Perfil urbano y precios de la vivienda en ciudades españolas

Descripción del gráfico

Estamos ante un gráfico lineal en color que representa el perfil de una ciudad y el precio de la vivienda. En el eje horizontal aparecen los distintos perfiles de vivienda que hay en la ciudad, ordenados según su distancia al centro, y en el eje vertical se representa el precio de cada perfil de vivienda en euros/m² con una línea roja. Este gráfico pertenece a la AGE (Asociación de Geógrafos Españoles) junto con el IGN (Instituto Geográfico Nacional).

Tipologías urbanas y precios

En las ciudades españolas podemos distinguir el centro histórico, los ensanches, el extrarradio, los barrios ciudad-jardín y las periferias. Observamos que las zonas más baratas son las infraviviendas, el polígono industrial, los bloques de viviendas, el polígono de viviendas y los suburbios. Esto se debe a que la mejora de los sistemas de transporte ha permitido extender considerablemente las ciudades, y así la población vive en zonas alejadas del centro por no poder permitirse el precio de ese suelo. También la llegada de muchos inmigrantes, junto a los elevados precios del suelo en el ensanche, propició el desarrollo de barrios periféricos para satisfacer su demanda de vivienda.

La reestructuración productiva es importante en el caso del polígono industrial, porque es habitualmente donde se sitúan las fábricas de aquellas empresas que trasladan su actividad productiva lejos del centro para ahorrar dinero en el precio del suelo. El polígono de viviendas de esta zona es de carácter público, ya que son edificios construidos por el Estado para reducir el chabolismo, aunque son de baja calidad y de pequeñas dimensiones.

Tras esto, pasamos al centro degradado de la ciudad que, como su propio nombre indica, tiende al declive y deterioro, lo que hace bajar considerablemente el precio de sus viviendas. Con la construcción de los ensanches a mediados del siglo XIX se produjo el traslado de las clases altas, y en el siglo XX se intensificó la pérdida de población en esas zonas, pasando por un proceso de envejecimiento y empobrecimiento.

Llegamos al centro histórico de calidad, que es la parte más antigua de la ciudad que está en buen estado. También es la zona más visitada por los turistas que tienen como objetivo realizar un turismo cultural. La vivienda en esta zona tiene un precio bastante alto en comparación con las zonas más alejadas debido a que posee cierto valor tanto económico como cultural, ya que es el núcleo de creación de la ciudad.

Si seguimos hacia la derecha veremos que el precio del suelo se dispara hasta llegar a su máximo en la zona donde se ubican las oficinas y los servicios centrales, debido a que es el centro de negocios y de actividad económica. Es decir, todos los negocios más importantes están ahí por ser una zona que les aporta prestigio y facilidad de acceso, ya que solo las empresas más poderosas pueden permitirse un precio del suelo tan alto.

Después, vemos que el precio del suelo sigue siendo caro aunque baja un poco hasta llegar al ensanche burgués, una zona que al principio fue de carácter residencial, pero en la que las actividades de servicios se fueron instalando poco a poco en las plantas bajas de los inmuebles. Por lo tanto, se trata de un espacio con una gran densidad de empleos del sector terciario (administración, comercios, bancos, oficinas), siendo importantes centros neurálgicos.

Al llegar a la colonia jardín, el precio del suelo baja bastante ya que se va alejando del centro. Este tipo de zona se ubica en la periferia de las ciudades españolas para responder al deseo de tener un mayor contacto con la naturaleza. El polígono de viviendas de calidad está casi a la misma distancia que el polígono de viviendas, e incluso un poco más lejos, y su precio del suelo es más caro. Esto se debe a que este polígono de viviendas es de mucha más calidad y con mayores dimensiones que el mencionado anteriormente.

Vemos también el centro comercial: posee un precio del suelo menor que el del polígono de viviendas de calidad porque es un suelo que no presenta ninguna otra edificación; por tanto, está aislado pero, en realidad, muy bien comunicado con autovías y carreteras. Por último, la urbanización residencial: su precio del suelo aumenta a causa de la tranquilidad que hay en esa zona y la calidad de sus edificios.

Las personas que adquieren viviendas en esta zona suelen preferir la periferia porque no les agrada la congestión del centro de la ciudad, y la distancia al centro no es algo relevante ya que el sistema de carreteras ha mejorado muchísimo durante todos estos años.

Zonas con precios más bajos

  • Infraviviendas
  • Polígono industrial
  • Bloques de viviendas
  • Polígono de viviendas (público, de baja calidad)
  • Suburbios

Zonas con precios más altos

  • Oficinas y servicios centrales (centro de negocios)
  • Centro histórico de calidad
  • Ensanche burgués
  • Polígono de viviendas de calidad
  • Urbanización residencial

Factores determinantes

Entre los factores que explican estas diferencias destacan:

  • Mejoras en transporte: han permitido la expansión urbana y que la población resida más lejos del centro.
  • Demanda migratoria: la llegada de inmigrantes y los elevados precios en zonas centrales impulsaron la creación de barrios periféricos.
  • Reestructuración productiva: muchas industrias se trasladan a polígonos industriales para reducir costes de suelo.
  • Política pública de vivienda: la construcción de polígonos de viviendas públicos para combatir el chabolismo, aunque a menudo de baja calidad.
  • Valor cultural y turístico: el centro histórico retiene valor económico por su atractivo cultural y turístico.
  • Prestigio y accesibilidad: los centros de negocios concentran servicios y empresas que sostienen precios elevados del suelo.

Conclusión

El gráfico refleja cómo la tipología urbana y la localización relativa al centro determinan el precio del suelo en las ciudades españolas. Los desplazamientos de población, la mejora de las comunicaciones, la reestructuración económica y las políticas de vivienda configuran un paisaje urbano con marcadas diferencias de valor entre el centro, el ensanche, las zonas intermedias y la periferia.