Según este precepto, se precisa de acuerdo mayoritario, pero no de personas; no es una democracia de individuos, sino de mayoría de cuotas de participación, lo que sería una mayoría económica. Ahora bien, estas decisiones o acuerdos sobre el uso de la cosa común se encuentran sometidos, según el art. 394, a tres límites para que sean válidos esos acuerdos:

  • Que se haga conforme al destino de la cosa común; en nuestro caso, si la cosa común se acordó destinada a garaje, no se puede tomar para otro fin, salvo que se cambie con acuerdo unánime la cosa de ese destino.
  • Que no se perjudique con el uso acordado el interés de la comunidad.
  • Según el art. 394, que no se impida a los demás copartícipes utilizar la cosa común conforme a su derecho.

Vulneraría el tercer límite, que no impida a los demás copartícipes utilizar la cosa común; por tanto, este acto de administración no sería válido. Hubiera sido válido el uso de la cosa común alternativamente, por meses o semanas. Los que han quedado excluidos del acuerdo podrían impugnar el acuerdo ante los tribunales. Es más, de ser válido ese acuerdo, sus cuotas de participación quedarían privadas de todo valor económico, reducidas a un puro simbolismo.

La privación mediante acuerdo mayoritario del uso de la cosa común sería lo mismo que expropiar al titular de la cuota de la cosa común de la misma. Si no es un acto de administración, nos encontraríamos ante un acto de disposición. A los actos de disposición de la cosa común no se refiere de forma expresa la normativa que regula la copropiedad en el Código Civil (CC); solo el art. 397 de este cuerpo legal menciona la alteración de la cosa común, exigiendo para que sea válida el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Sin embargo, tanto la doctrina de los autores como la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) han entendido que la alteración de la cosa común puede venir referida a la alteración material o a la alteración jurídica. Habría alteración material cuando se decide modificar el destino de la cosa común o modificar su configuración material, y habría alteración jurídica cuando se pretenda realizar actos de disposición sobre la cosa común.

  1. ¿El voto favorable de aquellos comuneros en beneficio del uso del garaje por otros comuneros significa la renuncia a su cuota, acreciendo en beneficio de los demás? El art. 399 CC le reconoce a todo comunero, sin necesidad de contar con el acuerdo de los demás, ya sea por mayoría o unánime, la facultad de disponer de su cuota de participación. Si enajena a título oneroso (a un tercero) su cuota de participación, el art. 1522 le da un derecho de retracto. El acto de disposición más genuino es la renuncia a la cuota de participación; el art. 385 CC reconoce esta facultad, y acrecerá en beneficio de los demás. Ampliarán sus cuotas los demás comuneros si alguno renuncia a la suya. ¿Existe renuncia por parte del comunero que ha votado a favor de ese acuerdo, aun cuando ha quedado excluido? La renuncia al derecho de propiedad sobre la cuota de participación, además de que puede ser expresa, también puede ser tácita. Para que una renuncia se considere tácitamente declarada como acto de voluntad, es necesario que concurra un hecho concluyente. Así lo declara el TS, entendiendo como hechos concluyentes aquellos de los que esa renuncia se deduzca de comportamientos o actitudes terminantes, claros e inequívocos; por tanto, de esas actitudes o comportamientos no pueda obtenerse un significado distinto. De ahí que la renuncia tácita no ha de presumirse, debiendo interpretarse esos comportamientos de forma estricta. Hay que resolver que no se ha querido renunciar. ¿Es una renuncia tácita, un hecho concluyente? De este comportamiento no se puede solo obtener un significado, que es el de querer renunciar a la cuota de participación.

Como refleja el caso, mediante acuerdo unánime se renuncia a ejercitar la acción de división de la cosa común, que a todo comunero como facultad imprescriptible, según el art. 1965 CC, le reconoce el art. 400 CC. Este último solo permite la renuncia a ejercitar esta acción mediante acuerdo unánime por un plazo de tiempo no superior a 10 años, el cual se puede prorrogar mediante un nuevo acuerdo unánime. En este caso, concurre el primer requisito, pero no el segundo, ya que no se establece el plazo por el que se renuncia. El TS interpreta que cuando no se establece el plazo, nunca puede superar los 10 años; el acuerdo es nulo de pleno derecho y no surte ningún efecto jurídico. Es más, si se establece un plazo indefinido, el acuerdo es nulo.

3. ¿Cualquiera de los comuneros puede ejercitar la actio communi dividendo?

El art. 400 del CC le reconoce a todos los comuneros individualmente la facultad de pedir o solicitar la división de la cosa común y, por tanto, que se convierta lo que es común, después de proceder a dividirlo en propiedad individual. Evidentemente, la división de la cosa común requiere que sea posible la división material. Si no es posible la división material porque es un bien indivisible por naturaleza o porque así lo establece una norma jurídica, entonces habrá que proceder a la disolución de la comunidad sin división material de la cosa común. En ambos casos, habrá que disolver la comunidad; mientras que en el primer caso acarrea que la cosa se distribuya conforme a las cuotas de participación de los comuneros, en el segundo caso habrá que obtener el valor económico de la cosa y dividirlo entre los comuneros. En todo caso, ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad en contra de su voluntad, porque esto es una facultad que el CC la considera imprescriptible. El art. 400 CC permite que, mediante acuerdo unánime de los comuneros, pueda establecerse un pacto de indivisión que, en ningún caso, puede ser por un plazo superior a 10 años; podría prorrogarse por otros 10 y así sucesivamente, pero necesitaría de nuevo acuerdo unánime. En nuestro caso práctico, hay un acuerdo de indivisión de la cosa común, acuerdo unánime cuando deciden constituir los bajos del edificio en garaje, sometido al régimen del CC sobre la copropiedad; también establecen que ese garaje será indivisible sin indicar por cuánto tiempo. Para saber si cualquier comunero puede o no ejercitar la actio communi dividendo, habrá que responder si es o no válido ese acuerdo de indivisión cuando no se fija ningún plazo. Lo lógico sería entender que, cuando no se fija ningún plazo en el acuerdo de indivisión, por aplicación supletoria de lo dispuesto en el art. 400 del CC, ese plazo sería de 10 años. Además, esto respondería a otro principio general de los contratos o negocio jurídico, que es el principio de conservación de los negocios o de los contratos. Sin embargo, no ha sido esta la solución del TS. El TS ha declarado nulo radicalmente cualquier acuerdo de indivisión que no establezca el plazo de duración del mismo; por tanto, no ha aplicado el principio de conservación de los contratos, contradiciendo su propia doctrina, incluso cuando el plazo no es completamente indeterminado, sino que se condiciona a algún evento posible y futuro, también lo considera nulo.

Por tanto, responderíamos afirmativamente, ya que el TS dice que ese pacto sería nulo.

  1. ¿Es válido el contrato celebrado por un comunero con un tercero vendiéndole la cosa común íntegramente? Se trataría de la compraventa de una cosa ajena, ya que el comunero no es el propietario de ella. La compraventa de cosa ajena no se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico, aunque tampoco es completamente desconocida, como lo pone de manifiesto la normativa que regula, dentro de la regulación legal de la compraventa contenida en el CC, la evicción. El TS, en una primera jurisprudencia, consideró que la compraventa de cosa ajena era nula, unas veces porque entendió que no existía consentimiento contractual y otras porque entendió que no existía objeto de la compraventa. Esta jurisprudencia, después de recibir duras críticas de la doctrina, ha sido corregida, reconociendo la validez de la compraventa de cosa ajena en base a que, en nuestro sistema jurídico, hay que distinguir los efectos que se derivan del contrato cuando este se celebra o se perfecciona, que son efectos obligacionales, de la traditio; solo cuando esta se produce como consecuencia del contrato, que es la causa, antecedente o el título del que va a derivar la traditio, entonces aparecerán los efectos reales, como la adquisición de la propiedad de la cosa comprada. No hay ninguna norma que exija al vendedor ser propietario de la cosa vendida; ahora bien, para que proceda el comprador a adquirir la cosa vendida, entonces sí tiene que ser el vendedor propietario de la cosa vendida; por tanto, hay que separar estos momentos jurídicos.

No es ningún problema vender cosa ajena porque el contrato es válido. Hay que distinguir la fase en la que se celebra el contrato de la fase en la que se adquieren derechos reales. En materia de contratos se distingue la fase de perfección de la fase de ejecución del contrato.

Siendo válida la compraventa de la cosa ajena, podemos encontrarnos con 3 situaciones:

  • Llegado el momento del cumplimiento y estando en posesión de ella, el vendedor, sin embargo, no tenga todavía poder de disposición porque no haya adquirido la propiedad y, sin embargo, se la entregue al comprador. Le entrega la posesión, pero no la propiedad, porque él no la tiene y no la ha adquirido todavía. No tiene el poder de disposición y el comprador tampoco se convierte en propietario; en este caso, el adquirente de la posesión puede verse privado de esa posesión de la cosa si el verdadero propietario ejercita la acción correspondiente de defensa de su derecho de propiedad y recae sentencia firme obligando al comprador y poseedor de la cosa a que se la entregue. Estaríamos ante un supuesto de evicción. A la evicción se refiere, en primer lugar, el art. 1461 del CC, que dice que, en sede de compraventa, el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y al saneamiento de la misma. El art. 1474 dice que la obligación de saneamiento que se le impone al vendedor de la cosa vendida consiste en el saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios ocultos. El art. 1475 del CC dice que se producirá el saneamiento por evicción cuando el comprador de la cosa, mediante sentencia firme, está obligado a entregar la posesión a otro que tiene mejor derecho a poseer que él, derecho que se adquirió con anterioridad a la celebración del contrato. Luego, en este caso, si el verdadero dueño ejercita la acción reivindicatoria para recuperar la cosa y se dicta sentencia firme, el comprador estará obligado a devolverla al verdadero dueño, pero podrá dirigirse contra el que se la vendió sin tener poder de disposición para que responda y le indemnice. Puede suceder que, habiendo adquirido la posesión, el verdadero dueño no ejercite la acción recuperatoria de la posesión, transcurriendo el plazo de tiempo suficiente para que el comprador y poseedor de la cosa se convierta en propietario por usucapión.
  • Llegado el momento de cumplimiento de la obligación, el que vendió la cosa ajena no tenga la posesión y, por tanto, no pueda transmitirla; aquí estamos en un supuesto claro de incumplimiento de la obligación de entrega. El comprador podrá ejercitar las acciones de cumplimiento de su derecho y podrá pedir indemnización de daños y perjuicios.
  • Que, cuando llegue el momento de cumplimiento, el vendedor de la cosa ajena, en el momento de celebrarse el contrato, haya adquirido la propiedad del mismo; en este caso, el comprador se convertirá en propietario porque podrá transmitir la propiedad.

Es válido; sin embargo, nos encontramos con que, siendo esta la doctrina jurisprudencial, cuando la cosa vendida es una cosa que se encuentra en régimen de comunidad y el que la vende es uno de los comuneros sin contar con el acuerdo unánime de los demás, en contradicción con su propia doctrina, el TS considera nulo el contrato de compraventa. Es contradictorio con su propia doctrina.