1. Adquisiciones a non domino

Adquisiciones a non domino. Las adquisiciones a non domino son los casos en los que una persona llega a ser propietaria de un bien aunque quien se lo transmitió no era realmente el dueño. Se encuentran dentro de la dinámica de los derechos reales como una excepción al principio general «nemo dat quod non habet», según el cual nadie puede transmitir más derecho del que tiene. En la regla normal, la venta de cosa ajena no transmite el dominio y el verdadero propietario conserva su acción reivindicatoria. Las adquisiciones a non domino son, por tanto, supuestos excepcionales en los que el ordenamiento decide proteger al adquirente de buena fe y sacrificar, total o parcialmente, la posición del propietario real, por razones de seguridad del tráfico jurídico.

Una primera vía de adquisición a non domino es la usucapión ordinaria. El Código Civil permite que el poseedor de buena fe, con justo título, adquiera la propiedad por el transcurso del tiempo, tanto respecto de inmuebles como de muebles. En la práctica, muchas usucapiones ordinarias parten de un título otorgado por quien no era propietario: por ejemplo, compro un inmueble a quien no era dueño, pero tengo un título formalmente válido y actúo de buena fe. Mientras no se cumpla el plazo, mi adquisición es defectuosa, pero si mantengo la posesión en las condiciones legales, con buena fe y justo título durante el tiempo exigido, la prescripción adquisitiva sanea la transmisión inicial y me convierte en verdadero propietario. La usucapión realiza así una función de convalidación de situaciones aparentes y estables, y es un modo indirecto de adquisición a non domino.

La segunda gran vía aparece en el sistema registral inmobiliario, a través de la fe pública registral. La Ley Hipotecaria parte del principio de legitimación del artículo 38, según el cual el titular inscrito se presume dueño y facultado para disponer. Sobre esa base, el artículo 34 LH protege al tercero que adquiere a título oneroso de ese titular registral, actuando de buena fe y con inscripción de su propio derecho. Si se cumplen los requisitos, ese tercero será mantenido en su adquisición aunque el transmitente no fuera realmente propietario o su título fuera nulo. El titular real pierde la posibilidad de reivindicar frente a este tercero protegido y solo conserva, en su caso, acciones personales frente a quien provocó la inexactitud del Registro. Aquí la adquisición a non domino se explica porque el sistema prioriza la confianza en lo que publica el Registro y la seguridad del tráfico frente a la protección absoluta del dominio «material».

En todos estos supuestos se repiten una serie de notas comunes que el tema subraya:

  • Son mecanismos excepcionales, que no eliminan la regla general de la venta de cosa ajena.
  • La protección del adquirente exige buena fe, entendida como confianza razonable en la apariencia jurídica existente, ya sea la posesión prolongada y pacífica con título, ya sea la inscripción registral del transmitente.
  • Suele requerirse un título oneroso, porque el legislador protege especialmente al tercero que ha asumido un sacrificio patrimonial confiando en la situación aparente.

En resumen, las adquisiciones a non domino son instrumentos mediante los cuales el Derecho civil corrige la rigidez del nemo dat y, en determinados casos tasados, consolida la posición del adquirente de buena fe aunque su causante no fuera verdadero propietario, garantizando la estabilidad y seguridad del tráfico jurídico de bienes.

2. La comunidad de bienes

La comunidad de bienes es la situación en la que la propiedad de una misma cosa pertenece simultáneamente a varias personas, sin división material, cada una con una cuota ideal sobre el todo. El Código Civil la regula en los artículos 392 y siguientes, y parte de la idea de que se trata de una situación normalmente temporal, que el ordenamiento tiende a disolver más que a perpetuar.

El artículo 392 CC define la comunidad como la situación en la que la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas. No hay partes físicas separadas, sino cuotas abstractas. Cada comunero es copropietario del todo en proporción a su cuota. El artículo 393 presume que las cuotas son iguales, salvo prueba en contrario.

De esa configuración se desprenden varios principios:

  1. Unidad de objeto y pluralidad de sujetos: una sola cosa o derecho, varios titulares.
  2. Cuotas ideales y presunción de igualdad: lo que cada uno tiene no es un trozo material, sino una participación abstracta en el bien.
  3. Carácter dispositivo de la cuota: cada comunero puede vender, ceder o gravar su cuota sin consentimiento de los demás, pero no puede disponer del bien entero sin su acuerdo.
  4. Carácter transitorio: el artículo 400 CC establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común.

En cuanto al uso y disfrute, el artículo 394 CC permite a cada comunero usar la cosa conforme a su destino, siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás utilizarla según su derecho. Todos tienen derecho a los frutos y rendimientos en proporción a su cuota, y correlativamente la obligación de contribuir a los gastos de conservación y cargas de la cosa común, también en proporción, según el artículo 395 CC.

Respecto de la administración y actos sobre la cosa, el Código distingue:

  1. Actos de administración ordinaria: se rigen por la mayoría de cuotas, no de cabezas. El artículo 398 CC indica que los acuerdos de la mayoría obligan a todos los comuneros, salvo que sean gravemente perjudiciales para la cosa común, en cuyo caso el disidente puede acudir al juez.
  2. Actos de alteración o disposición: los actos de alteración de la cosa o de disposición del derecho de propiedad sobre el bien común requieren, de hecho, la unanimidad, porque ningún comunero puede, por sí solo, cambiar la forma o el destino de la cosa ni enajenarla en su totalidad, ya que solo dispone de su cuota.

Esta exigencia está en la línea del artículo 397 CC, que prohíbe al copropietario, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común aunque ello redunde en mejora.

Cada comunero, además, puede defender la comunidad. La jurisprudencia y el propio régimen de la comunidad permiten a un solo copropietario ejercitar acciones en beneficio de todos, siempre que actúe en interés común, aplicándose por analogía lo previsto en el artículo 399 CC para la defensa de la cuota y del derecho sobre la cosa.

La comunidad de bienes se extingue por varias causas, pero la más importante en el Código es la división de la cosa común. El artículo 400 CC proclama que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa. Esa división puede hacerse:

  1. Por acuerdo entre los comuneros, adjudicando partes materiales si la cosa es divisible, o adjudicando la totalidad a uno compensando económicamente al resto.
  2. Judicialmente, mediante la acción de división de la cosa común cuando no hay acuerdo, siguiendo las reglas de la partición.

Si la cosa es indivisible o desmerece mucho por la división, el artículo 404 CC prevé que se venda y se reparta el precio entre los copropietarios, manteniendo así la proporcionalidad de las cuotas, pero ya en dinero.

La comunidad también se extingue por reunión de todas las cuotas en una sola persona (consolidación), por pérdida o destrucción de la cosa o por cualquiera de los modos generales de extinción de los derechos reales. Además, el propio sistema incentiva la reducción del número de comuneros mediante mecanismos como el retracto de comuneros del artículo 1522 CC, que permite a un copropietario subrogarse en la posición del adquirente extraño cuando otro vende su cuota, con la finalidad de concentrar la propiedad y facilitar a la larga la extinción de la comunidad.

En conjunto, la comunidad de bienes es un régimen de copropiedad con cuotas ideales, gobernado por la mayoría para la administración, pero con fuertes exigencias de consenso para los actos de alteración y disposición, y pensado por el legislador como una situación preferentemente transitoria que se encamina a la división y a la consolidación en manos de menos titulares.

3. Liquidación de la posesión

La liquidación de la posesión es la parte del régimen de la posesión que se ocupa de qué pasa cuando el poseedor tiene que devolver la cosa al verdadero propietario. Es decir, cómo se «ajustan cuentas» entre el dueño y quien ha tenido la cosa en su poder. El Código Civil regula esto sobre todo en los artículos 451 a 455 CC, distinguiendo siempre entre poseedor de buena fe y de mala fe, y combinando cuatro bloques: frutos, deterioros, gastos y mejoras, y derecho de retención.

En cuanto a los frutos, el artículo 451 CC establece que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras dura su buena fe. Deja de ser de buena fe desde que se interrumpe la posesión o desde que es citado en juicio por el propietario. A partir de ahí los frutos ya no son suyos. El poseedor de mala fe, en cambio, debe restituir todos los frutos que haya percibido y también aquellos que el dueño hubiera podido percibir usando la diligencia de un buen padre de familia. Aquí se ve claramente la sanción al poseedor de mala fe.

Respecto a los deterioros y pérdidas de la cosa, el poseedor de buena fe solo responde de los daños causados por dolo o culpa grave. Si la cosa se deteriora o se pierde por caso fortuito o sin culpa relevante, él no responde. El poseedor de mala fe, en cambio, responde incluso de la pérdida por caso fortuito cuando haya ocupado dolosamente la cosa, porque el legislador entiende que ha asumido el riesgo por haberse colocado en una situación ilícita.

En materia de gastos y mejoras, el Código distingue entre gastos necesarios, útiles y de puro lujo o recreo. Los gastos necesarios para la conservación de la cosa deben ser reembolsados al poseedor tanto si es de buena como de mala fe, porque sin ellos la cosa se habría perdido o deteriorado. En cuanto a los gastos útiles, que aumentan el valor de la cosa, el poseedor de buena fe tiene derecho a que se le reembolsen o a que el dueño le abone el incremento de valor que permanece en el momento de la restitución. El poseedor de mala fe es tratado peor: solo tiene derecho, en su caso, a los útiles que existan todavía al tiempo de la devolución y en los términos más estrictos que marca el Código. Las mejoras de lujo o recreo no se abonan, pero el poseedor de buena fe puede retirarlas si son separables sin daño para la cosa, mientras que el de mala fe tiene un margen mucho más limitado.

Todo esto se completa con el llamado derecho de retención. El poseedor de buena fe puede retener la cosa hasta que se le paguen los gastos necesarios y útiles que tenga derecho a reclamar, mientras que el de mala fe solo puede invocar retención por los necesarios. Así se garantiza que el propietario no recupere la cosa «gratis» sin devolver al poseedor lo que ha invertido en conservarla o mejorarla.

7. La propiedad horizontal

La propiedad horizontal es el régimen que se aplica a los edificios divididos en pisos o locales independientes cuando coexisten dos tipos de derechos: por un lado, la propiedad exclusiva de cada piso o local y, por otro, una comunidad sobre los elementos comunes del inmueble. El artículo 396 del Código Civil, desarrollado por la Ley de Propiedad Horizontal, parte de esa idea básica. Cada titular es dueño de su departamento privativo y, inseparablemente, titular de una cuota ideal en la copropiedad de los elementos comunes, como el suelo, la estructura, la cubierta, las escaleras o las instalaciones generales.

La constitución del régimen se hace mediante un título constitutivo, normalmente una escritura pública, en la que se describe el edificio en su conjunto, se individualizan los distintos pisos o locales con sus anejos y se asigna a cada uno una cuota de participación. Esa cuota se fija atendiendo a criterios como la superficie, la situación, el uso o el valor relativo de cada elemento, y tiene una función central, ya que determina la participación en gastos y beneficios y el peso del propietario en las decisiones de la comunidad. El título puede completarse con estatutos en los que se concretan normas sobre el uso de los elementos comunes, limitaciones de actividades en los privativos, régimen de gastos y otros aspectos de convivencia y organización interna.

La estructura de derechos que resulta es compleja. Sobre el piso o local el propietario tiene un derecho de propiedad pleno, pero condicionado por el destino del edificio, por los estatutos y por el respeto a los demás vecinos. No puede, por ejemplo, alterar la fachada, cambiar elementos estructurales o destinar su piso a actividades prohibidas o molestas. Al mismo tiempo, participa en los elementos comunes en proporción a su cuota. Esa copropiedad es forzosa e inseparable. No se puede vender o hipotecar la cuota de participación desligada del piso o local, ni renunciar a ella para dejar de contribuir a los gastos; forma un todo con la propiedad privativa.

El régimen de funcionamiento se articula a través de la comunidad de propietarios, que actúa como sujeto colectivo. La Ley de Propiedad Horizontal prevé como órgano básico la junta de propietarios, en la que se adoptan los acuerdos relativos a la administración y conservación del inmueble, aprobación de presupuestos y cuentas, realización de obras y nombramiento de cargos. La comunidad cuenta al menos con un presidente, que representa legalmente a la comunidad frente a terceros y en juicio, y con las figuras de secretario y administrador, que pueden acumularse en una misma persona. Las decisiones se adoptan según mayorías variables: la unanimidad se exige para modificar el título constitutivo o los estatutos en lo esencial, mientras que para acuerdos de mera administración basta la mayoría de cuotas y propietarios, lo que refleja el intento de equilibrar la protección de las posiciones individuales y la necesidad de gestión eficaz.

Los propietarios tienen derechos y obligaciones correlativos. Tienen derecho a usar y disfrutar de su piso o local y a utilizar los elementos comunes según su destino, sin perjudicar a la comunidad ni a los demás comuneros. También pueden participar con voz y voto en las juntas y, en su caso, impugnar judicialmente los acuerdos que sean contrarios a la ley o a los estatutos, o que lesionen gravemente su interés como propietarios. A cambio, asumen el deber de contribuir a los gastos generales de la comunidad, de conservación, reparación, servicios y cargas, en proporción a su cuota, incluso aunque no utilicen determinado servicio, salvo acuerdo expreso en contrario. La propiedad horizontal aparece así como un régimen especial de copropiedad, pensado para hacer posible la vida en común en edificios plurifamiliares y locales superpuestos, combinando la autonomía en la esfera privativa con una intensa solidaridad en la gestión y conservación del inmueble.

8. La servidumbre

La servidumbre es un derecho real limitado de goce que recae sobre un inmueble, llamado predio sirviente, en beneficio de otro inmueble, llamado predio dominante, perteneciente a distinto propietario. El Código Civil la define como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, de modo que la idea central es siempre la de una carga que soporta una finca para utilidad de otra. Por eso se dice que es un derecho real, porque confiere una facultad directa e inmediata sobre el predio ajeno, pero al mismo tiempo limitado, porque no atribuye un poder pleno como la propiedad, sino alguna utilidad concreta y determinada.

Tradicionalmente se señalan varios caracteres. La servidumbre es un derecho inseparable del predio dominante, de modo que no se puede transmitir por separado de este ni constituir a favor de una persona sin referencia a una finca, salvo las llamadas servidumbres personales que tienen un tratamiento excepcional. Es también indivisible, porque si el predio sirviente se divide entre varios, todos los trozos siguen soportando la carga, y si se divide el dominante, cada porción conserva el derecho, salvo que la utilidad solo pueda ejercerse sobre una parte. Además, la servidumbre es un derecho de contenido normalmente permanente, pensado para durar mientras subsista la utilidad que presta al predio dominante, aunque la ley prevé causas de extinción.

El Código distingue varias clases de servidumbres, lo que ayuda a comprender el régimen. Desde el punto de vista de la actividad que permiten, hay servidumbres positivas, cuando autorizan al titular a realizar un cierto uso sobre el predio sirviente, por ejemplo pasar, conducir agua o apoyar vigas en pared ajena, y negativas, cuando imponen al propietario del predio sirviente una abstención, como no edificar por encima de cierta altura. También se clasifican en continuas y discontinuas según la continuidad del ejercicio, y en aparentes y no aparentes según existan o no signos exteriores que revelen su existencia. Esta clasificación tiene importancia práctica, porque las continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción, mientras que las discontinuas o no aparentes necesitan título.

En cuanto a la constitución, la servidumbre puede nacer por ley, como ocurre con ciertas servidumbres legales de paso o de acueducto en favor de fincas enclavadas, por voluntad de los particulares mediante negocio jurídico entre los propietarios de los predios, y en determinados casos por usucapión cuando se trate de servidumbres continuas y aparentes ejercitadas durante el plazo legal. El título o la ley determinan su contenido concreto, es decir, qué facultades tiene el predio dominante y qué limitaciones soporta el sirviente, siempre bajo el principio de que la servidumbre debe ejercerse de la manera menos gravosa posible para la finca que la soporta.

La servidumbre se extingue por varias causas que el temario suele agrupar. En primer lugar, por reunión de ambos predios en la misma persona, porque desaparece la base misma de la relación, que es la existencia de dos fincas de distinto dueño. También por la pérdida total de uno de los predios, por ejemplo si se destruye la finca o desaparece físicamente la utilidad que justificaba la servidumbre. Puede extinguirse por renuncia del titular del predio dominante, siempre que no perjudique a terceros, y por prescripción extintiva cuando no se ejerce durante el plazo legal, especialmente en el caso de servidumbres positivas cuyo no uso prolongado revela una voluntad de abandono. En definitiva, la servidumbre aparece como un derecho real limitado que articula la convivencia entre fincas vecinas, sacrificando parcialmente la libertad del predio sirviente en beneficio de la utilidad del dominante, pero sometido a un régimen estricto en su constitución, ejercicio y extinción para evitar cargas innecesarias sobre la propiedad.

11. Derecho de tanteo y retracto

El derecho de tanteo y retracto forma parte de los llamados derechos de adquisición preferente, que otorgan a su titular la posibilidad de adquirir un bien antes que cualquier tercero, o de subrogarse en la posición del comprador cuando la venta ya se ha producido.

En primer lugar, el tanteo es el derecho que nace antes de la transmisión. Cuando el propietario de un bien gravado con un derecho de tanteo quiere venderlo o darlo en pago, debe notificar previamente su intención al titular del derecho, indicándole el precio y las condiciones de la transmisión. Esa fase previa es el tanteo: el titular decide si quiere comprar en esas mismas condiciones. Si ejerce el derecho dentro del plazo legal o pactado, adquiere el bien con preferencia frente a cualquier otro posible comprador. Si no lo ejerce, el dueño es libre para vender a un tercero, pero respetando el precio y condiciones comunicados.

El retracto actúa, en cambio, después de la venta. El Código Civil lo define como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. El retrayente paga al comprador el mismo precio y gastos y se coloca en su lugar, «deshaciendo» en su propio beneficio la transmisión realizada. El retracto opera, sobre todo, cuando el titular del derecho no pudo ejercer el tanteo (porque no se le notificó correctamente) o cuando las condiciones reales de la venta resultan más ventajosas para el tercero que las comunicadas al titular.

Estos derechos pueden ser legales (establecidos por la ley) o voluntarios (pactados por las partes). Entre los retractos legales del Código Civil destacan el retracto de comuneros y coherederos, que persigue concentrar la propiedad y reducir el número de miembros en la comunidad; y el retracto de colindantes, cuyo objetivo es evitar la excesiva fragmentación de las fincas rústicas de pequeña cabida. En ambos casos el plazo general para ejercitar el retracto es muy breve (nueve días desde la inscripción o desde que el retrayente conoce la venta, o un mes para los coherederos), y tiene naturaleza de plazo de caducidad.

Fuera del Código Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al arrendatario un derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda arrendada cuando el propietario pretende venderla, con un plazo de treinta días naturales para ejercitar cada uno, aunque la ley permite que el inquilino renuncie a estos derechos en el contrato.

Por último, también pueden existir tanteos y retractos voluntarios creados por acuerdo de las partes, que pueden configurarse como derechos reales si se inscriben en el Registro de la Propiedad. No deben confundirse con el llamado retracto convencional o pacto de retro de la compraventa, en el que el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida dentro de un plazo, porque en este caso no se trata de un derecho de adquisición preferente frente a terceros, sino de una facultad resolutoria dentro de la propia relación de compraventa.

5. Principios de prioridad y legitimación registral

Los principios de prioridad y legitimación registral forman parte del núcleo de efectos del Registro de la Propiedad. Explican, por un lado, qué título prevalece cuando hay varios que afectan a la misma finca y, por otro, qué valor jurídico tienen los asientos una vez practicados. Ambos se recogen en la Ley Hipotecaria y en los temas relacionados como pilares básicos del sistema.

El principio de prioridad registral aparece formulado en el artículo 17 LH. Responde a la regla de que, entre dos derechos incompatibles sobre una misma finca, prevalece el que antes accede al Registro. Técnicamente la prioridad se fija por el asiento de presentación en el Libro Diario. El título que se presenta primero obtiene un rango, es decir, una posición preferente, y mientras su asiento de presentación está vigente impide la inscripción de otros títulos incompatibles presentados después.

De ahí se deduce que la prioridad opera como un criterio de ordenación temporal de los derechos reales. Si se presentan dos escrituras de compraventa de la misma finca, solo podrá inscribirse la que tenga anterior asiento de presentación, y la segunda será suspendida o solo podrá acceder una vez que se cancele o pierda eficacia la primera. Además, el principio de prioridad se relaciona con la duración del asiento de presentación y sus posibles prórrogas, porque si el interesado subsana defectos dentro de ese plazo conserva el rango original. En definitiva, la prioridad protege al que actúa primero en el Registro y evita la coexistencia de situaciones incompatibles sobre un mismo inmueble.

El principio de legitimación registral se recoge en el artículo 38 LH. Según este precepto, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los procedimientos legalmente previstos. Esto se traduce en varias presunciones. En primer lugar, se presume la exactitud del Registro, es decir, que lo inscrito se corresponde con la realidad jurídica de la finca. En segundo lugar, se presume la titularidad. El titular registral se considera verdadero dueño del derecho inscrito, con todas las facultades que le son propias.

La legitimación tiene también una vertiente funcional. El titular registral se presume facultado para disponer y para ejercitar acciones. Por eso puede vender, hipotecar o arrendar, y también puede demandar o ser demandado en defensa del derecho inscrito. Mientras no se rectifique el asiento, el Registro ampara su actuación y desplaza la carga de la prueba a quien discuta esa titularidad. La rectificación de la inexactitud registral exige, en regla general, el consentimiento del titular o una resolución judicial, precisamente porque el asiento goza de esa presunción de veracidad.

Ambos principios se complementan. La prioridad decide qué título entra primero y con qué rango cuando varios pretenden acceder al Registro, mientras que la legitimación determina qué efectos produce lo ya inscrito y qué protección otorga al titular registral. Juntos contribuyen a la seguridad del tráfico inmobiliario, asegurando que las situaciones inscritas sean estables y que los terceros puedan confiar en lo que el Registro publica.

4. El procedimiento registral

El procedimiento registral es el conjunto de actos a través de los cuales un título llega a producir efectos en el Registro de la Propiedad. Es la forma jurídica de transformar un negocio o resolución en un asiento que goza de los principios registrales, especialmente prioridad, legitimación y fe pública. Se explica como un procedimiento sencillo, no contencioso, que se rige sobre todo por la Ley Hipotecaria y su Reglamento.

En primer lugar aparece la presentación del título. El título inscribible (normalmente escritura pública, mandamiento judicial o administrativo) se presenta en el Registro competente. El registrador extiende el asiento de presentación en el Libro Diario, donde se hace constar la fecha y hora de entrada, el presentante, el título y la finca afectada. Este asiento de presentación es fundamental porque fija la prioridad del título según el artículo 17 LH y abre un plazo de vigencia dentro del cual el registrador debe calificar y despachar. Mientras dura ese plazo, el título queda «protegido» frente a otros que puedan presentarse después.

La segunda fase es la calificación registral, que corresponde en exclusiva al registrador según el artículo 18 LH. La calificación tiene un alcance jurídico, no solo formal: el registrador examina la legalidad del título, la capacidad y legitimación de quienes intervienen, la validez del acto o negocio, así como la congruencia con los asientos del Registro, en especial el tracto sucesivo. Debe valorar si el transmitente figura como titular registral y si se respetan las limitaciones que resultan del folio real. La calificación debe emitirse por escrito y dentro del plazo legal, normalmente quince días desde la presentación.

A partir de la calificación se entra en la fase de despacho del título. Si la calificación es positiva, el registrador practica el asiento que corresponda, que suele ser la inscripción en el Libro de Inscripciones, aunque en ciertos casos puede tratarse de una anotación preventiva (por ejemplo, de embargo o de demanda) o de un asiento de cancelación o modificación de un derecho ya inscrito. La inscripción se completa con las notas marginales necesarias y se extiende la nota de despacho al pie del título. Si la calificación es negativa, total o parcialmente, el registrador debe motivar por escrito la suspensión o denegación de la inscripción, indicando los defectos apreciados y si son subsanables.

Frente a la calificación negativa, el procedimiento prevé recursos específicos. El interesado puede solicitar la calificación sustitutoria por otro registrador, o interponer recurso gubernativo ante la Dirección General competente, e incluso acudir a la vía judicial. Mientras tanto, la vigencia del asiento de presentación garantiza que, si se subsanan los defectos dentro de plazo, se mantenga la prioridad del título inicial.

6. Usucapio secundum tabulas y contra tabulas

La usucapión, como modo de adquirir el dominio por la posesión prolongada, puede ponerse en relación con el Registro de la Propiedad. En este contexto la doctrina utiliza las expresiones latinas usucapio secundum tabulas y usucapio contra tabulas para explicar cómo actúa la prescripción adquisitiva cuando existe o no una inscripción registral previa y cómo se resuelven los conflictos entre poseedor y titular registral. Se insertan dentro del estudio general de la dinámica de los derechos reales y de las adquisiciones a non domino, junto con la función «sanadora» de la usucapión.

Se habla de usucapio secundum tabulas cuando la usucapión se produce «conforme a las tablas», es decir, de acuerdo con lo que dice el Registro. El ejemplo típico es el del sujeto que figura como propietario en el Registro y además posee la finca en concepto de dueño, con un título inscrito que puede tener algún defecto que impida reconocerle la propiedad de forma plena. El paso del tiempo, unido a esa posesión pública, pacífica y no interrumpida, permite que se consolide definitivamente su derecho por usucapión, de modo que la prescripción adquisitiva viene a reforzar y sanear la situación registral. En estos casos, Registro y usucapión no se oponen, sino que se complementan: el Registro da la apariencia jurídica y la usucapión, a través de los plazos del Código Civil (arts. 1957 y ss.), aporta la consolidación definitiva del dominio.

Por el contrario, se habla de usucapio contra tabulas cuando la usucapión se produce «contra las tablas», es decir, frente a lo que publica el Registro. El caso paradigmático es el del poseedor que no figura inscrito y que mantiene una posesión apta para usucapir, mientras la finca aparece inscrita a nombre de otra persona. En principio, esa posesión prolongada podría conducir a la adquisición del dominio por prescripción, porque el Código Civil no exige la inscripción registral como requisito de la usucapión. Sin embargo, aquí entra en juego la protección que la Ley Hipotecaria otorga al titular registral y al tercero hipotecario. El artículo 38 LH presume que el titular inscrito es dueño y el artículo 34 LH protege al tercero que adquiere de ese titular de buena fe y a título oneroso. Por eso, en la práctica, la usucapión contra tabulas solo puede prevalecer frente a un mero titular registral que no reúna la condición de tercero protegido y siempre que no operen las presunciones fuertes del sistema hipotecario.

9. Partes de la relación hipotecaria

1. Acreedor: El titular del derecho hipotecario real será siempre la misma persona que el titular del préstamo. En realidad, la hipoteca nace para garantizar el crédito; esa es su causa o esencia. Puede suceder que exista más de un acreedor como titular de un solo crédito, pero, aunque el crédito sea compartido o divisible (mancomunado), el derecho de hipoteca en sí será indivisible, y no caducará hasta que se liquide la totalidad del crédito (art. 122 de la LH).

Cuando el crédito sea indivisible, se aplicarán los artículos 392 y siguientes del Código Civil respecto a la comunidad de bienes y la defensa del crédito podrá realizarse por la comunidad o por un miembro por sí solo, siempre que, en este último caso, actúe en interés de la comunidad. Cuando el crédito es solidario, cualquier acreedor puede ejecutar el bien hipotecado, y luego pagar la cantidad correspondiente a los demás acreedores (art. 1.143 del CC).

2. Hipotecante: Puede ser él mismo deudor o un tercero que garantice su deuda (art. 1.857.I.3 del Código Civil). Si el hipotecante no es el deudor, se constituirán dos relaciones jurídicas distintas:

  • Relación obligatoria: Vincula al deudor y al acreedor. El deudor le debe algo al acreedor y, para garantizar que pagará, otra persona hipoteca su propiedad al acreedor. Ese deudor hipotecario no será el deudor principal, pero si no paga, el acreedor irá directamente a ejecutar su propiedad. El acreedor tendrá sólo una acción personal contra el deudor para reclamar el crédito, y una acción real contra el deudor hipotecario.
  • Relación jurídico-real: Nacerá entre el acreedor y el deudor hipotecario si el deudor hipotecario es persona distinta del deudor. El acreedor puede ejecutar su propiedad ejerciendo la acción real si el deudor no paga la deuda.

3. Tercer adquiriente: El deudor hipotecario conserva la facultad de disponer de su bien. Al estar inscrito el derecho hipotecario en el Registro de la Propiedad, esto otorga al acreedor la existencia de su derecho y la certeza del mismo. La propiedad la tiene el dueño y puede ser transferida a otro tercero.

Este tercero recibirá el bien hipotecado y esto no significa que el deudor quedará liberado de sus obligaciones. Totalmente lo contrario: el deudor debe pagar al acreedor lo que debe (art. 105 de la LH) y si no realiza ese pago, el acreedor puede acudir contra ese tercero para cobrar su crédito, pues el derecho real grava su bien.

Sin embargo, deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad que el inmueble hipotecado ha cambiado de propietario.

10. Derechos y obligaciones de las partes en el usufructo

El usufructo se presenta como un derecho real de goce que permite al usufructuario utilizar una cosa ajena y percibir sus frutos, conservando el nudo propietario la titularidad del bien. Sobre esta base se articulan los derechos y deberes de cada parte, que el Código Civil distribuye de forma bastante clara para equilibrar el disfrute del uno y la seguridad del otro.

Desde el punto de vista del usufructuario, su derecho esencial es usar la cosa y aprovechar sus frutos, ya sean naturales, industriales o civiles, como por ejemplo las rentas o alquileres, desde que comienza el usufructo y durante todo su tiempo de duración. Puede explotar directamente la cosa o arrendarla a terceros y, salvo prohibición expresa, incluso puede ceder su derecho de usufructo o enajenarlo, aunque esa cesión nunca perjudica la duración inicialmente fijada. También tiene derecho a hacer en la cosa todas las mejoras útiles o de recreo que desee, siempre que no altere su forma y sustancia, y al final del usufructo podrá retirarlas si son separables sin causar daño, o, si permanecen, tendrá en su caso derecho a una compensación limitada por el aumento de valor.

Sin embargo, estos derechos van acompañados de una serie de obligaciones estrictas. Antes de entrar en el disfrute efectivo, el usufructuario debe hacer inventario de los bienes y prestar fianza, salvo dispensa, precisamente para garantizar que al término del usufructo el nudo propietario recibirá la cosa en buen estado. Durante el disfrute debe conservar la forma y sustancia de la cosa, utilizarla como lo haría un buen padre de familia y asumir los gastos ordinarios de conservación, reparaciones menores y contribuciones periódicas que graven el uso, así como los gastos de cultivo y explotación si se trata de fincas productivas. Está obligado además a pagar las cargas y tributos que se derivan de los frutos que percibe y a informar al propietario de cualquier perturbación o daño grave. Al extinguirse el usufructo debe restituir la cosa, respondiendo de los deterioros que provengan de culpa o abuso en el ejercicio de su derecho.

Por su parte, el nudo propietario conserva la facultad de disponer del bien: puede venderlo, donarlo o gravarlo, pero siempre respetando el usufructo existente, que se mantiene frente al adquirente. Tiene el deber correlativo de no perturbar el disfrute del usufructuario mientras este cumpla sus obligaciones. Además, le corresponden los gastos extraordinarios de conservación, como grandes reparaciones estructurales, aunque la ley suele exigir que avise al usufructuario y, en algunos casos, este contribuirá en proporción al beneficio que obtiene. El propietario soporta la disminución de valor que se deba al uso normal de la cosa y, al finalizar el usufructo, recupera la plena propiedad, beneficiándose de las mejoras útiles que hayan quedado incorporadas sin obligación general de indemnizarlas más allá de lo que la normativa indica. En conjunto, el usufructo es un reparto funcional: el usufructuario concentra el uso y los frutos, pero bajo un régimen de conservación y restitución, mientras el nudo propietario mantiene la base del derecho y la expectativa de recuperar el dominio pleno en el momento de la extinción.

12. Prenda sin cambio de posesión

La prenda sin cambio de posesión, que en la ley se llama prenda sin desplazamiento de la posesión, es un derecho real de garantía sobre bienes muebles regulado junto con la hipoteca mobiliaria en la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión. A diferencia de la prenda común del Código Civil, en la que la posesión de la cosa se entrega al acreedor, aquí el deudor conserva la posesión y puede seguir utilizando el bien, y la publicidad de la garantía no se consigue por el desplazamiento posesorio sino por la inscripción en el Registro de Bienes Muebles, que es obligatoria para que el derecho nazca con eficacia erga omnes.

La ley limita de forma tasada los bienes que pueden ser objeto de prenda sin desplazamiento. En primer lugar, el artículo 52 permite que los titulares legítimos de explotaciones agrícolas, forestales o pecuarias constituyan prenda sobre frutos pendientes y cosechas esperadas dentro del año agrícola, sobre los frutos ya separados o productos de esas explotaciones, sobre los animales con sus crías y productos y sobre las máquinas y aperos de la explotación.

En segundo lugar, el artículo 53 permite extender esta prenda a máquinas y demás bienes muebles identificables por marca, número de fabricación, modelo u otros datos, aunque no formen parte de una explotación, así como a mercaderías y materias primas almacenadas. En tercer lugar, el artículo 54 añade las colecciones de objetos de valor artístico o histórico, como cuadros, esculturas, porcelanas o libros, y también los objetos aislados de ese tipo, y además permite pignorar créditos y otros derechos derivados de contratos, licencias, concesiones o subvenciones administrativas, siempre que sean enajenables, así como créditos futuros no representados por valores ni considerados instrumentos financieros, con la condición de que se inscriban igualmente en el Registro de Bienes Muebles.

Sobre el régimen jurídico, la ley establece unas reglas generales comunes a la hipoteca mobiliaria y a la prenda sin desplazamiento que se recogen en los artículos 1 a 11. Si el bien está en comunidad o dividido entre usufructo y nuda propiedad, solo puede gravarse en su totalidad y con el consentimiento de todos los titulares, y la garantía es indivisible respecto del objeto, de modo que el bien queda afecto en su conjunto mientras no se pague íntegramente la deuda. No se puede constituir prenda sin desplazamiento sobre bienes ya hipotecados, embargados o pignorados ni sobre bienes no totalmente pagados, salvo la excepción que la propia ley prevé cuando la garantía cubre precisamente la parte pendiente del precio. Tanto la hipoteca mobiliaria como la prenda sin desplazamiento deben constar en documento público y además inscribirse en el Registro de Bienes Muebles, porque sin inscripción solo habría un acuerdo obligacional entre las partes, pero no un verdadero derecho real de garantía oponible a terceros.

El deudor o propietario del bien gravado no puede disponer libremente del mismo sin consentimiento del acreedor y, si el bien sufre daños o es indemnizado por un seguro, la indemnización queda automáticamente sujeta a la garantía en virtud de la subrogación real prevista en la ley. El acreedor puede transmitir su crédito y con él el derecho real, respetando los requisitos de la legislación hipotecaria, pero la ley prohíbe constituir nuevas hipotecas o nuevas prendas sobre esos mismos bienes, es decir, no admite la subhipoteca. Además, la acción derivada de la prenda sin desplazamiento prescribe a los tres años desde que puede ser ejercitada, según el artículo 11 de la ley.