plazo de Garantía de la LOE

Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el plazo de garantía de 3 años se refiere a los daños materiales e incumplimiento de requisitos básicos de la edificación causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

8.5 Exclusiones del Seguro de Responsabilidad Civil del A.I.

Cinco exclusiones dentro del seguro de responsabilidad civil que contrata un A.I.:

  1. Delitos dolosos.
  2. Multas y sanciones.
  3. Actos realizados por otro profesional bajo su mandato.
  4. Reclamación de honorarios.
  5. Inobservación inexcusable de la ley (*lex artis*) o actuación del asegurado fuera del ejercicio profesional, daños de fuerza mayor.

Estructura Empresarial y Contratos Mercantiles

Organización de una Empresa de A.I.

9.1 Departamentos de una empresa de A.I.

  • Comercial.
  • Producción.
  • Administración y Contable.
  • Jurídico y Fiscal.

9.2 Fases para el Buen Funcionamiento de un Estudio

  • Estudio de mercado.
  • Estudio del producto.
  • Producción.
  • Venta.
  • Estrategia.
  • Facturación.
  • Cobro.

Contrato de Compraventa

9.3 Medios de Pago Aplazado en el Contrato de Compraventa

  • Compromiso de pago.
  • Letras de cambio.

9.4 Características del Contrato de Compraventa

  • Consensual.
  • Bilateral.
  • Oneroso.
  • Conmutativo.
  • Traslativo de dominio.

9.5 Garantías de los Pagos Aplazados

  • Sin ninguna garantía expresa.
  • Garantía con cláusula resolutoria (pacto comisorio).
  • Por condición suspensiva (pacto de reserva de dominio).
  • Mediante aval bancario.
  • Mediante una hipoteca (pacto de reserva de hipoteca).

Aspectos Registrales y Notariales

Régimen de División Horizontal

10. Régimen de División Horizontal

La descripción de cada uno de los locales privativos y sus características y dimensiones, así como la asignación de su coeficiente de copropiedad en las zonas comunes. Se recogen en la escritura de división horizontal (suele ser simultánea a la declaración de obra nueva).

Función del Notario

10.2 Función de un Notario

Ejerce la fe pública notarial y garantiza a los ciudadanos un asesoramiento jurídico relativo a todas las vertientes del derecho privado, y redacta con rigor y de acuerdo con sus clientes los documentos que contienen cualquier acto y negocio jurídico.

Registro de la Propiedad

10.3 Registro de la Propiedad: Inscripciones y Utilidad

Es un inventario gestionado por su registrador, en el que figuran inscritos los inmuebles, sus cambios de propietario, sus transformaciones, cargas físicas y jurídicas.

¿Para qué sirve? El registro de la propiedad no concede la titularidad legal de un inmueble, pero sí lo hace pública. Es decir, si eres propietario y te inscribes como tal en el registro ahorrarás tiempo y trámites a la hora de venderla.